Οι αγορές αντέχουν να ανεβαίνουν μέχρι εκεί που μπορούν. Αυτό ακριβώς συμβαίνει και στην αγορά μίσθωσης ακινήτων με το ράλι των αυξήσεων να συνεχίζεται, αν και αρκετοί παράγοντες του real estate εκτιμούν πως θα ξεκινήσει η πολυπόθητη μείωση των τιμών. Σε ποια επίπεδα θα κυμαίνεται η μείωση, όταν θα αρχίσουμε να την αισθανόμαστε; «Δε θα δούμε πάρα πολύ χαμηλές τιμές, αλλά εξισορροπημένες τιμές, που θα σταματήσουν την ανόδο», εκτιμά ο Λευτέρης Ποταμιάνος.
Ο πρόεδρος του συλλόγου μεσιτών Αθηνών-Αττικής είναι ο καλεσμένος στο podcast του Newsbeast και βάζει στο τραπέζι του διαλόγου μια παράμετρο που μπορεί ν’ αλλάξει με αρνητικό πρόσημο τα δεδομένα. Σήμερα, υπάρχουν χιλιάδες ενοίκια που λειτουργούν με τις παλιές τιμές λόγω της διαχρονικά καλής σχέσης ιδιοκτήτη – ενοικιαστή. Όταν, όμως, ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να αξιώσει μεγαλύτερο τίμημα, γιατί ξέρει πως οι τιμές που κυκλοφορούν στην αγορά είναι μεγαλύτερες από το ενοίκιο που εισπράττει ο ίδιος, θα επέλθει μια δυσάρεστη ανατροπή. «Αυτό είναι αρκετά επικίνδυνο», λέει ο κύριος Ποταμιάνος.
Ας δούμε τα σημαντικότερα σημεία του podcast.
-Ποιες ήταν οι τιμές ενοικίασης πριν 10 χρόνια και ποια η σημερινή εικόνα; «Οι σημερινές τιμές της ενοικίασης, οι οποίες είναι αρκετά υψηλές, είναι ακριβώς όσο ήταν σε επίπεδο δείκτη τιμών πριν 10 χρόνια και λίγο περισσότερο. Το 2024 είμαστε στα επίπεδα του 2010 και το 2012, όταν άρχιζε η κρίση. Όταν άρχιζε η κατηφόρα των τιμών των ακινήτων είχαμε τις ακριβώς ίδιες αξίες, βέβαια με διαφορετικά εισοδηματικά κριτήρια. Με διαφορετικά αποθέματα χρημάτων των Ελλήνων. Ήταν μια διαφορετική εικόνα».
-Πώς φτάσαμε ως εδώ; «Σήμερα, πολλοί εξωγενείς παράγοντες κάνουν την κατάσταση συμπιεσμένη, με τη λύση να είναι αρκετά δύσκολη. Η αυξημένη ζήτηση δημιούργησε απορρόφηση του μεγάλου αποθέματος, που είχαμε, χιλιάδων οικιστικών ακίνητων περίπου το 2016-2017. Το οικιστικό ακίνητο άλλαξε χαρακτήρα. Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ένας παράγοντας που στην αρχή βοήθησε ν’ αυξηθούν οι τιμές, αλλά δεν είναι αυτός που δημιουργεί το πρόβλημα, αποκλειστικά και μόνο. Ας μην ξεχνάμε ότι βοήθησε κιόλας. Η ελληνική αγορά βγήκε από τα πατώματα λόγω και της βραχυχρόνιας μίσθωσης».
-Ποιος είναι ο ρόλος των τραπεζών; «Οι τράπεζες μέσα στην κρίση χρησιμοποίησαν το real estate για να έχουν αυξημένη κερδοφορία. Μέσω των γνωστών αποτελεσμάτων μέσα από τον εύκολο δανεισμό της προηγούμενης 20ετίας, γνωρίσαμε μια απαξίωση των ακινήτων. Σήμερα, χιλιάδες ακίνητα είναι δεσμευμένα από τα funds και τους servicers, που διαχειρίζονται αυτά τα δάνεια, με αποτέλεσμα να μη βγαίνουν στην έξω αγορά. Είναι μπλοκαρισμένα και δεν υπάρχει μεγάλο απόθεμα ακινήτων. Κατά συνέπεια, δημιουργείται τεράστιο θέμα και στις μισθώσεις. Ο ρόλος των τραπεζών δεν είναι διευκολυντικός στον ρόλο των ακινήτων. Μάλλον λειτουργεί αρνητικά».
-Ποια είναι η επόμενη μέρα στη μίσθωση ακινήτων; «Η αγορά αυτή τη στιγμή είναι σε μία χύτρα ταχύτητας, η οποία δεν έχει τη βαλβίδα εκτόνωσης, και πάει να σκάσει. Ο κόσμος δεν μπορεί εύκολα να μισθώσει. Δε βρίσκει κατάλληλα ακίνητα και τα ακίνητα, τα οποία βρίσκει, είναι άνω των δυνατοτήτων του. Αυτό είναι αρκετά επικίνδυνο, όταν το πλήθος των μισθώσεων με τα παλιά δεδομένα θα βγει στην αγορά μαζικά, για ν’ αλλάξει καθεστώς. Ακόμη λειτουργούμε με αρκετές παλιές μισθώσεις, δηλαδή τα νούμερα τα παλιά. Κάποια στιγμή θα αλλάξουν τα δεδομένα, γιατί υπάρχουν χιλιάδες μισθώματα, που θα αναπροσαρμοστούν προς τα πάνω».
-Νοικιάζουμε ένα σπίτι που μας κοστίζει 800-900 ευρώ το μήνα ή το αγοράζουμε, αν πληρούμε τις προϋποθέσεις; «Η αγορά ενός σπιτιού είναι τις περισσότερες φορές το ακίνητο που θα μας συντροφεύει σε όλη μας τη ζωή. Δεν είναι κακή ιδέα. Όσο κι αν έχει απομακρυνθεί από τη σκέψη μας η ιδιοκτησία, γιατί είναι πάρα πολλά τα προβλήματα, η απάντηση είναι “ναι, αγοράζουμε”. Το να αγοράσεις ένα σπίτι είναι συνδυασμός πολλών πραγμάτων. Το να δανειστείς, όμως, θέλει ώριμη σκέψη».
-Νίκαια, Ρέντης, Πέραμα και Αιγάλεω είναι οι περιοχές εντός Αττικής με τις χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο. Αξίζει να επενδύσει κάποιος μακροπρόθεσμα εκεί; «Οι συγκεκριμένες είναι παρεξηγημένες περιοχές, που, όμως, έχουν μέλλον. Έχουν μέλλον ειδικά στο κομμάτι της υπεραξίας και τώρα που έχουν μείνει στις 250.000 ευρώ από την Golden Visa και δεν μπήκαν στη λογική των 500.000 – με μία στροφή των Κινέζων, που αγοράζουν προς τα εκεί. Ξέρουμε πως Πειραιάς και άλλες περιοχές προς τα εκεί αρχίζουν και δουλεύουν πάρα πολύ».
Ακούστε το podcast με τον Λευτέρη Ποταμιάνο
