Σαρωτικές αλλαγές στους μικρούς οικισμούς της χώρας φέρνει το νέο Προεδρικό Διάταγμα 129/2025, προκαλώντας αναστάτωση σε ιδιοκτήτες οικοπέδων και βουτιά στις αξίες γης. Με βάση το νέο πλαίσιο, αναθεωρούνται πλήρως τα όρια, οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, οι οποίοι δημιουργήθηκαν πριν το 1923 ή μεταξύ 1923 και 1983.

Σύμφωνα με το διάταγμα, ως όρια οικισμού αναγνωρίζονται μόνο οι εκτάσεις που έχουν οικοδομηθεί έως το 1983. Ό,τι χτίστηκε από το 1983 και μετά μπαίνει σε «γκρίζα ζώνη», καθώς δεν θεωρείται πλέον τμήμα του επίσημου οικισμού. Αυτό πρακτικά ακυρώνει χιλιάδες αποφάσεις νομαρχών που επέκτειναν αυθαίρετα τα όρια πολλών οικισμών (κυρίως το 1985) – αποφάσεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Πλέον, δεν προβλέπεται δυνατότητα επέκτασης ορίων, παρά μόνο σε πολύ συγκεκριμένες περιπτώσεις (επανέγκριση ή οριοθέτηση σε μη οριοθετημένους οικισμούς).

Τα μικρά οικόπεδα χάνουν το δικαίωμα δόμησης

Η πιο σοβαρή συνέπεια είναι ότι οικόπεδα με έκταση κάτω των 2 στρεμμάτων, που ανήκουν σε περιοχές εκτός των νέων ορίων (δηλαδή έχουν χαρακτηριστεί Γ’ ζώνη – χτισμένα μετά το 1983), παύουν να είναι οικοδομήσιμα.

Εκτός αν πληρούν πολύ αυστηρά κριτήρια, όπως πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο, αυτά τα οικόπεδα μετατρέπονται ουσιαστικά σε αγροτεμάχια, χάνοντας την πολεοδομική και εμπορική τους αξία.

Πέφτει κάθετα η αξία των οικοπέδων

Οι οικονομικές συνέπειες είναι τεράστιες. Η αγοραία αξία των οικοπέδων σε τέτοιους μικρούς οικισμούς καταρρέει έως και 90%. Ένα οικόπεδο που μέχρι χθες άξιζε 120.000 ευρώ, πλέον δεν οικοδομείται και θεωρείται απλώς χωράφι – με εκτιμώμενη αξία 12.000 ευρώ ή και λιγότερο.

Πάνω από 10.000 οικισμοί επηρεάζονται

Το νέο καθεστώς επηρεάζει περισσότερους από 10.000 μικρούς οικισμούς σε όλη τη χώρα, φέρνοντας τεράστια αναστάτωση στους ιδιοκτήτες, στους μεσίτες αλλά και στους τοπικούς πληθυσμούς, που βλέπουν τις περιουσίες τους να μηδενίζονται μέσα σε μια νύχτα.

«Η Ελλάδα είναι ένα πολεοδομικό αλαλούμ»

Ο Μάνος Κρανίδης, γραμματέας ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ και πολιτικός μηχανικός, μίλησε στο MEGA για το νέο Π.Δ., λέγοντας χαρακτηριστικά: «Τα πολεοδομικά στην Ελλάδα είναι ένα αλαλούμ. Έχω διαβάσει το νομοσχέδιο 2 και 3 φορές και προσπαθώ ακόμα να το καταλάβω. Το πρόβλημα που δημιουργεί είναι η ανασφάλεια δικαίου. Τώρα που μπαίνουν νέα κριτήρια για τους μη οριοθετημένους οικισμούς, όλη η περιοχή που χτίστηκε μετά το 1983 τίθεται εκτός, με αποτέλεσμα να θεωρείται μη άρτια και μη οικοδομήσιμη – μέχρι να γίνει τοπικό πολεοδομικό σχέδιο».

Προς συρρίκνωση και ερήμωση τα χωριά

Η έλλειψη δυνατότητας επέκτασης, η απώλεια δικαιώματος δόμησης και η οικονομική απομείωση των οικοπέδων, σύμφωνα με πολλούς αναλυτές, θα οδηγήσει σε συρρίκνωση και ερήμωση τους μικρούς οικισμούς. Όταν το κίνητρο για επενδύσεις και οικοδόμηση χάνεται, η υποδομή παγώνει και οι νεότερες γενιές δεν έχουν λόγο να παραμείνουν ή να επιστρέψουν στην ύπαιθρο.