Πριν από λίγες ημέρες βρεθήκαμε στο Κουκάκι για να διαπιστώσουμε ιδίοις όμμασι τι συμβαίνει με την έκρηξη των ενοικίων στην Αθήνα. Τα όσα είδαμε επισκεπτόμενοι διαμερίσματα προς ενοικίαση και τηλεφωνώντας σε αντίστοιχες αγγελίες, ήταν σοκαριστικά.
Άλλωστε, όσοι έχουν βγει τον τελευταίο καιρό στο σαφάρι της αναζήτησης ενός σπιτιού προς ενοικίαση, έχουν καταλάβει πως η συγκεκριμένη αγορά θυμίζει τελικά ζούγκλα με τους ίδιους να είναι… τα θύματα. Πότε και πώς έγιναν όμως το Κουκάκι, τα Πετράλωνα αλλά και η Νεάπολη Εξάρχειων, εν μέρει η Κυψέλη αλλά και η περιοχή των δικαστηρίων, απλησίαστες περιοχές για να μείνει ένας μέσος Έλληνας εργαζόμενος ή μια μέση οικογένεια; Πού πηγαίνουν όλοι αυτοί οι πολίτες της πρωτεύουσας που δεν αντέχουν οικονομικά να μείνουν σε αυτά τα «ακριβοθώρητα» σπίτια;
Τα στοιχεία που μας έδωσε το Πανελλήνιο Δίκτυο E- Real Estates για τις διαφοροποιήσεις στις τιμές των ενοικίων από το 2016 μέχρι σήμερα είναι ενδεικτικά της ασφυκτικής κατάστασης που επικρατεί.
Παραδείγματα αύξησης τιμών διαμερισμάτων σε περιοχές της Αθήνας
- Το 2016, μια γκαρσονιέρα έως 35 τ.μ. στο Γουδή ξεκινούσε από 160 ευρώ. Το 2018, αυτή η τιμή «έπαιζε» ανάμεσα στα 230 με 280 ευρώ. To 2020, η τιμή είχε ανέβει στα 300 με 350 ευρώ και το 2021 στα 300 με 380 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, ένα δυάρι (40 έως 50 τ.μ.), το 2016 κόστιζε από 220 έως 260 ευρώ, το 2018, 250 με 320 ευρώ, το 2020, 360 με 480 ευρώ και το 2022, 360 με 500 ευρώ.
- Το 2016 μια γκαρσονιέρα στο Κουκάκι κόστιζε από 250 έως 320 ευρώ, το 2018, 300 με 450 ευρώ, το 2020, 320 με 450 ευρώ και το 202, 350 με 460 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, ένα σπίτι δυάρι το 2016 κόστιζε από 200 έως 280 ευρώ, το 2018 από 420 έως 450 ευρώ, το 2020 από 450 έως 600 ευρώ και το 2021, από 500 έως 700 ευρώ.
- Το 2016, στην πλατεία Βικτωρίας, μια γκαρσονιέρα κόστιζε από 150 έως 180 ευρώ, το 2018 από 170 έως 250 ευρώ, το 2020 από 280 έως 350 ευρώ και το 2021 από 260 έως 320 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, ένα διαμέρισμα δυάρι, το 2016 κόστιζε έως 220 ευρώ, το 2018, 200 με 250 ευρώ, το 2020 320 με 380 ευρώ και το 2021, 350 με 440 ευρώ.
- Το 2016, στα Πετράλωνα, μια γκαρσονιέρα κόστιζε από 160 έως 180 ευρώ, το 2018, 250 με 350 ευρώ, το 2020, 300 με 390 ευρώ και το 2021, από 350 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, ένα διαμέρισμα δυάρι το 2016 κόστιζε από 200 έως 270 ευρώ, το 2018, 300 έως 450 ευρώ, το 2020, 380 με 490 ευρώ και το 2021, 420 με 520 ευρώ.
- Το 2016, στη Νεάπολη Εξαρχείων- Μουσείο, μια γκαρσονιέρα κόστιζε από 150 έως 220 ευρώ, το 2018 από 250 έως 350 ευρώ, το 2020 από 300 έως 450 ευρώ και το 2021, 350 με 400 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, το 2016 το δυάρι κόστιζε από 220 ευρώ, το 2018 από 300 έως 380 ευρώ, το 2020, από 450 έως 530 ευρώ και το 2021 από 420 έως 550 ευρώ.
- Το 2016, στο Νέο Κόσμο μια γκαρσονιέρα κόστιζε από 230 έως 300 ευρώ, το 2018, από 200 έως 320 ευρώ, το 2020, από 260 έως 360 ευρώ και το 2021, από 300 έως 490 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, ένα δυάρι, το 2016 κόστιζε από 200 έως 280 ευρώ, το 2018, από 420 έως 450 ευρώ, το 2020, 450 με 600 ευρώ και το 202, 500 έως 750 ευρώ.
Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates , Θέμης Μπάκας είχε πολλά και ενδιαφέροντα να μας πει για αυτό το χρονικό της εκτόξευσης των τιμών των ενοικίων σχεδόν σε όλο το λεκανοπέδιο.
