Η κατακόρυφη άνοδος των τιμών στα ακίνητα τείνει να δημιουργήσει μία νέα γενιά, την επονομαζόμενη Generation Rent (γενιά ενοικιαστών), μία τάση που διαφαίνεται όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και σε όλη την Ευρώπη. Στη χώρα μας, μάλιστα, αυτή η τάση αποκτά ακόμα μεγαλύτερη βαρύτητα, δεδομένου ότι η ιδιοκατοίκηση ήταν βαθιά ριζωμένη στο DNA των Ελλήνων, κάτι που με την πάροδο των χρόνων γίνεται όλο και πιο δύσκολο.
Στην Ελλάδα το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε κατά 2,6% την περίοδο 2019-2022, αριθμός που αντιστοιχεί σε περίπου 102.695 κατοικίες.
Η αύξηση των βασικών μισθών και των τιμών των ακινήτων αποκαλύπτει τη στροφή προς την ενοικίαση, καθώς είναι πλέον δύσκολο για τους πολίτες να ανταποκριθούν στις αυξημένες τιμές. Σύμφωνα με την Eurostat, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των μισθών από το 2013 έως το 2023 ήταν μόλις +2%, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων στις περιοχές παρακολούθησης της GEOAXIS αυξήθηκαν κατά 49% την ίδια περίοδο.
Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με στοιχεία της GEOAXIS, παρατηρείται σημαντική άνοδος στις τιμές πώλησης των διαμερισμάτων. Το 2024 οι τιμές για τα νεόδμητα ακίνητα έχουν αυξηθεί κατά 8,51% σε σύγκριση με πέρσι και κατά 24,70% σε σχέση με δύο χρόνια πριν.
Η αύξηση των τιμών αφορά και τα παλαιότερα διαμερίσματα, με άνοδο 7,81% σε σύγκριση με το περασμένο έτος και 22,68% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση στις τιμές όλων των τύπων διαμερισμάτων πλησιάζει το 80%, με την αγορά να κινείται προς τον διπλασιασμό των τιμών.
Η πανδημία COVID-19 εισήγαγε την τάση της τηλεργασίας, η οποία ενδέχεται να έχει μόνιμες επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι νωρίς για τελικές προβλέψεις, οι μελέτες δείχνουν ότι το υβριδικό μοντέλο εργασίας, με τηλεργασία για 1-2 ημέρες την εβδομάδα, αναμένεται να επικρατήσει. Αυτό δημιουργεί την ανάγκη για μεγαλύτερα διαμερίσματα που προσφέρουν χώρο για εργασία από το σπίτι, μειώνοντας παράλληλα την ανάγκη να βρίσκονται κοντά στο γραφείο.
Η ενσωμάτωση κριτηρίων ESG (Περιβάλλον, Κοινωνία, Εταιρική Διακυβέρνηση), τα πρωτόκολλα υγειονομικής ασφάλειας, οι νέες τεχνολογίες και η ανάγκη για ευέλικτους χώρους αυξάνουν το κόστος κατασκευής. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα την άνοδο των τιμών πώλησης, καθιστώντας ακόμα πιο δύσκολη την απόκτηση ακινήτου για τις νεότερες γενιές.
Η GEOAXIS καταγράφει ετήσια άνοδο της τάξεως του 8,51% για τα νεόδμητα διαμερίσματα και 7,81% για τα παλαιότερα. Η άνοδος αυτή οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στη μείωση της προσφοράς, λόγω τουριστικής ζήτησης και Airbnb, γεγονός που έχει αυξήσει τις τιμές των πιο σύγχρονων και ακριβών ακινήτων.
Οι περιοχές με τις υψηλότερες τιμές στα νεόδμητα αλλά και στα παλαιότερα διαμερίσματα
Νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών): Στα νεόδμητα διαμερίσματα, ο Χολαργός κατέχει την υψηλότερη τιμή (4.267 ευρώ/τ.μ.), με την αύξηση σε σχέση με το προηγούμενο έτος να φτάνει το 5,41%.
Σημαντικές αυξήσεις σημειώθηκαν και στις περιοχές του Παλαιού Φαλήρου (9,26%), στο Μαρούσι (8,96%), στους Αμπελόκηπους (10,20%) και στο Περιστέρι (8,70%). Οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν τη μεγαλύτερη αύξηση, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη.
Παλαιότερα διαμερίσματα (35+ ετών): Όσον αφορά τα παλαιότερα διαμερίσματα, ο Χολαργός επίσης καταγράφει τις υψηλότερες τιμές (2.432 ευρώ/τ.μ.), με ετήσια αύξηση 8,81%. Σημαντικές αυξήσεις παρατηρήθηκαν επίσης στο Μαρούσι και στο Παλαιό Φάληρο (8,11%), ενώ η μικρότερη άνοδος σημειώθηκε στο Περιστέρι (6,79%).
Η μετατροπή των διαμερισμάτων σε χώρους εργασίας αναμένεται να φέρει μεγάλες αλλαγές στον σχεδιασμό και τις ανακαινίσεις ακινήτων, με τα υλικά και τους κοινόχρηστους χώρους να παίζουν σημαντικό ρόλο. Παρά τις χαμηλές αποδόσεις, η αυξημένη ζήτηση και η περιορισμένη προσφορά καθιστούν τα διαμερίσματα ελκυστικά για επενδυτές και εταιρείες ΑΕΕΑΠ.
Πρόβλεψη για τους επόμενους 12 μήνες
Η Ελλάδα συνεχίζει να προσελκύει ξένα κεφάλαια λόγω της ασφάλειας που προσφέρει η χώρα και του προγράμματος Golden Visa, ενώ το εγχώριο real estate παραμένει σχετικά φθηνό σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές παραμένει σταθερή, παρά τα υψηλά επιτόκια.
Η ανάκαμψη των τιμών στα βόρεια προάστια θεωρείται βέβαιη, αν και ενδέχεται να καθυστερήσει για μερικά εξάμηνα. Ωστόσο, η αγορά δεν παρουσιάζει σημάδια φούσκας, καθώς η προσφορά παραμένει περιορισμένη σε σχέση με τη ζήτηση.
