Το γεγονός ότι η χώρα μας διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση, αποτελεί πλέον κοινή παραδοχή. Μια κρίση που σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα, δεν πρόκειται να μας «εγκαταλείψει» άμεσα. Ειδικά, αν δεν εφαρμοστεί άμεσα ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής που θα στοχεύει στην αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων και όχι να «πυροδοτεί» την αύξηση της ζήτησης.
Την ίδια στιγμή πολλές χώρες της Ευρώπης, εφαρμόζουν διευρυμένες πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ, λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν ιδιαίτερα από το 2018-2019, προέβησαν σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.
Παράλληλα, εκτός των νέων στεγαστικών πολιτικών που εφαρμόζουν, επέβαλαν πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων και στις οικιστικές μισθώσεις, λόγω της ραγδαίας αύξησης του πληθωρισμού και παράλληλα ενέταξαν νέα σχέδια στεγαστικής πολιτικής στο Ταμείο Ανάκαμψης.
Η Ελλάδα εντάχθηκε στο Ταμείο Ανάκαμψης, με πρόγραμμα 1,3 εκατ.€ για ανακαίνιση 70 κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων και 30 κατοικιών στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Η Ισπανία εντάχθηκε με πρόγραμμα ύψους 1 δισ.€ για να κατασκευάσει 20.000 νέες κοινωνικές κατοικίες, όταν ήδη διαθέτει 290.000 κοινωνικές κατοικίες. Η Πορτογαλία εντάχθηκε με πρόγραμμα ύψους 2,7 δισ.€ για να κατασκευάσει 26.000 νέες κοινωνικές κατοικίες, ενώ διαθέτει ήδη 130.000 κοινωνικές κατοικίες. Η Ιταλία εντάχθηκε με πρόγραμμα ύψους 1 δισ.€ για να κατασκευάσει 10.000 νέες κοινωνικές κατοικίες.
Συνολικά 7 χώρες της Ε.Ε δαπανούν 5,5 δισ.€ για να ενισχύσουν την προσφορά κατοικιών με προγράμματα κοινωνικής κατοικίας. Εμείς δεν έχουμε ούτε καν φορέα κοινωνικής κατοικίας.
Οποιοδήποτε έρευνα της Eurostat που αφορά το κόστος στέγασης, η χώρα μας είναι «πρωταθλήτρια» στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε και μάλιστα επί έξι συναπτά έτη. Είμαστε η 2η χώρα στην λίστα των χωρών της Ε.Ε, όπου οι νέοι μας σε ποσοστό 71,9% – ηλικιακής ομάδας 18-34ετών, διαμένουν στο παιδικό τους δωμάτιο. Ταυτόχρονα, το 74,2% των ενοικιαστών στη χώρα μας δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματος για το κόστος στέγασης ,όταν το μέσο όρο στην Ευρώπη είναι 21,2% σύμφωνα με την Eurostat.
Ενώ, την ίδια στιγμή, το 45,5% των πολιτών στη χώρα μας, ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Στη λίστα με τις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά για το 2022, ακολουθεί η Βουλγαρία (19,9%), η Ρουμανία (18,4%), η Κροατία (15,7%) , όταν το μέσο όρο στην Ε.Ε είναι 9,2% σύμφωνα με την Eurostat.
Στην ετήσια Έκθεση της ΤτΕ, ο διοικητής Γ.Στουρνάρας, κάνει λόγο για δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών υψηλά επίπεδα τιμών. Για την επίλυση του προβλήματος ο κ. Στουρνάρας αναφέρει χαρακτηριστικά ότι, κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας.
Το τελευταίο διάστημα στο επίκεντρο των συζητήσεων έχει τεθεί η επιβολή χρονικών ορίων και νέων μέτρων στο κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Η δυναμική του κλάδου, αποτελεί έναν σημαντικό παράγοντα αύξησης των ζητούμενων τιμών μίσθωσης και μείωσης της διαθεσιμότητας των προς συμβατική – μακροχρόνια μίσθωση οικιστικών ακινήτων, αλλά, δεν αποτελεί τον μοναδικό.
