Η «ακτινογραφία» της οικοδομικής δραστηριότητας και της αγοράς ακινήτων

Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, με βάση τις άδειες (κατοικήσιμων και μη κτιρίων), παρουσίασε άνοδο κατά 2,2% σε ετήσια βάση στο τέταρτο τρίμηνο το 2013, ανερχόμενη σε 3.172 κυβ. μέτρα, έναντι 3.104 κυβ. μέτρα στο τέταρτο τρίμηνο 2012, όπου είχε σημειωθεί πτώση κατά -44,1%. Συνολικά, στο 2013, ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας μειώθηκε εκ νέου κατά -25,6%, μετά την πολύ μεγάλη πτώση της, κατά -30,6% το 2012 και κατά -37,5% το 2012.

Σύμφωνα με ανάλυση της Alpha Bank, που περιλαμβάνεται στο τελευταίο οικονομικό δελτίο της τράπεζας, το 2013 παρατηρήθηκαν κάποιες σημαντικές επενδύσεις σε επεκτάσεις κτιρίων (αλλά και νομιμοποιήσεις) μεταποιητικών μονάδων και τουριστικών καταλυμάτων, στη Βόρειο κυρίως Ελλάδα και ειδικά σε περιφέρειες, όπως η Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, όπου σημειώθηκε αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά +26,6% το 2013 (2012: -37,5%) και η Δυτική Μακεδονία (2013: +17,1%, 2012: -24%).

Ανάλογη ήταν και η περιστολή του αριθμού των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών κατά -27,7% το 2013, έναντι μείωσής τους κατά -36,9% το 2012 και κατά -28,8% το 2011.

Ο αριθμός των αδειών οικοδομών περιορίσθηκε σε 16.210 το 2013 από 76.969 το 2007 καταγράφοντας σωρευτική πτώση κατά -78,9%, σημειώνει το ΑΜΠΕ.

Επίσης, ο όγκος των οικοδομών περιορίστηκε στα 11,67 χιλ. κυβικά μέτρα το 2013, από 102,24 χιλ. κυβικά μέτρα το 2005 και 78,2 χιλ. κυβικά μέτρα το 2007.

Η δυσμενής εικόνα της αγοράς οικιστικών ακινήτων το 2013 προκύπτει και από τα ακόλουθα:

– Την κάθετη πτώση του αριθμού των οικιστικών μονάδων που ολοκληρώθηκαν το 2013. Συγκεκριμένα, στο 10μηνο 2013 (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ), ολοκληρώθηκαν μόλις 9.600 κατοικίες σε όλη τη χώρα, έναντι 15.831 στο δεκάμηνο 2012 και 88.075 στο 10μηνο 2007, ενώ τον Οκτόβριο 2013 κατασκευάστηκαν στην Ελλάδα μόλις 1.033 νέες οικιστικές μονάδες.

– Την πτώση των εμπορικών τιμών στην αγορά κατοικιών. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων επιβραδύνθηκε στο -10,3% το 2013 από -11,7% το 2012 και από το υψηλό -12,9% στο τέταρτο τρίμηνο 2012. Παράλληλα, τόσο οι μισθωτικές όσο και οι αγοραίες αξίες στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων μειώθηκαν περαιτέρω το 2013, με μέσο ετήσιο ρυθμό, -16,3% και -16,9%, έναντι αντίστοιχων μεγάλων μειώσεων κατά -20,1%

και -19,5% το 2012 . Η επιβράδυνση της μείωσης των τιμών των κατοικιών και των επαγγελματικών ακινήτων αναμένεται να ενισχυθεί περισσότερο κατά τη διάρκεια του 2014, όταν οι εξ ανάγκης πωλήσεις διαμερισμάτων (προς κάλυψη τρεχουσών αναγκών ρευστότητας) θα περιοριστούν με τη συμβολή και της ενίσχυσης των προοπτικών ανάκαμψης της οικονομίας, αλλά και της πολύ μικρότερης φορολογικής επιβάρυνσης των ιδιοκτητών ακινήτων από φόρους επί των ακινήτων.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το βασικό σενάριο για την εξέλιξη των τιμών των οικιστικών ακίνητων στην περίοδο 2014-2017, από την Blackrock, οι τιμές των κατοικιών εκτιμάται ότι το 2014 θα σημειώσουν σημαντικά βραδύτερο ρυθμό μείωσης σε -6,2% και σε -2,0% το 2015, ενώ το 2016 αρχικά θα σταθεροποιηθούν και το 2017 θα σημειώσουν μικρή άνοδο κατά +1,7%. Ωστόσο, η ήδη παρατηρούμενη επιτάχυνση της ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας μπορεί να οδηγήσει σε μια πιο έγκαιρη ανάκαμψη της αγοράς και των τιμών των ακινήτων από ότι προβλέπει η BlackRock.

