Σε τροχιά ήπιας επιβράδυνσης από το 2025 αναμένεται να εισέλθει η ελληνική αγορά ακινήτων, μετά από μια τριετία ισχυρής ανόδου των τιμών. Η τάση αυτή, που μέχρι πρόσφατα καταγραφόταν με διψήφια ποσοστά, φαίνεται ότι σταδιακά θα μετριαστεί, σε μια εξέλιξη που αντανακλά τόσο τις μεταβαλλόμενες οικονομικές συνθήκες όσο και τη φθίνουσα αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.
Οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για αύξηση της μέσης τιμής πώλησης κατοικιών κατά περίπου 4,4% το 2025 σε πανελλαδικό επίπεδο. Πρόκειται για σαφώς χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με την αύξηση της τάξεως του 8,7% που καταγράφηκε το 2024, γεγονός που σηματοδοτεί σχεδόν υποδιπλασιασμό του ετήσιου ρυθμού ανόδου. Εάν οι προβλέψεις αυτές επαληθευτούν, θα αποτελέσουν ένδειξη μιας σταδιακής εξισορρόπησης της αγοράς, μετά από χρόνια έντονης ανατίμησης που, κατά μέσο όρο, διαμόρφωσε ετήσιες αυξήσεις της τάξεως του 11,2% κατά την περίοδο 2022-2024.
Η τάση αυτή δεν αναμένεται να είναι παροδική. Οι προοπτικές για την τριετία 2025-2027 υποδεικνύουν έναν ακόμα χαμηλότερο μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης, της τάξεως του 3,4%. Αυτό το ποσοστό κινείται λίγο πάνω από τον αναμενόμενο πληθωρισμό και υποδηλώνει ότι οι τιμές κατοικιών βαδίζουν πλέον σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα, συμβατά με τη γενικότερη οικονομική πραγματικότητα και τις δυνατότητες της πλειονότητας των υποψήφιων αγοραστών.
Παρά το γεγονός ότι εξακολουθεί να παρατηρείται στενότητα στην προσφορά διαθέσιμων ακινήτων, ειδικά στις τιμές που θεωρούνται προσιτές για τα μεσαία εισοδηματικά στρώματα (περίπου έως 200.000-250.000 ευρώ), η αγορά δείχνει να φθάνει στα όριά της. Η μεγάλη πλειοψηφία των κατοικιών σε αυτό το εύρος τιμών αφορά ακίνητα παλαιότητας που απαιτούν σημαντικά έξοδα ανακαίνισης και αναβάθμισης, γεγονός που αποτρέπει αρκετούς ενδιαφερόμενους, οδηγώντας σε μειωμένη ζήτηση.
Επιπλέον, ο δείκτης προσιτότητας των ακινήτων έχει επιδεινωθεί σημαντικά. Η ραγδαία αύξηση των τιμών τα προηγούμενα χρόνια είχε ως αποτέλεσμα να περιοριστεί η δυνατότητα πολλών νοικοκυριών, κυρίως εκείνων μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων, να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία. Παρά την ύπαρξη υποστηρικτικών προγραμμάτων όπως το «Σπίτι μου», που διευκολύνει την πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό με ευνοϊκούς όρους για νεαρά ζευγάρια και οικογένειες, η συνολική πίεση στις τιμές δεν έχει εκλείψει, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου το διαθέσιμο απόθεμα κατάλληλων ακινήτων είναι περιορισμένο.
Τα πρώτα σημάδια αλλαγής του κλίματος καταγράφηκαν ήδη από το 2024. Κατά το τέταρτο τρίμηνο του περασμένου έτους, η αύξηση των τιμών πανελλαδικά περιορίστηκε στο 6,6%, από 10,8% στις αρχές της ίδιας χρονιάς. Αντίστοιχα, στην Αττική, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 6,2% το τελευταίο τρίμηνο και 8,2% συνολικά μέσα στο έτος, επίδοση ελαφρώς χαμηλότερη του πανελλαδικού μέσου όρου.
Στα νεόδμητα ακίνητα, η άνοδος παρέμεινε σχετικά ισχυρή, με ετήσια αύξηση 10,1%, αν και αυτή υποχώρησε σε σύγκριση με το 12,9% του 2023. Αντιθέτως, στα μεταχειρισμένα ακίνητα η επιβράδυνση ήταν εντονότερη: οι τιμές αυξήθηκαν μόλις κατά 4,9% στο τελευταίο τρίμηνο και 7,8% συνολικά το 2024, σε αντίθεση με το 14,5% που είχε καταγραφεί το 2023.
Η ανάγκη για σταθεροποίηση της αγοράς γίνεται ολοένα και πιο εμφανής. Οι πρόσφατες νομοθετικές παρεμβάσεις, που στοχεύουν στον περιορισμό της επενδυτικής δραστηριότητας σε τομείς όπως η βραχυχρόνια μίσθωση και η χορήγηση golden visa, έχουν στόχο να απελευθερώσουν ακίνητα για χρήση ως κύριες κατοικίες. Παρ’ όλα αυτά, τα διαχρονικά προβλήματα που συνδέονται με τη γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις ακινήτων και τη συχνή αλλαγή του φορολογικού και θεσμικού πλαισίου συνεχίζουν να αποτελούν σοβαρά εμπόδια για την ανάπτυξη νέων οικιστικών έργων.
Το συνολικό συμπέρασμα είναι ότι η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται σε μία νέα φάση, όπου ο ρυθμός αύξησης των τιμών θα είναι πιο συγκρατημένος, αντανακλώντας τόσο την ανάγκη προσαρμογής στις οικονομικές δυνατότητες των πολιτών όσο και την προσπάθεια για ενίσχυση της προσβασιμότητας και της σταθερότητας στην αγορά ακινήτων.