Αξίζει να επισημάνουμε για πολλοστή φορά, ότι η πολιτεία δεν μπορεί να θεωρεί ότι βάζοντας χρονικά όρια και νέους κανόνες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα μειωθεί το κόστος στέγασης την επόμενη ημέρα ή/και τα νέα ζευγάρια – οι ευάλωτες κοινωνικά ομάδες θα μπορέσουν να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι.
Πολλάκις έχουμε αναφέρει την ανάγκη, να «ανακατευθυνθούν» τα δημοσιονομικά έσοδα που προέρχονται από το κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης για στεγαστικές πολιτικές και την ίδρυση Οργανισμού Στεγαστικής Πολιτικής – ακόμη και κεντρική δομή του Κράτους σε επίπεδο Υφυπουργείου.
Άνω των 700 εκατ.€ τα δημοσιονομικά έσοδα από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ο πρώην υφυπουργός Οικονομίας Χάρης Θεοχάρης, στο πλαίσιο τοποθέτησής του τον Οκτώβριο του 2023, κατά την επεξεργασία του νομοσχεδίου για τις ψηφιακές πλατφόρμες, είχε αναφέρει ότι σύμφωνα με τις δηλώσεις του 2022, έχουμε ξεπεράσει τα 600 εκατ. € έσοδα. ‘Έσοδα, που παρουσιάστηκαν στην έρευνα «Η συνεισφορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην ελληνική οικονομία» , στο πλαίσιο του 24ου συνεδρίου Prodexpo το 2023. Συγκεκριμένα, οι φόροι που προήλθαν από τον κλάδο πέρυσι ανήλθαν σε περίπου 700 εκατ. ευρώ, με περίπου 54.000 θέσεις εργασίας να υποστηρίζονται άμεσα ή έμμεσα από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.
Από τις αρχές του 2024, είναι σε ισχύ το νέο νομοθετικό πλαίσιο (Ν. 5073/11-12-2023) που θα επιφέρει νέο «άλμα» εσόδων για το ελληνικό Δημόσιο από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Συγκεκριμένα, πέραν των αυξημένων ποσών που θα εισπράξει το ελληνικό Δημόσιο από το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, αυξημένα αναμένεται να είναι και τα έσοδα από τον ΦΠΑ. Και αυτό καθώς οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν από τρία ακίνητα και πάνω, και τα οποία μισθώνουν μέσα από τις πλατφόρμες τύπου Airbnb, υποχρεούνται πλέον να ανοίξουν βιβλία, να καταβάλλουν ΦΠΑ, τέλος ανθεκτικότητας και τέλος παρεπιδημούντων.
Συνεπώς, συνολικά, καταβάλλουν ΦΠΑ 7.440 φυσικά πρόσωπα και 5.297 νομικά πρόσωπα με 57.696 ακίνητα (το 34,2% των ακινήτων).
Δημιουργία 13.000 νέων φοιτητικών κλινών σε έναν χρόνο – χωρίς δημοσιονομικό κόστος
Τα δημοσιονομικά έσοδα που παράγονται ανά περιοχή από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, να διατίθενται για την κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών σε συνεργασία με το εκάστοτε Πανεπιστήμιο.
Στα Χανιά είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης περίπου 4.000 αυτοτελή ακίνητα. Από τα υπερ-έσοδα που θα προκύψουν από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα δημόσια ταμεία, να διατεθούν για την δημιουργία νέων φοιτητικών εστιών.
Επομένως σε περιοχές με έντονη δυναμική του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα δημιουργούνται νέες φοιτητικές εστίες σε συνεργασία με τα εκάστοτε Ακαδημαϊκά Ιδρύματα.
Συγκεκριμένα, αν θεωρήσουμε ότι χρησιμοποιούμε το σύνολο των 700 εκατ.€ που παράγονται ως δημοσιονομικά έσοδα για ένα χρόνο από το κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα μπορούσε το ελληνικό Δημόσιο να κατασκευάσει 13.000 νέες φοιτητικές κλίνες των 35τμ έκαστη σε οικόπεδα του Δημοσίου ή/και των Ακαδημαϊκών Ιδρυμάτων.
