Το πρώτο τρίμηνο του 2025 καταγράφεται έντονη αύξηση στα μισθώματα των παλαιών γραφείων στην Αττική, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία από το GEOAXIS «Παρατηρητήριο – Γραφεία στην Αττική». Στην έρευνα αυτή, παρατηρείται αύξηση των ζητούμενων ενοικίων σε όλες τις περιοχές μελέτης, ενώ τα δεδομένα της τελευταίας δεκαετίας αποκαλύπτουν μια εντυπωσιακή μέση άνοδο της τάξης του 65,5%.
Αξιοσημείωτο είναι ότι τα παλαιά γραφεία εξακολουθούν να αποτελούν την πλειονότητα του συνολικού αποθέματος, με ποσοστό που υπερβαίνει το 90%. Από την άλλη, τα νεόδμητα, ενεργειακά πιστοποιημένα γραφεία καταγράφουν ενοίκια πάνω από το διπλάσιο, φτάνοντας τα 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα, χωρίς να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.
Η έρευνα της GEOAXIS αποκαλύπτει μια σειρά από κρίσιμες εξελίξεις στην αγορά γραφείων της Αττικής. Αν και η ζήτηση για σύγχρονα, «πράσινα» γραφεία υψηλών προδιαγραφών αυξάνεται σταθερά, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει προκλήσεις.
Ειδικότερα, οι κύριες τάσεις που καταγράφηκαν είναι οι εξής:
- Η μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα γραφεία ανεξαρτήτως τοποθεσίας, με ενοίκια που φτάνουν τα 35 ευρώ/τ.μ./μήνα.
- Η απουσία ξένων επενδύσεων, κυρίως λόγω του περιορισμένου αποθέματος και του δύσκαμπτου ρυθμιστικού πλαισίου της αγοράς.
- Η ανάκαμψη στις αξίες των γραφείων στα Βόρεια Προάστια (Μαρούσι, Κηφισιά), όπου αναμένονται νέες αναπτύξεις.
- Η στροφή του Πειραιά σε ελκυστική τοποθεσία για νέες επαγγελματικές εγκαταστάσεις, λόγω του μετρό και των νέων αναπτύξεων.
- Η μετατροπή παλαιών γραφείων σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας, καθώς η πλατφόρμα Airbnb προσφέρει καλύτερη απόδοση, ενώ η χρυσή βίζα ενισχύει αυτή την τάση.
- Η ζήτηση για ανακαινισμένα γραφεία στο κέντρο, ενώ οι μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις στρέφονται προς μικρότερες, πιο προσιτές επαγγελματικές στέγες σε περιοχές εκτός κέντρου.
- Η χαμηλή προσφορά και οι ιδιαίτερα χαμηλές τιμές σε γραφεία παλαιών προδιαγραφών σε δευτερεύουσες περιοχές του κέντρου της Αθήνας.
Αυτές οι τάσεις δείχνουν τη συνεχιζόμενη διεύρυνση της απόστασης μεταξύ των πρωτοκλασάτων γραφείων και αυτών με χαμηλότερες προδιαγραφές ή σε λιγότερο κεντρικές περιοχές, με τα υψηλής ποιότητας γραφεία να συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία, ενώ τα παλαιότερα γραφεία σημειώνουν κάμψη στη ζήτηση.
Διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά γραφείων
Η αγορά γραφείων στην Αττική αυτή τη στιγμή κινείται σε τρεις διαφορετικές «ταχύτητες», κάτι που καθιστά την αξιολόγηση της αγοράς ακόμα πιο πολύπλοκη και ενδιαφέρουσα για τους επενδυτές.
Πρώτη ταχύτητα: Τα σύγχρονα, ενεργειακά πιστοποιημένα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, τα οποία καταγράφουν την υψηλότερη ζήτηση και ενοίκια που αγγίζουν τα 35 ευρώ/τ.μ./μήνα, με αποδόσεις περίπου 6%.
Δεύτερη ταχύτητα: Ανακαινισμένα γραφεία σε κεντρικές περιοχές όπως το Κολωνάκι και κύριοι οδικοί άξονες, που συνεχίζουν να διατηρούν υψηλές μισθωτικές αξίες, περίπου 20-25 ευρώ/τ.μ./μήνα, και αποδόσεις γύρω στο 7%.
Τρίτη ταχύτητα: Παλιές ή μη ανακαινισμένες ιδιοκτησίες που δεν καταφέρνουν να προσελκύσουν μισθωτές, ακόμη και με ενοίκια 10-15 ευρώ/τ.μ./μήνα σε δευτερεύουσες περιοχές του κέντρου, με αποδόσεις περίπου 7,5%.
Αυτές οι διαφορές αναμένεται να διατηρηθούν και τα επόμενα χρόνια (2025-2026), καθώς η πραγματική οικονομία δεν φαίνεται να ανακάμπτει άμεσα, κάτι που θα βοηθούσε τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις να «καλύψουν» το απόθεμα των γραφείων χαμηλότερων προδιαγραφών.
Δομή και περιοχές έρευνας
Η έρευνα αυτή βασίζεται σε αυτοψίες και συλλογή δεδομένων από αγγελίες που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025.
Οι περιοχές που περιλαμβάνονται στην έρευνα είναι οι εξής:
- Λεωφόρος Κηφισίας
- Σύνταγμα
- Λεωφόρος Συγγρού
- Λεωφόρος Μεσογείων
- Κολωνάκι
- Λεωφόρος Βουλιαγμένης
