Πριν από λίγο διάστημα ψηφίστηκε ο νέος νόμος 5170/2025 (ΦΕΚ 6Α), με έναρξη εφαρμογής των διατάξεων από 1η Οκτωβρίου 2025 που αφορά την Θέσπιση λειτουργικών προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και λοιπές διατάξεις. Στην εν λόγω νομοθεσία προβλέπονται ορισμένες συγκεκριμένες προδιαγραφές για τα ακίνητα που λειτουργούν για βραχυχρόνια μίσθωση και έχουν λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου για Βραχυχρόνια Διαμονή στο σχετικό μητρώο της ΑΑΔΕ όπως η εξασφάλιση ασφάλισης αστικής ευθύνης, η υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, πυροσβεστήρες και πιστοποιητικό μυοκτονίας, φαρμακείο κλπ.
Η πιο κρίσιμη και σημαντική όμως προδιαγραφή, πολεοδομικού χαρακτήρα, είναι αυτή σύμφωνα με το άρθρο 3 παρ.1α του εν λόγω νόμου 5170/2025 προβλέπεται ότι τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια, σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240) πρέπει να χαρακτηρίζονται πολεοδομικά και να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης της παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
To συγκεκριμένο άρθρο 2 παρ.95 του Ν.4067/2012 αναφέρει ρητά τα ακόλουθα:
«Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας, τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτίρια, που κατασκευάζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50μ.».
Ενώ η παρ.96 του άρθρου 2 του ιδίου νόμου επίσης αναφέρει ρητά τα ακόλουθα:
Χώροι βοηθητικής χρήσης είναι χώροι, που δεν προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι χώροι κυκλοφορίας, διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια, χώροι υγιεινής, μηχανοστάσια, αποθήκες, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, κτίρια παραμονής ζώων.
Αυτό βάσει του σχετικού άρθρου πρακτικά σημαίνει ότι για να είναι νόμιμα πολεοδομικά και κτιριοδομικά ένα ακίνητο κατάλληλο για επίσημη βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει υποχρεωτικά και βάσει πολεοδομικής νομοθεσίας:
- Να είναι πολεοδομικά νόμιμο ως χώρους κύριας χρήσης με οικοδομική άδεια ανέγερσης, η άδεια προσθήκης ή άδεια δόμησης για αλλαγή χρήσης βάσει Νέου Οικοδομικού Κανονισμού ή Προηγούμενων Γενικών Οικοδομικών Κανονισμών
- Να έχει οριστικά ρυθμισμένες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις με περαιωμένη ένταξη στους σχετικούς νόμους ρύθμισης όπως ο Ν.4495/2017, Ν.4178/2013, Ν.3843/2010, Ν.1337.1983, κλπ.
- Να έχει αναγερθεί προς έτους 1955 ως χώρος κύριας χρήσης
Άρα δεν εντάσσονται και εξαιρούνται όλα τα ακίνητα που σήμερα έχουν αυθαιρεσίες μη ρυθμισμένες ή υπερβάσεις από οικοδομική άδεια είτε είναι μεν νόμιμα κτιριοδομικά αλλά είναι βοηθητικής χρήσης πχ αποθήκης ειδικά σε περιπτώσεις που είναι αδύνατη η σημερινή αλλαγή χρήσης λόγω 5 κύριων αιτιών:
- Μη δυνατότητα απόδειξη κύριας χρήσης προς 8.7.2011 για ρύθμιση μετατροπής χώρου βοηθητικής χρήσης σε κύρια χρήση
- Μη ύπαρξης του αναγκαίου υπολοίπου συντελεστή δόμησης κύριας χρήσης για μετατροπή χρήσης
- Μη ύπαρξης ύψους κάτω των 2.5μ σύμφωνα με άρθρο 2. Παρ.95 Ν.4067/2012
- Λόγω αδυναμίας εξασφάλιση λοιπών προδιαγραφών κτιριοδομικού για νέα άδεια δόμησης από βοηθητική σε κύρια χρήση πχ φωτισμού αερισμού.
- Λόγω απόκτησης τους μετά την 28.7.2011 με το χαρακτηρισμό τους στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο ως χώροι αποθήκης, χώροι στάθμευσης, βοηθητικοί χώροι κλπ.
Η εν λόγω νομοθετική διάταξη ακολουθεί την πάγια τακτική της Πολιτείας για τις άδειες η γνωστοποιήσεις λειτουργίας, με διάφορες διατάξεις ανά περίπτωση, για χρήση υγειονομικού ενδιαφέροντος, επαγγελματικών εργαστηρίων, αρτοποιείων, επαγγελματικών αποθηκών, ιατρείων, εστίασης, βιοτεχνιών, κλπ. που κύριο δικαιολογητικό και βασική προϋπόθεση είναι η βεβαίωση κύριας χρήσης και πολεοδομικής νομιμότητας του ακινήτου για την αδειοδοτούμενη νέα χρήση.
Άρα για κάθε ακίνητο για επίσημη χρήση σε βραχυχρόνια μίσθωση προτείνεται κατ’ ελάχιστον ένα ουσιαστικός πολεοδομικός τεχνικός έλεγχος διπλωματούχου μηχανικού με σχετική εμπειρία και η έκδοση σχετικής βεβαίωσης με σχετικά δικαιολογητικά ώστε οι ιδιοκτήτες ή διαχειριστές των χώρων να έχουν εξασφαλίσει την σημαντική προδιαγραφή κύριας χρήσης του χώρου.
Οι τελικές προδιαγραφές στοχεύουν στη δημιουργία ενός πλαισίου για τη λειτουργία των ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων, το οποίο είναι ισορροπημένο και λογικό, καθώς οι ρυθμίσεις που προτείνονται είναι ρεαλιστικές και το επιπλέον κόστος είναι αποδεκτό για σοβαρούς επενδυτές ή ιδιοκτήτες. Η παρέμβαση της ΠΟΜΙΔΑ υπήρξε καθοριστική, με στόχο την εξασφάλιση μιας λειτουργικής και δίκαιης ρύθμισης για την αποδοτική εφαρμογή των αναγκαίων προδιαγραφών στα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η σωστή λειτουργία αυτών των ακινήτων είναι κρίσιμη για τη βιώσιμη επιτυχία της Ελλάδας στον τομέα της ποιοτικής φιλοξενίας, καθώς και για την ανάπτυξη των τοπικών αγορών και του σημαντικού τουριστικού κλάδου, ο οποίος επηρεάζει την οικονομία, τα εισοδήματα, τις επενδύσεις και την κοινωνία μας.
- Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ www.kramaproperty.com