Παράδειγμα:
- 700.000.000€ / 1.500€ (το κόστος κατασκευής/τ.μ.) = 466.666 τετραγωνικά μέτρα
- 466.666 τετραγωνικά μέτρα / 35τμ ( έκαστη φοιτητική κατοικία) = 13.333 νέες φοιτητικές κλίνες.
Σήμερα, το Εθνικό σχέδιο των 8.153 νέων φοιτητικών κλινών στα Πανεπιστήμια Κρήτης, Θεσσαλίας, Δυτικής Μακεδονίας, Θράκης και Δυτικής Αττικής υλοποιείται μέσω ΣΔΙΤ. Οι διαγωνισμοί για τις φοιτητικές εστίες μόνο στην Κρήτη και στην Θεσσαλία αγγίζουν τα 370 εκατ. €.
Σημείωση: Το κόστος κατασκευής (συμβατική κατασκευή) έχει υπολογιστεί με 1.500€/τ.μ., ενώ θα μπορούσαμε για να μειώσουμε το κόστος τα οικοδομικά υλικά να «απαλλάσσονται» από τον Φ.Π.Α.
Δημιουργία 23.000 κοινωνικών κατοικιών των 80τμ σε 4χρόνια (rent to own) – χωρίς δημοσιονομικό κόστος
Αν χρησιμοποιήσουμε τα έσοδα τεσσάρων ετών που παράγονται από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα δημόσια ταμεία, μπορούμε στα 98 οικόπεδα του δημοσίου που έχουν εντοπιστεί, να κατασκευαστούν νέες κοινωνικές κατοικίες.
Συγκεκριμένα, αν θεωρήσουμε ότι οι νέες κοινωνικές κατοικίες θα αφορούν νέα ζευγάρια ή/και οικογένειες με παιδιά, τότε απαιτούνται τουλάχιστον 2 Υ/Δ – π.χ. κατοικία των 80τμ.
Παράδειγμα:
- 700.000.000€ / 1.500€ (το κόστος κατασκευής/τ.μ.) = 466.666 τετραγωνικά μέτρα
- 466.666 τετραγωνικά μέτρα / 80τμ ( έκαστη κατοικία) = 5.833 νέες κοινωνικές κατοικίες ανά έτος.
- Αν χρησιμοποιηθούν τα έσοδα τεσσάρων ετών από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορούμε να έχουμε τουλάχιστον 23.000 νέες κοινωνικές κατοικίες των 80τμ.
Οι νέες κοινωνικές κατοικίες, θα μπορούσαν να διαχειρίζονται από τον νέο Οργανισμό Κοινωνικής κατοικίας του Δημοσίου. Αρχικά, να μισθώνονταν από τους δικαιούχους με προσιτό κόστος μίσθωσης και παράλληλα μέσω ετήσιας κλήρωσης, να δίνεται η δυνατότητα αγοράς του ακινήτου από τον δικαιούχου.
Παρόμοια λογική, θα μπορούσαμε να υιοθετήσουμε και για τα αναξιοποίητα ή κλειστά ακίνητα του δημοσίου.
Σήμερα, η κυβέρνηση προωθεί το μοντέλο κοινωνικής αντιπαροχής. Σύμφωνα με τα δημοσιεύματα, ο δημόσιος φορέας θα διατηρεί την κυριότητα και ο ανάδοχος θα λαμβάνει ως αντάλλαγμα την εκμετάλλευση έως την κάλυψη του κόστους, με την προϋπόθεση διατήρησης χαμηλού μισθώματος στους δικαιούχους του προγράμματος. Στα κτήρια που θα ανεγείρονται μέσω του προγράμματος Κοινωνικής Συνοχής θα υπάρχει η δυνατότητα αγοράς οριζόντιας ιδιοκτησίας από τον δικαιούχο.
