Την πεποίθησή του ότι είναι αναγκαίο να εκταμιευτεί η δόση προκειμένου να δοθεί οξυγόνο ρευστότητας στην αγορά ανέφερε στην ομιλία του στην έναρξη του 13ου Συνεδρίου για την Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίαςο πρόεδρος του ΕΒΕΑ κ. Κ. Μιχαλος.
«Με μεγάλη χαρά αποδέχθηκα την πρόσκληση των διοργανωτών και βρίσκομαι σήμερα εδώ, στην έναρξη του 13ου Συνεδρίου για την Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας. Πρόκειται για μια από τις σημαντικότερες διοργανώσεις στο χώρο του Real Estate. Μια ευκαιρία ανταλλαγής απόψεων για την πορεία της αγοράς ακινήτων, σε σχέση με τις ευρύτερες οικονομικές εξελίξεις.
Η διοργάνωση αυτή πραγματοποιείται σε μια περίοδο ιδιαίτερα κρίσιμη για την πορεία της ελληνικής οικονομίας, αλλά και της χώρας μας.
Η Ελλάδα, για πολλοστή φορά στη διάρκεια της τελευταίας διετίας, βαδίζει στην κόψη του ξυραφιού. Το πολιτικό σύστημα, κυβέρνηση, κόμματα και βουλευτές, βρίσκονται ξανά μπροστά σε δύσκολες επιλογές και αποφάσεις.
Από τη μία είναι το «ρέμα» των σκληρών μέτρων λιτότητας που απαιτούν οι δανειστές της χώρας, εμμένοντας σε μια συνταγή που αποδεδειγμένα έχει αποτύχει. Μια συνταγή που όχι μόνο δεν οδηγεί στην εξυγίανση της ελληνικής οικονομίας, αλλά δημιουργεί ακόμη μεγαλύτερα αδιέξοδα, τροφοδοτώντας ένα φαύλο κύκλο ύφεσης, ελλειμμάτων και χρέους. Μια συνταγή που έχει εξαντλήσει τις αντοχές της ελληνικής κοινωνίας, καλλιεργώντας μάλιστα το έδαφος για την ανάπτυξη ακραίων θέσεων και συμπεριφορών.
Από την άλλη, είναι ο «γκρεμός» της ασφυκτικής έλλειψης ρευστότητας και της αδυναμίας παραμονής της χώρας στο ευρώ. Η αγορά και η οικονομία επιβιώνουν μετά βίας ως τώρα, χάρη στη «μηχανική υποστήριξη» που παρέχεται μέσω της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.
Είναι άμεση ανάγκη να εκταμιευθεί η επόμενη δόση και κυρίως είναι ανάγκη να υπάρξουν κινήσεις για την περαιτέρω μείωση του δημοσίου χρέους. Διαφορετικά, το οξυγόνο ρευστότητας που περιμένουμε δεν θα μπορέσει να έρθει, τα σενάρια εξόδου από το ευρώ θα αναζωπυρωθούν και το καθεστώς αστάθειας θα συνεχιστεί.
Με ό,τι συνεπάγεται αυτό σε οικονομικό, αλλά και σε πολιτικό και κοινωνικό επίπεδο.
Οι εκπρόσωποι του κλάδου των ακινήτων γνωρίζουν καλύτερα από όλους ότι ο κρισιμότερος παράγοντας που επηρεάζει τη λειτουργία της αγοράς είναι το κλίμα. Είναι η ψυχολογία που επικρατεί στο εσωτερικό της χώρας. Είναι η εικόνα που επικρατεί στο εξωτερικό και στη διεθνή επενδυτική κοινότητα.
Βασική προϋπόθεση για να ανακάμψει, όχι μόνο η χειμαζόμενη σήμερα αγορά ακινήτων, αλλά και γενικότερα η ελληνική οικονομία, είναι να δοθεί ένα τέλος στην αβεβαιότητα. Κι αυτό πρέπει να γίνει κατανοητό, τόσο από το πολιτικό σύστημα όσο και από τους δανειστές και εταίρους μας.
Το «θρίλερ» του επονομαζόμενου πλέον ελληνικού ζητήματος, πρέπει σύντομα να τελειώσει. Η συνέχισή του δεν ωφελεί κανέναν. Ας αναλάβει λοιπόν ο καθένας τις ευθύνες που του αναλογούν.
Από εκεί και πέρα, υπάρχουν συγκεκριμένα μέτωπα, στα οποία οι εξελίξεις θα κρίνουν την πορεία και τις προοπτικές της κτηματαγοράς.