Η σωρευτική μείωση των τιμών των διαμερισμάτων έφθασε το -33,8% το 2013, έναντι του δευτέρου τριμήνου 2008, όταν σημειώθηκε η μέγιστη ιστορική τιμή τους. Επίσης, ενώ στην περίοδο 2000-2008 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά +90,9%, η αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ ήταν κατά πολύ μικρότερη, γεγονός που μαρτυρά ότι οι τιμές των κατοικιών στο χρονικό αυτό διάστημα ήταν ουσιαστικά υπερτιμημένες.

– Την μεγάλη πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες, κατά -37,8% το 2013, από -32,9% το 2012, με υποχώρησή τους στα 3,7 δισ. ευρώ το 2013, από 5,9 δισ.ευρώ το 2012. Στην περίοδο 2007-2013, οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέγραψαν (σε σταθερές τιμές) σωρευτική πτώση κατά -85,8%.

– Την μείωση του δείκτη οικοδομικών έργων (ΕΛΣΤΑΤ) κατά -10% το 2013, μετά τη μεγάλη πτώση του κατά -32,2% το 2012 και κατά -41,6 το 2011. Επίσης, σημειώνεται η νέα μείωση της παραγωγής ετοίμου σκυροδέματος κατά -7,1% το 2013, μετά την πτώση της κατά -40,6% το 2012 και κατά -35,9% το 2011.

Πέραν του ασθενέστερου ρυθμού μείωσης των περισσότερων δεικτών, που σχετίζονται με την ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα του 2013, θετικές προσδοκίες διαφαίνονται και από τη ζήτηση ακινήτων από το εξωτερικό.

Συγκεκριμένα, η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά παραθεριστικής κατοικίας αυξήθηκε σημαντικά το 2013 ανερχόμενη σε 168 εκατ.ευρώ, έναντι 113 εκατ. ευρώ το 2012 .

Σταθεροποιείται η κατάσταση στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια

Η αυξητική τάση των μη εξυπηρετούμενων δανείων στην χώρα μας, εμφανίζει σημεία επιβράδυνσης και, ως εκ τούτου, αναμένεται σταθεροποίηση του λόγου μη εξυπηρετούμενων δανείων προς το σύνολο των δανείων σε υψηλότερο από το σημερινό επίπεδο, κάποια στιγμή προς το τέλος του χρόνου, ανέφερε Μιχάλη Μασουράκη, επικεφαλής οικονομικός αναλυτής της Alpha Bank, μιλώντας πρόσφατα στην Παρουσίαση του Συλλογικού Τόμου: «Ανταγωνιστικότητα για Ανάπτυξη: Προτάσεις Πολιτικής», της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών.

Καταλυτικό ρόλο προς αυτή την κατεύθυνση παίζει η ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητος. Έχει παρατηρηθεί σε άλλες οικονομίες ότι τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια φθάνουν στο ανώτατο σημείο τους (πριν να αρχίσουν να μειώνονται δηλαδή) περίπου 3 έως 4 τρίμηνα από την στιγμή που ξεκινά και πάλι να αυξάνει η απασχόληση. Στην Ελλάδα, η απασχόληση αναμένεται να αυξηθεί κατά 0,6% το 2014 ως σύνολο για πρώτη φορά μετά από χρόνια. Συνεπώς, σε κάποιο χρονικό σημείο -κατά πάσα πιθανότητα στο 2ο τρίμηνο του 2014- θα αρχίσει να αυξάνει η απασχόληση με βάση τα εποχικώς διορθωμένα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ανέφερε ο κ.Μασουράκης.

Με τα στοιχεία της νόμιμης απασχόλησης στον ιδιωτικό τομέα του συστήματος ΕΡΓΑΝΗ, οι προσλήψεις είναι μεγαλύτερες από τις απολύσεις ήδη από τον Δεκέμβριο του 2013, κάτι πρωτοφανές σε σχέση με το τι συνέβαινε τα προηγούμενα χρόνια. Συνεπώς, πρέπει να είμαστε χρονικά πολύ κοντά στην σταθεροποίηση της απασχόλησης. Ένα χρόνο από σήμερα η οικονομία θα αναπτύσσεται με 1,5% έως 2% περίπου, αν δεν υπάρξει κάποιο ατύχημα. Αυτό σημαίνει ότι θα έχει βελτιωθεί σημαντικά η ικανότητα των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών να εκπληρώνουν τις υποχρεώσεις τους προς τις τράπεζες ενώ θα έχει αρχίσει επίσης να εμφανίζεται και κάποια υγιής ζήτηση για νέα δάνεια.

Οι τράπεζες έχουν σήμερα να διαχειρισθούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που, μετά από συνεχή αύξηση τα τελευταία χρόνια, διαμορφώνονται πλέον στο 1/3 του συνόλου των δανείων.