Σημείωση: Το κόστος κατασκευής (συμβατική κατασκευή) έχει υπολογιστεί με 1.500€/τ.μ., ενώ θα μπορούσαμε για να μειώσουμε το κόστος τα οικοδομικά υλικά να «απαλλάσσονται» από τον Φ.Π.Α
9+1 Προτάσεις για να αυξηθεί η διαθεσιμότητα ακινήτων χωρίς δημοσιονομικό κόστος
1) Φορολογικά κίνητρα για τη μίσθωση των «κλειστών» οικιστικών ακινήτων (χωρίς δημοσιονομικό κόστος)
Για να ενθαρρύνουμε τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα «κλειστά» κατοικήσιμα ακίνητά τους στην αγορά ενοικίασης, θα πρέπει να παρέχουμε κίνητρα. Οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να λάβουν φορολογικές ελαφρύνσεις στο καθαρό εισόδημά τους από ενοίκια των συγκεκριμένων ακινήτων με τα ακόλουθα, για παράδειγμα ποσοστά:
- 50% μείωση φόρου για νέες μισθώσεις.
- 60% μείωση φόρου εάν το ακίνητο έχει ανακαινιστεί δύο χρόνια πριν από την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης.
- 70% μείωση φόρου εάν το ακίνητο νοικιαστεί σε νέους ηλικίας 18 έως 35 ετών
- 90% μείωση φόρου για νέα μισθωτήρια συμβόλαια που το ενοίκιο είναι τουλάχιστον 5% μειωμένο από το προηγούμενο συμβόλαιο.
Βασική προϋπόθεση θα πρέπει να είναι:
- τα οικιστικά ακίνητα να είναι κλειστά τουλάχιστον 2-3 χρόνια από την έναρξη του προγράμματος
- η μίσθωση να γίνεται τουλάχιστον για τουλάχιστον 3 έτη
Ποια ακίνητα θεωρούνται «κλειστά»
Σημάδια ακατοίκητου ακινήτου είναι, για παράδειγμα, η ανυπαρξία συμβάσεων με εταιρείες παροχής νερού, φυσικού αερίου και ηλεκτρικής ενέργειας. Εάν οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας είναι συμβεβλημένες αλλά η κατανάλωση είναι χαμηλότερη από τα δεδομένα όρια (νερό 7 m³, ρεύμα 35 kwh), το ακίνητο θεωρείται επίσης κενό.
Ωστόσο, ορισμένες εξαιρέσεις είναι:
- Ιδιωτικές μονάδες διακοπών
- Ακίνητα υπό αποκατάσταση.
- Ακίνητα που αποκτήθηκαν για μεταπώληση από φυσικά ή νομικά πρόσωπα
- Εάν είναι ενσωματωμένο σε τουριστικό θέρετρο ή είναι εγγεγραμμένο ως τοπικό κατάλυμα
Το Δημοσιονομικό κόστος είναι μηδενικό. Αντίθετα, το ελληνικό δημόσιο θα έχει νέα – επιπλέον δημοσιονομικά έσοδα και ταυτόχρονα, προκαλείται θετική επίδραση στην αγορά της στέγης πολλαπλασιάζοντας τα διαθέσιμα οικιστικά ακίνητα συμβάλλοντας στην συγκράτηση ή μείωση των τιμών των ενοικίων, ενώ το επιπλέον εισόδημα που θα προκύψει, αν και δεν φορολογείται άμεσα, αναμένεται: είτε να πέσει στην ιδιωτική κατανάλωση και να αυξήσει τους έμμεσους φόρους και τους τζίρους των επιχειρήσεων, είτε να κατευθυνθεί στην απομείωση του ιδιωτικού χρέους, είτε να αυξήσει τις καταθέσεις, αυξάνοντας την κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών.
2) Φορολόγηση των «κλειστών» (χωρίς αιτιολογημένη αιτία) κατοικήσιμων οικιστικών ακινήτων σε «πιεσμένες» περιοχές – με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους (χωρίς δημοσιονομικό κόστος – εν δυνάμει νέα έσοδα)
Το άνωθεν μέτρο μπορεί να εφαρμοστεί αποκλειστικά στις «πιεσμένες» περιοχές της χώρας μας. Η φορολόγηση μπορεί να προέλθει ενδεχομένως μέσα από την αύξηση του ΕΝΦΙΑ.
Έχει εφαρμοστεί στη Γαλλία, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ, στην Ιρλανδία και στις πολιτείες Βανκούβερ και Όκλαντ του Καναδά, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση.