Το πρώτο αφορά βεβαίως την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών και την ολοκλήρωση των ανακατατάξεων που βρίσκονται αυτή τη στιγμή σε εξέλιξη στο χρηματοπιστωτικό τομέα. Πρόκειται για μια διαδικασία απαραίτητη, όχι όμως και αρκετή για να στηριχθούν οι προσπάθειες ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας.
Πέρα από την κάλυψη των δεικτών κεφαλαιακής επάρκειας, οι τράπεζες πρέπει να αποκτήσουν ξανά πρόσβαση στις αγορές, για την άντληση ρευστότητας. Κι αυτό μπορεί να διασφαλιστεί μόνο εάν υπάρξει συμφωνία για νέα μείωση του χρέους. Μόνο με αυτό τον τρόπο θα επανέλθει η εμπιστοσύνη και θα μπορέσει η χώρα να τεθεί σε μια δύσκολη αλλά σταθερή τροχιά εξόδου από την κρίση. Μόνο έτσι, το τραπεζικό σύστημα θα μπορέσει να αναλάβει ξανά αναπτυξιακό ρόλο, αυξάνοντας τη ροή των πιστώσεων και βελτιώνοντας τις συνθήκες χρηματοδότησης. Όσο αυτό δεν γίνεται, ελάχιστο νόημα έχει να συζητούμε για ανάκαμψη της αγοράς και επενδύσεις.
Το δεύτερο μέτωπο αφορά το μεγάλο ζήτημα της αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Πρόκειται για ένα σπουδαίο, πραγματικά, κεφάλαιο που – αν αξιοποιηθεί ορθολογικά – μπορεί να εξασφαλίσει έσοδα για το δημόσιο, να παράγει σημαντικά οφέλη για τις τοπικές κοινωνίες και βεβαίως να δώσει ώθηση αναπτυξιακή ώθηση στο σύνολο του κλάδου των ακινήτων.
Δυστυχώς, το θέμα αυτό βλέπουμε να υπάρχει ως τώρα μια σχετική δυστοκία. Η οποία δεν οφείλεται μόνο στο περιβάλλον ύφεσης που επικρατεί στη χώρα, αλλά και σε μια σειρά από προβλήματα, όπως:
– Η ελλιπής καταγραφή των ακινήτων του δημοσίου
– Η έλλειψη πλήρους Κτηματολογίου και οι εκκρεμότητες όσον αφορά τις χρήσεις γης
– Οι χρόνιες δικαστικές διενέξεις και οι αργοί ρυθμοί απονομής της δικαιοσύνης
– Η γραφειοκρατία, σε συνδυασμό με τις – πολλαπλές δεσμεύσεις και τους περιορισμούς που ισχύουν για πολλά δημόσια ακίνητα.
– Ο κατακερματισμός όσον αφορά την ιδιοκτησία και τους φορείς διαχείρισης των ακινήτων
Όλα αυτά δημιουργούν σήμερα τεράστια εμπόδια στην προσπάθεια αξιοποίησης, τα οποία θα παραμένουν αξεπέραστα εάν δεν υπάρξουν άμεσα ειδικές νομοθετικές ρυθμίσεις για την αντιμετώπισή τους.
Η κυβέρνηση πρέπει να κινηθεί ταχύτερα προς αυτή την κατεύθυνση, δίνοντας ιδιαίτερη έμφαση στην ενίσχυση του θεσμού των συμβάσεων παραχώρησης και των μακροχρόνιων μισθώσεων. Γιατί, σε σχέση με την πώληση, παρέχουν ένα πολύ ταχύτερο και αποτελεσματικότερο εργαλείο αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Ένα εργαλείο που μπορεί να βοηθήσει στην ενεργοποίηση περισσότερων επενδύσεων, στη βελτίωση του κλίματος στην αγορά και βεβαίως στη στήριξη των δημοσίων εσόδων.
Παράλληλα, πρέπει να προχωρήσουν ταχύτερα μια σειρά από μεγάλα αναπτυξιακά έργα, που μέχρι τώρα είχαν παγώσει. Όπως οι επεκτάσεις του ΜΕΤΡΟ και της Αττικής Οδού, οι οδικοί άξονες, τα σχέδια αναβάθμισης των περιφερειακών αεροδρομίων με τη συμμετοχή ιδιωτών κτλ. Όλα αυτά θα έχουν άμεσο θετικό αντίκτυπο στην κτηματαγορά, αφού θα δημιουργήσουν νέες υπεραξίες και θα αναδείξουν νέες περιοχές για την ανάπτυξη οικιστικών και εμπορικών χρήσεων.
