Μπορεί τα στοιχεία να δείχνουν ένα μικρό φρένο στην αγορά των χώρων γραφείου για το πρώτο τρίμηνο του 2024, ωστόσο το στοιχείο αυτό είναι μάλλον συγκυριακό, αφού παρατηρείται μία μεγάλη αύξηση στις επενδύσεις που ήδη γίνονται, αλλά και σε αυτές που σχεδιάζονται. Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια κινήθηκαν ανοδικά με τα πιο ακριβά να εντοπίζονται στο κέντρο της Αθήνας στα 29,5 ευρώ το τ.μ.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Cushman&Wakefield Prorprius, υπήρξαν μειωμένες συναλλαγές για την αγορά ή μίσθωση γραφειακών χώρων κατά 12%, διάστημα κατά το οποίο απορροφήθηκαν 30.000 τ.μ., ωστόσο η παραπάνω επίδοση αποδίδεται περισσότερο σε συγκυριακούς λόγους, που έχουν να κάνουν με τον χρόνο ολοκλήρωσης των νέων επενδύσεων σε χώρους γραφείων, παρά στη μείωση της ζήτησης ή του ρυθμού της επενδυτικής δραστηριότητας.

Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, βρίσκονται σήμερα υπό κατασκευή περισσότερα από 230.000 τ.μ. με τα Βόρεια Προάστια να έχουν την «μερίδα του λέοντος» με 90.000 τ.μ. γραφείων, ενώ στο μεσοπρόθεσμο ορίζοντα προετοιμάζονται ακόμη 233.000 τ.μ. γραφείων με το ενδιαφέρον να μεταφέρεται στα Νότια Προάστια, αφού περισσότερα από τα μισά και συγκεκριμένα 150.000 τ.μ. θα αφορούν επενδύσεις από θεσμικούς επενδυτές, δηλαδή ΑΕΕΑΠ και developers.

Ο όγκος των επενδύσεων που καταγράφηκε στην αγορά γραφείων στο πρώτο τρίμηνο του 2024 έφτασε στα 58 εκατ. ευρώ, με μόνο μία συναλλαγή να προέρχεται από πλευράς θεσμικού επενδυτή, επιδεικνύοντας την επιφυλακτικότητα των institutional investors λόγω κυρίως του υψηλού επιτοκιακού κόστους. Οι μεγαλύτερες συναλλαγές ήταν η πώληση του Cecil στο κέντρο της Κηφισιάς στον όμιλο Λασκαρίδη, η αγορά γραφείων από την Τράπεζα Εμπορίου και Ανάπτυξης Ευξείνου Πόντου στη Θεσσαλονίκη και η απόκτηση κτιρίου γραφείων 1.681 τ.μ. στην οδό Ηρακλείτου 7, από την Trastor.
Το αρχικό ενοίκιο στα 29,5 ευρώ το τ.μ.

Το αρχικό ενοίκιο (prime rent) στους χώρους γραφείων διαμορφώθηκε σε 29,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και καταγράφηκε κατά βάση σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της περιφέρειας της πρωτεύουσας, οριακά αυξημένο σε σχέση με το 2022 και αρκετά υψηλότερα της περιόδου 2020 – 2021 (λίγο άνω των 24-25 ευρώ/τ.μ. τον μήνα).

Στα Νότια προάστια της Αθήνας το prime rent ανέρχεται σε 24 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, έναντι 22 ευρώ πέρυσι, ενώ υπάρχει pipeline αναπτύξεων γραφείων επιφάνειας 152,5 χιλ. τ.μ. συνολικά.

Σε σύγκριση με πέρυσι, σημαντική αύξηση 10,2% καταγράφεται στα μισθώματα των σύγχρονων γραφειακών χώρων σύμφωνα με την τριμηνιαία αναφορά της Cushman & Wakefield Proprius. Ο μέσος όρος στις βασικές περιοχές της Αττικής με γραφεία διαμορφώθηκε σε 21,83 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα έναντι 19,8 ευρώ πέρυσι το αντίστοιχο διάστημα, πάντα βάσει των αναφορών της προαναφερόμενης εταιρίας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών περί το real estate, ενώ η μέση απόδοση (yield) διαμορφώθηκε σε 6,58%, χωρίς μεταβολή.

Όπως προκύπτει, τα ποσοστά κενών θέσεων ανέρχονται κατά μέσο όρο σε 11,1%, με την πρόβλεψη της C&W να δείχνει πτωτική τάση για τους διαθέσιμους χώρους αλλά ανοδική για τα ενοίκια και τις νέες απορροφήσεις.

«Αναμένουμε να δούμε αύξηση του όγκου των επενδύσεων, με τη δραστηριότητα να αυξάνεται κυρίως το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Το επενδυτικό κλίμα βελτιώνεται σε ολόκληρη την αγορά με αυξανόμενη αισιοδοξία για τις οικονομικές προοπτικές σε συνδυασμό με την προσδοκία μείωσης τόσο των επιτοκίων», αναφέρεται στην ανάλυση.

Στο 12,81% οι κενοί χώροι

Όπως σημειώνεται, στο κέντρο της Αθήνας και στην περιφέρεια της πρωτεύουσας το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 12,81%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 58.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 85 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 29,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 5,8%. Επίσης, υπάρχει pipeline γραφείων επιφάνειας 8,2 χιλ. τ.μ.

Στα Βορειοανατολικά προάστια της Αθήνας (Λ. Κηφισίας, Αττική Οδός, Λ. Μεσογείων) το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 9,13%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 40.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 91 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 29 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, έναντι 25 ευρώ πέρυσι, με την απόδοση στο 6%. Επίσης, υπάρχει pipeline γραφείων επιφάνειας 22,7 χιλ. τ.μ.

Σε οδικούς άξονες στα Βόρεια προάστια της Αθήνας το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 13,75%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 9.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 14 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 7%.

Στα νότια προάστια της Αθήνας (Λ. Συγγρού, Λ. Βουλιαγμένης) το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 10,51%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 15.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 25,5 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 24 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 6,3%. Επίσης, υπάρχει pipeline γραφείων επιφάνειας 152,5 χιλ. τ.μ.
Στον Πειραιά το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 14%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 12.000 τ.μ. και υπό κατασκευή είναι επενδύσεις γραφείων σχεδόν 16 χιλ. τ.μ.. Με το prime rent να ανέρχεται σε 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 6,9%.

Σε σχέση με άλλες περιοχές της Αθήνας, το ποσοστό κενών χώρων κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 11,7%, παραδόθηκαν σε ετήσια βάση project επιφάνειας 30.000 τ.μ., με το prime rent να ανέρχεται σε 14,5 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, έναντι 13 ευρώ/τ.μ./μήνα πέρυσι, και το prime yield σε 7,5%.

Συνολικά, κατά μέσο όρο, το prime ενοίκια ανέρχεται σε 21,83 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το prime yield σε 6,58%. Υπό κατασκευή είναι projects με συνολική επιφάνεια άνω των 231.000 τ.μ. και υπάρχει pipeline αναπτύξεων άνω των 233.000 τ.μ..