Στην Ισπανία, όσοι κατέχουν περισσότερα από τέσσερα ακίνητα στον ίδιο δήμο και αφήνουν κατοικίες άδειες για περισσότερα από δύο χρόνια μπορούν να χρεωθούν με αύξηση έως και 150% του Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) από το τοπικό συμβούλιο .
Συγκεκριμένα, εάν το ακίνητο είναι άδειο για τρία χρόνια, η προσαύξηση μπορεί να φτάσει το 100%. Τέλος, υπάρχει η δυνατότητα αύξησης κατά 50% επιπλέον στην περίπτωση ακινήτων των οποίων οι ιδιοκτήτες έχουν τέσσερα ή περισσότερα διαμερίσματα στον ίδιο δήμο.
Με άλλα λόγια, αντί να κρατήσει το ακίνητο κλειστό, το κράτος θέλει να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να «προσθέσουν» ένα επιπλέον ακίνητο προς ενοικίαση στην αγορά.
ΙΒΙ: Είναι ένας άμεσος φόρος που φορολογεί την αξία της ακίνητης περιουσίας
*Πιεσμένες περιοχές: Σε χώρες της Ε.Ε, «πιεσμένες» χαρακτηρίζονται οι περιοχές που οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5% περισσότερο από τον πληθωρισμό τα προηγούμενα πέντε χρόνια ή οι μέσες τιμές ενοικίασης συνολικά έχουν υπερβεί το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών στην περιοχή. Στην Ισπανία ισχύει αν το ενοίκιο (ή η ζητούμενη τιμή για ακίνητα προς πώληση) θα πρέπει να έχει αυξηθεί κατά τουλάχιστον 3% πάνω από τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή τα προηγούμενα 5 χρόνια.
3) Φορολόγηση των «κλειστών» κατοικήσιμων οικιστικών ακινήτων που έχουν επέλθει στην ιδιοκτησία των Τραπεζών – services και funds (εν δυνάμει νέα έσοδα για το δημόσιο)
Το άνωθεν μέτρο μπορεί να εφαρμοστεί για το σύνολο των οικιστικών ακινήτων που έχουν επέλθει στην ιδιοκτησία των services και funds σε περίπτωση που διατηρούνται κλειστά για παραπάνω από 12-18 μήνες , ενώ έχουν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες τακτοποιήσεις. Η φορολόγηση μπορεί να προέλθει ενδεχομένως μέσα από την αύξηση του ΕΝΦΙΑ – ακόμη και πενταπλασιασμό.
Υφιστάμενα δομημένα ακίνητα του Δημοσίου (χωρίς δημοσιονομικό κόστος)
Όσον αφορά τα υφιστάμενα δομημένα ακίνητα του Δημοσίου, ανάλογα με τη περιοχή του ακινήτου ή/και τη κατάσταση θα εντάσσεται σε μια από τις παρακάτω προτάσεις (4,1 – 4,2).
Είτε ανακαινίζει το ακίνητο ο επενδυτής και έχει την υποχρέωση να το μισθώνει σε τιμές προσιτού κόστους ή κρατά τη διαχείριση μέρους των τετραγωνικών μέτρων και τα υπόλοιπα τετραγωνικά μέτρα τα διαχειρίζεται ο οργανισμός του δημοσίου, μισθώνοντάς τα σε κοινωνικές ομάδες, που εντάσσονται στο πρόγραμμα.
4.1) Το Ελληνικό Δημόσιο, δεν θα παραχωρήσει την ιδιοκτησία των υφιστάμενων ακινήτων του, αλλά, παραχωρεί το δικαίωμα χρήσης, δηλαδή τα διαμερίσματα θα ανακαινίσουν ολικά με έξοδα των επενδυτών, βάσει των προδιαγραφών που θα ορίσει το Δημόσιο και θα διατεθούν με προσιτό κόστος μίσθωσης.
- Ο επενδυτής θα έχει πλήρη απαλλαγή από την καταβολή φόρου για τα εισοδήματα που προέρχονται από το πρόγραμμα προσιτού ενοικίου.
- Μέρος των τετραγωνικών θα διατίθενται σε οικονομικά άστεγους.