Για το τέλος, άφησα τις εξελίξεις στο μέτωπο της φορολογίας. Πρόκειται για ένα πρόβλημα που, σε συνδυασμό με την ύφεση, οδηγεί σε παράλυση την αγορά ακινήτων – και βεβαίως υποβαθμίζει τις προοπτικές αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας.
Είναι γεγονός ότι στη διάρκεια της τελευταίας διετίας, η ακίνητη περιουσία έχει δεχθεί έναν ανελέητο πόλεμο. Με την κατοχή ακινήτων να αντιμετωπίζεται ως «χρυσοτόκος όρνιθα» για το κράτος. Με δεδομένο μάλιστα και το υψηλό ποσοστό της ιδιοκατοίκησης, η αφαίμαξη των ιδιοκτητών εξακολουθεί να λειτουργεί ως εύκολη λύση για την άντληση εσόδων. Ειδικά μάλιστα στην περίπτωση των μεγάλων ακινήτων – που λειτουργούν ως επενδυτικό προϊόν – οι επιβαρύνσεις είναι τόσο υψηλές, που αποτρέπουν κάθε σοβαρό επενδυτή.
Αυτή η τακτική, πέραν του ότι έχει αποδειχθεί αναποτελεσματική σε δημοσιονομικό επίπεδο, δίνει ουσιαστικά τη χαριστική βολή σε έναν ήδη επιβαρυμένο και ευαίσθητο κλάδο. Και δυστυχώς, το πρόβλημα δεν περιορίζεται μόνο στο ύψος των φόρων, αλλά και στο ασταθές φορολογικό περιβάλλον. Με ρυθμίσεις που αλλάζουν κάθε τρίμηνο, με συνεχείς εξαγγελίες και αναβολές για επιμέρους πρόσθετα μέτρα, που αυξάνουν και παρατείνουν διαρκώς την αβεβαιότητα.
Είναι ανάγκη επιτέλους να καταλήξουμε σε ένα ορθολογικό, ανταγωνιστικό και σταθερό καθεστώς όσον αφορά τη φορολογία των ακινήτων. Έχουμε υποστηρίξει και στο παρελθόν, ότι πρέπει να υπάρξει προσέγγιση αντικειμενικών και εμπορικών τιμών.
Αυτό όμως δεν σημαίνει να συμπαρασυρθεί προς τα πάνω το σύνολο των φόρων που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία. Η όποια αναπροσαρμογή, θα πρέπει απαραίτητα να περιλαμβάνει εξορθολογισμό της φορολογίας των ακινήτων. Θα πρέπει να μειωθεί η φορολογία των μεταβιβάσεων και να αντικατασταθεί το πλήθος των υφιστάμενων επιμέρους επιβαρύνσεων με έναν πολύ μικρό αριθμό ενιαίων φόρων.
Το ύψος αυτών των φόρων θα πρέπει να διαμορφωθεί με βάση όχι μόνο εισπρακτικά αλλά και αναπτυξιακά κριτήρια. Και κυρίως, θα πρέπει να διασφαλιστεί ότι οι ρυθμίσεις θα έχουν μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Η αγορά ακινήτων είναι σίγουρα ένας από τους κλάδους που η κρίση έχει τραυματίσει σοβαρά. Όχι όμως θανάσιμα, κατά τη γνώμη μου.
Οι προοπτικές για μια σταδιακή ανάκαμψη στο επόμενο διάστημα υπάρχουν. Το αν θα μπορέσουν να υλοποιηθούν, εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις αποφάσεις που θα ληφθούν τις προσεχείς ημέρες, τόσο στο εσωτερικό της χώρας όσο και στην Ευρώπη. Εξαρτάται όμως και από τη βούληση του εγχώριου πολιτικού συστήματος να εφαρμόσει μια νέα, ολοκληρωμένη πολιτική στον τομέα των ακινήτων και των επενδύσεων.
Εμείς, ως εκπρόσωποι του επιχειρηματικού κόσμου, θα εξακολουθήσουμε να διεκδικούμε και να προτείνουμε δράσεις προς αυτή την κατεύθυνση. Θα συνεχίσουμε να ζητούμε μεταρρυθμίσεις, για μια οικονομία πιο ανταγωνιστική και πιο παραγωγική, με αιχμή τις δυνάμεις του ιδιωτικού τομέα.
Σας ευχαριστώ και εύχομαι κάθε επιτυχία στις εργασίες του συνεδρίου».