«Το φαινόμενο της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων, το είδαμε από το δεύτερο εξάμηνο του 2018 και έπειτα, αλλά ήδη από τα τέλη του 2019 ήταν πια πολύ έντονο» μας λέει ο ίδιος και συνεχίζει: «Μάλιστα, το 2019, τόσο το ΔΝΤ, όσο και η Eurostat σημείωσαν πως η Ελλάδα είναι η πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης στην Ευρώπη. Εκείνη τη χρονιά, το 62,1% των ενοικιαστών στην πρωτεύουσα της Ελλάδας ξόδευαν άνω του 50% του διαθέσιμου εισοδήματος τους στο ενοίκιο. Σήμερα, αυτό το 62,1% πλησιάζει το 80%. Το 2019, το αντίστοιχο ποσοστό σε Πορτογαλία, Γερμανία, και Γαλλία, ήταν αντίστοιχα 14,5%, 10%, 8,6% και στην Κύπρο μόλις 4,4%.
Στη χώρα μας, η αρχή του προβλήματος πηγάζει στα 10 χρόνια βαθιάς οικονομικής κρίσης που προηγήθηκαν. Ο κόσμος σταμάτησε να αγοράζε σπίτια, η οικοδομική δραστηριότητα σχεδόν ‘σίγησε’ και οι τράπεζες έκοψαν την παροχή των δανείων. Όλα τα παραπάνω, είχαν σαν αποτέλεσμα να συμβεί μια μαζική στροφή στην ενοικίαση. Στην πραγματικότητα όμως, η κτηματαγορά ουδέποτε διέθετε τόσα πολλά ακίνητα προς διάθεση για μίσθωση. Σκεφτείτε πως κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι- αναζητούν κατοικία. Μέσα σε δέκα χρόνια λοιπόν, η ζήτηση άγγιξε τις 150.000-200.000 κατοικίες την ώρα που η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη ενώ η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε διαρκώς έδαφος.
Το 2018, όταν η οικονομία πήρε πια κάπως τα πάνω της, πολλά από αυτά τα ακίνητα πουλήθηκαν, άλλαξαν χέρια και κατά βάση πήγαν σε μεγάλες επενδυτικές εταιρείες και εταιρίες διάθεσης ακινήτων. Έτσι, η διάθεση σπιτιών προς ενοικίαση συρρικνώθηκε ακόμα περισσότερο. Δυστυχώς, από το 2018 και έπειτα, τα ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν διαρκώς χωρίς τίποτα να τα συγκρατεί».
Οι Αθηναίοι μετακομίζουν στο «υπόλοιπο Αττικής»
Τέτοια είναι η πια η απελπισία των Αθηναίων, που σύμφωνα με τον κο Μπάκα: «Περιοχές που στο παρελθόν θεωρούνταν πολύ μακριά από την καρδιά της πρωτεύσας, περιοχές που ανήκουν στο λεγόμενο “υπόλοιπο Αττικής” όπως η Ελευσίνα, το Λαγονήσι, η Παιανία, το Πόρτο Ράφτη, η Ανάβυσσος, το Μαρκόπουλο έχουν αρχίσει να δέχονται διαρκώς ολοένα και περισσότερους Αθηναίους. Και αυτό, γιατί εκεί τα σπίτια είναι ηλικιακά νεότερα και διατίθενται σε πιο λογικές τιμές. Στην Παιανία το 2019 ένα ακίνητο κατασκευής 2014, 92 τ.μ., ενοικιαζόταν 460 ευρώ. Το 2022 έφτασε τα 650 ευρώ. Μιλάμε για αύξηση 40%. Όμως, είναι μια αύξηση που στο μυαλό του υποψήφιου ενοικιαστή αξίζει τουλάχιστον τον κόπο. Αύξηση της κινητικότητας των σπιτιών προς μίσθωση έχουν και περιοχές που δεν τις προτιμούσαν πολύ οι νέοι ενοικιαστές όπως η Ακαδημία Πλάτωνος, η Δάφνη, τα Σεπόλια ή ο Σταθμός Λαρίσης».
Βαφτίζοντας το κρέας –ψάρι
Ένα επίσης βασικό πρόβλημα, σύμφωνα με τον Μπάκα, είναι πως οι υποψήφιοι ενοικιαστές πολλές φορές εξαπατώνται όταν βλέπουν ένα σπίτι από κοντά. Όπως μας εξηγεί ο ίδιος: «Ειδικά στις περιοχές του κέντρου, πολλοί ιδιοκτήτες έχουν σκόπιμα μπερδέψει την ολική με την μερική ανακαίνιση και ακόμα χειρότερα με το φρεσκάρισμα. Το τελευταίο, σημαίνει απλώς βάψιμο και καθάρισμα του ακινήτου, άντε και γυάλισμα πατωμάτων. Η μερική ανακαίνιση σημαίνει αλλαγή παλιών κουφωμάτων με καινούργια. Στην ολική ανακαίνιση αλλάζουν τα κουφώματα και επιπρόσθετα αλλάζουν οι πόρτες του σπιτιού, τα είδη υγιεινής σε μπάνιο και κουζίνα, αλλά και τα ντουλάπια. Οι περισσότεροι βαφτίζουν ολική ανακαίνιση την αλλαγή κουφωμάτων».