Όφελος για το Δημόσιο, αφού:
- αυξάνεται η αξία της ακίνητης περιουσίας του
- δημιουργεί κατοικίες προσιτού κόστους για τους πολίτες χωρίς δημοσιονομικό κόστος
- αναβαθμίζει γειτονιές και αναπλάθει ολόκληρες περιοχές
Το άνωθεν μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
4.2) Το Ελληνικό Δημόσιο, δεν θα παραχωρήσει την ιδιοκτησία των υφιστάμενων ακινήτων του, αλλά, παραχωρεί το δικαίωμα χρήσης, δηλαδή τα διαμερίσματα θα ανακαινίσουν ολικά με έξοδα των επενδυτών, βάσει των προδιαγραφών που θα ορίσει το Δημόσιο.
Ο επενδυτής κρατά έως το 70% (ποσοστό ανάλογα με τη περιοχή του ακινήτου – για λιγότερο από 100 έτη – αποφυγή χρησικτησίας) και το δημόσιο το υπόλοιπο (minimum 30%) των τετραγωνικών μέτρων, τα οποία διαθέτει με προσιτές τιμές σε κοινωνικές ομάδες που εντάσσονται στο πρόγραμμα.
Ο επενδυτής μπορεί να έχει και φορολογικές ελαφρύνσεις. Μετά την απόσβεση της επένδυσης, ο επενδυτής θα αποδίδει στο Δημόσιο μίσθωμα το οποίο θα προκύπτει από την συνολική σύμβαση (διαγωνιστική διαδικασία)
Όφελος για το Δημόσιο, αφού:
- αυξάνεται η αξία της ακίνητης περιουσίας του
- εισπράττει μίσθωμα για τα ακίνητα που διαθέτει
- δημιουργεί κατοικίες προσιτού κόστους για τους πολίτες χωρίς δημοσιονομικό κόστος
- αναβαθμίζει γειτονιές και αναπλάθει ολόκληρες περιοχές
Θα πρέπει, προκαθορισμένο ποσοστό τετραγωνικών μέτρων (π.χ. 10%) να αφορούν συμπολίτες μας ΑΜΕΑ, ενώ το σύνολο των οικιστικών μονάδων θα πρέπει να κατασκευαστούν με τις ανάλογες προδιαγραφές προσβασιμότητας σε ΑΜΕΑ
Το άνωθεν μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
5) Επενδυτικό κίνητρο για ανάπτυξη οικιστικών ακινήτων – αδόμητα ακίνητα (χωρίς δημοσιονομικό κόστος)
Δεν παραχωρούμε την ιδιοκτησία των αδόμητων ακινήτων (οικόπεδα) του Δημοσίου στους επενδυτές μέσω της αντιπαροχής, αλλά, παραχωρούμε το δικαίωμα επιφανείας. Σε αντίθετη περίπτωση, η αντιπαροχή είναι έμμεση πώληση του οικοπέδου.
Ο επενδυτής θα αναλάβει να χτίσει/ανακαινίσει τα ακίνητα και ανάλογα με την αξία του ακινήτου, θα μπορεί να κρατήσει έως το 70% (για λιγότερο από 100 έτη – αποφυγή χρησικτησίας) των τετραγωνικών μέτρων, να τα νοικιάσει εξ ολοκλήρου σε αγοραίες τιμές, ενώ του παρέχεται η δυνατότητα να πουλήσει το δικαίωμα επιφανείας σε τρίτο – για προκαθορισμός χρονικό διάστημα
Το δημόσιο θα κρατήσει το υπόλοιπο (30% minimum) των τετραγωνικών μέτρων, τα οποία θα διαθέτει με προσιτές τιμές σε κοινωνικές ομάδες που εντάσσονται στο πρόγραμμα.
Όφελος για το Δημόσιο, αφού:
- αυξάνεται η αξία της ακίνητης περιουσίας του
- δημιουργεί προσιτές κατοικίες για τους πολίτες χωρίς δημοσιονομικό κόστος
- αναβαθμίζει γειτονιές και αναπλάθει ολόκληρες περιοχές
Το άνωθεν μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
6) Αξιοποίηση των αδήλωτων ακινήτων– αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο και θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και των ακινήτων της τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν χρησιμοποιούνται (χωρίς δημοσιονομικό κόστος)
Η αξιοποίηση μπορεί να πραγματοποιεί με τον κάτωθι τρόπο:
- Να εκχωρηθούν τα ακίνητα στον νέο οργανισμό στεγαστικής πολιτικής που θα δημιουργήσει το Ελληνικό Δημόσιο
- Ο νέος οργανισμός θα προκηρύξει διαγωνισμό μακροχρόνιας εκμετάλλευσης (με ή χωρίς κόστος μίσθωσης – ανάλογα με το είδος του ακινήτου) των ακινήτων σε ιδιώτες επενδυτές με την υποχρέωση να ανακαινιστούν πλήρως σύμφωνα με τις προδιαγραφές του οργανισμού του δημοσίου. Τα τετραφωνικά μέτρα που θα προκύψουν, είτε θα προσφέρονται «δεσμευτικά» προς μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ενοίκιο και θα αποτελεί έσοδο του επενδυτή με φορολογικά κίνητρα ή ένα μέρος των τετραγωνικών μέτρων (πχ. το 30%) θα ανήκει στη διαχείριση του οργανισμού του ελληνικού δημοσίου.
- Ανάλογα με τη πρόταση του ιδιώτη επενδυτή, μετά από 15-20 χρόνια, μπορεί να δίνετε η δυνατότητα στον οργανισμό του Δημοσίου να εισπράττει μέρος των εσόδων ώστε να τα χρησιμοποιεί σε επιδόματα στέγασης σε ευπαθείς ομάδες και νέα ζευγάρια.
Δηλαδή, με βάση την άνωθεν πρόταση, έχουμε τη δυνατότητα να ανακαινίσουμε δωρεάν τα ακίνητα του ελληνικού Δημοσίου, να αυξήσουμε δωρεάν τις αξίες των ακινήτων του Δημοσίου (εγγραφή των αξιών στους ισολογισμούς) και να στεγάσουμε με προσιτό ενοίκιο τον κόσμο που έχει ανάγκη. Εισπράττοντας ταυτόχρονα εισοδήματα για να παρέχουμε στήριξη μέσω επιδομάτων σ΄όσους δεν μπορούν να ενταχθούν ή/και βρίσκονται σε λίστα αναμονής.
Το άνωθεν μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
7) ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ: Η χορήγηση χαμηλότοκου δανείου να μην αφορά μόνο την αγορά κατοικίας, αλλά και την ανέγερση / αποπεράτωση.
Στα σκαριά είναι το δεύτερο μέρος του προγράμματος «Σπίτι μου», με συμμετοχή από τον κρατικό προϋπολογισμό ύψους 300 εκατ. ευρώ και 1,7 δισ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης θα χρηματοδοτηθεί η συνέχεια του προγράμματος με 20.000 φτηνά δάνεια, που αυτή τη φορά θα αφορούν πολίτες ηλικίας από 29 έως 50 ετών.
Θυμίζουμε ότι από το προηγούμενο πρόγραμμα συνολικού προϋπολογισμού 1 δισ. ευρώ εκταμιεύθηκαν 6.305 εκταμιευμένα δάνεια.
Οι νέοι που εντάχθηκαν στο πρόγραμμα «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ (1)», δανειοδοτήθηκαν με μέσο κεφάλαιο τις 100.000€ και η μέση εμπορική αξία του ακινήτου ήταν 135.000€-140.000€, Αποκτώντας κατοικίες 90τμ κατά μέσο όρο 40ετών.
Πολλές οικογένειες στην περιφέρεια διαθέτουν ιδιόκτητα οικόπεδα, μονοκατοικίες ή/και ημιτελής κατοικίες. Παραχωρώντας οι γονείς μέσω γονικής παροχής στον δικαιούχο του προγράμματος το δικαίωμα υψούν, την πλήρη κυριότητα γης, είτε την κυριότητα της ημιτελής κατοικίας για αποπεράτωση, να μπορεί να ανεγείρει το νέο του σπίτι.
Με αυτόν τον τρόπο δεν αυξάνουμε την ζήτηση και τις τιμές πώλησης των ακινήτων στις περιοχές που διαθέτουν ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος, αλλά, αυξάνει το οικιστικό απόθεμα, περιορίζει το κόστος και παράλληλα, πολλοί νέοι θα αποκτήσουν νεόδμητα ακίνητα και όχι ακίνητα παλαιά ακόμη και 40-50 ετών που χρίζουν ανακαίνισης.