Τα πολλά επιπλωμένα σπίτια και η πτώση του Airbnb που όμως δεν λύνει το πρόβλημα
Στην ερώτηση μας γιατί τόσες πολλές αγγελίες ενοικίασης αφορούν σε πλήρως επιπλωμένα σπίτια, αυτό όπως μας εξηγεί ο κος Μπάκας συμβαίνει για τον εξής λόγο: «επιπλώθηκαν για να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνια μίσθωση. Όπως φάνηκε όμως στην πράξη, η βραχυχρόνια μίσθωση είναι πολύ ανταγωνιστική και δεν χωράει όλους όσοι μπήκαν μεμιάς στο χορό. Το Κολωνάκι για παράδειγμα δεν “τα κατάφερε” με τη βραχυχρόνια μίσθωση. Είναι ενδεικτικό πως συνολικά μιλώντας, το 2018, σε όλη την Αθήνα, ο αριθμός των εγγεγραμμένων ακινήτων στην Airbnb ήταν 4.149 ενώ στις 32/3/2022 είχαν πέσει στα 3.056.
»Στην επιστροφή στη μακροχρόνια μίσθωση οι ιδιοκτήτες, θέλοντας να “βγάλουν τα σπασμένα” για αυτές τις αγορές εξοπλισμού και για τις μερικές ή ολικές ανακαινίσεις και γνωρίζοντας πως η ζήτηση είναι μεγάλη, κράτησαν τις τιμές πάρα πολύ ψηλά».
Πως μπορεί να λυθεί το στεγαστικό πρόβλημα
Όπως μας εξηγεί ο κος Μπάκας, σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Εργασίας, προβλέπεται η επανεκκίνηση της παγωμένης για μια δεκαετία στεγαστικής πολιτικής που θα δίνει έμφαση στα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά και στα νέα ζευγάρια για την απόκτηση στέγης με ευνοϊκές προϋποθέσεις.
Σύμφωνα όμως με τον κο Μπάκα: «θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι όλα τα μέτρα που έχουν δει το φως της δημοσιότητας απαιτούν χρόνο για την υλοποίηση τους και θα αφορούν ως επί το πλείστων όσους λαμβάνουν το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα. Δεν θεωρούμε ότι αυτά τα μέτρα μπορούν άμεσα να αποτελέσουν ανάχωμα στην καταιγιστική πια αύξηση του κόστους στέγασης. Δεν αποτελούν έκτακτα μέτρα όπως απαιτούν οι έκτακτες καταστάσεις. Ας μην ξεχνάμε ότι ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019 σύμφωνα με το ΚΕΠΕ, ενώ φέτος ο πληθωρισμός καλπάζει και παράλληλα η ενεργειακή κρίση επιβαρύνει δραματικά το κόστος στέγασης. Για εμάς, πρέπει να εισακουστούν οι προτάσεις που έχουμε κάνει για τα εξής: χορήγηση άτοκων δανείων για την αγορά πρώτης κατοικίας, χορήγηση άτοκων δανείων για την επισκευή πρώτης κατοικίας και επιδότηση ενοικίου σε ευρύτερες ομάδες πολιτών και όχι μόνο σε όσους λαμβάνουν το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα. Άλλωστε, το μεγάλο πρόβλημα της ενοικίασης αυτή τη στιγμή το αντιμετωπίζουν αυτοί οι οποίοι δεν θεωρούνται μεν οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά αλλά από την άλλη δεν μπορούν να “χωρέσουν” στις τιμές που έχουν φτάσει σήμερα τα ενοίκια».
Τι κάνουν οι άλλες χώρες για να αντιμετωπίσουν το στεγαστικό πρόβλημα
Ισπανία:
-Το 2019 επέβαλε την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στη περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί.
-Η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα 3 στα 5 χρόνια.
Γερμανία:
–H τοπική κυβέρνηση του Βερολίνου, αποφάσισε να αγοράσει περίπου 14.750 διαμερίσματα έναντι 2,46 δισ. ευρώ για να λύσει το θέμα των υψηλών τιμών των ακινήτων.
Πορτογαλία:
–To 2018 ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη.
– Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12 μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για 3 χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής
Βιέννη:
-Έχει προγραμματίσει να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58 ευρώ ανά τ.μ.
– Επιπλέον, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και ανήκουν στην ομοσπονδία περιορισμένων εισοδηματικών κατοικιών και κοστίζουν κατά μέσο όρο 512,40 ευρώ το μήνα.
-Στη Βιέννη για μια επιδοτούμενη κατοικία το όριο του ετησίου εισοδήματος είναι στις 42.000 ευρώ κατ’ άτομο