Η άνωθεν πρόταση δεν αυξάνει το δημοσιονομικό κόστος που έχει ήδη προϋπολογιστεί.
8) Έλεγχοι ΑΑΔΕ – Ανειλικρινής δήλωση εισοδήματος & «κλειστών» ακινήτων
Δημιουργία πλατφόρμας διασταυρώσεων δεδομένων τα οποία τηρούνται σε ΑΑΔΕ, προκειμένου να «αποκαλυφθεί» η «μαύρη» μίσθωση, στις περιπτώσεις που παρατηρούνται αποκλίσεις μεταξύ των μισθωμάτων που δηλώνονται στις εκάστοτε περιοχές.
Διασταύρωση στα δηλωμένα ως «κλειστά» ακίνητα μέσω πλατφόρμας διασταυρώσεων της ΑΑΔΕ με για την ανυπαρξία συμβάσεων με εταιρείες παροχής νερού, φυσικού αερίου και ηλεκτρικής ενέργειας. Εάν οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας είναι συμβεβλημένες αλλά η κατανάλωση είναι χαμηλότερη από τα δεδομένα όρια (νερό 7 m³, ρεύμα 35 kwh), το ακίνητο θεωρείται επίσης κενό.
9) «Εκτός» βραχυχρόνιας μίσθωσης τα ακίνητα που αγοράστηκαν με στόχο την απόκτηση της Golden visa
Πλέον, νομοθετήθηκε η απαγόρευση εγγραφής των ακινήτων που θα αγοραστούν από την εφαρμογή του νέου νομοθετικού πλαισίου με στόχο την golden visa σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ένα διαχρονικό αίτημά μας από το 2019, αλλά, θα πρέπει να τονίσουμε ότι, το μέτρο αυτό θα είχε «αξία» και «αποτελέσματα», αν ίσχυε καθολικά και αναδρομικά, για το σύνολο των ακινήτων που έχουν αγοραστεί στη χώρα μας από την έναρξη του προγράμματος της golden visa.
Οπότε, μην αναμένουμε αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης και αύξηση της διαθεσιμότητας λόγω «αποκλεισμού» των επενδυτών που στοχεύουν στην «golden visa» από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Με τα νέα όρια και προϋποθέσεις απόκτησης της «golden visa», τα ακίνητα που θα αγοραστούν θα είναι ασφαλώς λιγότερα, ακίνητα άνω των 120τμ, που δύσκολα θα αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Σημειώνεται πως σύμφωνα με στοιχεία ερευνών, μόνο το 6% των ξένων επενδυτών που αποκτούν Golden Visa κάνουν οι ίδιοι πραγματική χρήση του ακινήτου. Στη συντριπτική τους πλειοψηφία κυρίως στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων, ακίνητα μικρής επιφάνειας, έχουν εγγραφεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, συρρικνώνοντας τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια συμβατική μίσθωση ακίνητα.
10) Απόκτηση «Golden Visa» σε επενδυτές που θα επενδύσουν στην κατασκευή κατοικιών προσιτού κόστους στέγασης
Σύμφωνα με τις νέες αλλαγές, χάσαμε και πάλι την ευκαιρία να κατευθύνουμε το επενδυτικό κοινό. Απαιτείται να κατανοήσουμε ότι το επενδυτικό πρόγραμμα της Golden visa, θα πρέπει να το «χρησιμοποιήσουμε» ως αναπτυξιακό εργαλείο στις περιοχές της Ελλάδας που χρειάζονται επενδύσεις, νέες θέσεις εργασίας και ακίνητα προσιτού κόστους στέγασης.
Θα μπορούσαμε να διευρύνουμε το επενδυτικό ενδιαφέρον σε επενδυτές που επιθυμούν να αποκτήσουν την «golden visa», αν επένδυαν στην κατασκευή ή/και ανακαίνιση κατοικιών προσιτού κόστους στέγασης ή/και στην δημιουργία φοιτητικών κατοικιών προσιτού κόστους.
