Στεγαστική κρίση: Τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης αυξάνονται – Η ιδιοκατοίκηση μειώνεται

Η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων είναι μεγάλη ανησυχία για πολλούς Ευρωπαίους. Σύμφωνα με την Eurostat, μεταξύ του 2010 και του πρώτου τριμήνου του 2024, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 49% και τα ενοίκια κατά 24% στην ΕΕ. Το δεύτερο τρίμηνο του 2024, οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 1,9% και τα ενοίκια κατά 0,7% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2024. Σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2023, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 2,9%, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 3,0%.

Ραγδαία αύξηση των τιμών πώλησης και ενοικίασης στην Ε.Ε

Οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια κατοικιών στην ΕΕ ακολούθησαν παρόμοια πορεία μεταξύ του 2010 και του δεύτερου τριμήνου του 2011, αλλά έκτοτε έχουν εξελιχθεί διαφορετικά. Ενώ τα ενοίκια αυξάνονται σταθερά, οι τιμές των κατοικιών ακολούθησαν ένα πιο μεταβλητό μοτίβο, συνδυάζοντας περιόδους πτώσης που ακολουθούνται από ραγδαίες αυξήσεις. Μεταξύ του 2010 και του δεύτερου τριμήνου του 2024, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 52% και τα ενοίκια κατά 25%.

Η μέση αύξηση των τιμών πώλησης των κατοικιών στην Ε.Ε από το 2015 έως το 2023, αγγίζει το +48%. Οι κύριοι λόγοι που συμβάλουν στην άνοδο των τιμών είναι το υψηλότερο κόστος κατασκευής και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, η μείωσης της κατασκευής που περιόρισε την προσφορά και η αύξηση της αγοράς ακινήτων ως επένδυση για τη δημιουργία πρόσθετου εισοδήματος.

Η ενοικίαση στην ΕΕ έγινε επίσης πιο δαπανηρή. Μεταξύ 2010 και 2022, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 18% κατά μέσο όρο, εν μέρει λόγω της αύξησης των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων, που οδήγησε στην έξοδο από την αγορά τα σπίτια και τα διαμερίσματα.

Ραγδαία αύξηση των ενοικίων στην Ελλάδα – Ένας μισθός το κόστος στέγασης

Στη χώρα μας η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και το 2023, κυμάνθηκε από 43,2% έως και 52,1% αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια, ενώ τη φετινή χρονιά αναμένονται νέες αυξήσεις μεσοσταθμικά της τάξεως του 9,1%. Το κόστος στέγασης οικογενειακής κατοικίας αγγίζει το σύνολο ενός καλού μισθού.

Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας ή/και κατοικίες κατάλληλα για νέους αυξήθηκαν κατά 62% στην Αθήνα και στη Πάτρα όπου καταγράφεται η 2η μεγαλύτερη αύξηση το 55% το χρονικό διάστημα 2017-2023, ενώ τη φετινή χρονιά καταγράφηκε επιπλέον μεσοσταθμική αύξηση της τάξεως του 8%-12%. Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που αγγίζει το 60%-70% αν πρόκειται για κατοικία κατάλληλη για νέους ή/και φοιτητές.

Σύμφωνα με την Eurostat, η χώρα μας είναι πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης στο σύνολο των χωρών της Ευρωζώνης, τόσο για όσους ζουν στα αστικά κέντρα όσο και για εκείνους που ζουν σε αγροτικές περιοχές. Παράλληλα, το 46,7% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Οι καθυστερήσεις σε λογαριασμούς στεγαστικών δανείων, ενοικίων ή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας είναι μια άλλη ένδειξη ότι το κόστος στέγασης μπορεί να είναι πολύ υψηλό. Πάνω από ένας στους τέσσερις Έλληνες (26,1%) δήλωσαν ότι αντιμετώπισαν δυσκολία για να ενοικιάσουν κατοικία, δύο φορές περισσότεροι από ό,τι στην ΕΕ (13%), ενώ σχεδόν ένας στους δύο Έλληνες (44,6%) που αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικού αποκλεισμού βρέθηκε αντιμέτωπος με το πρόβλημα αυτό.

Ραγδαία αύξηση των τιμών πώλησης – Στο +88% η Αττική

Από το 2015 έως το 2023, οι τιμές πώλησης των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 48% στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σύμφωνα με τη Eurostat. Στη χώρα μας οι τιμές πώλησης των κατοικιών αυξήθηκαν από το 2017 έως και το δεύτερο τρίμηνο του 2024 κατά 88% στην Αττική και κατά 69,2% Πανελλαδικά. Με βάση τα στοιχεία του δεύτερου τριμήνου της ΤΤΕ, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,2% πανελλαδικά σε ετήσια βάση, όταν το πρώτο τρίμηνο είχαν αυξηθεί κατά 10,6% και το 2023 κατά 13,8%. Είναι εμφανές, λοιπόν, ότι ο ρυθμός ανόδου έχει αρχίσει να επιβραδύνεται, αλλά είναι επίσης ξεκάθαρο ότι παραμένει πολύ υψηλότερος, όχι μόνο από τον πληθωρισμό, αλλά και από τον ρυθμό τόνωσης των εισοδημάτων των νοικοκυριών.

Προσιτή στέγη στην Ε.Ε.

Ένας τρόπος για να «μετρήσουμε» εάν το κόστος στέγασης είναι πολύ υψηλό είναι να εξετάσουμε την αναλογία του κόστους κατοικίας προς το εισόδημα. Εάν το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, είναι σημάδι ότι τα νοικοκυριά αντιμετωπίζουν πρόβλημα με τη στέγαση.
Στην Ε.Ε το 2023, για το 10,6% των νοικοκυριών στις πόλεις και το 7% των νοικοκυριών σε αγροτικές περιοχές το κόστος στέγασης υπερέβη το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος τους. Πάνω από το ένα τέταρτο των Ελλήνων (31%) που ζουν σε πόλεις είχαν κόστος στέγασης άνω του 40% του εισοδήματος, ενώ περίπου μόνο το 6% των Σλοβάκων στις πόλεις αντιμετώπισαν το ίδιο πρόβλημα.

Διευρυμένες πολιτικές στέγασης στην Ε.Ε.

Πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν διευρυμένες πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ, λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν ιδιαίτερα από το 2018-2019, έχουν προβεί σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.
Παράλληλα, εκτός των νέων στεγαστικών πολιτικών που εφαρμόζουν, επέβαλαν πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων λόγω ραγδαίας αύξησης του πληθωρισμού και παράλληλα ενέταξαν νέα σχέδια στεγαστικής πολιτικής στο Ταμείο Ανάκαμψης.

Ελλάδα: Μείωση της ιδιοκατοίκησης κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες 2019-2023

Σε αντίθεση με την αύξηση τόσο των ενοικίων, όσο και των τιμών πώλησης, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα καταγράφει μείωση κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2023. Η μείωση αυτή αντιστοιχεί σε 229.042 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα το 2019 – Eurostat). Ένα μεγάλο μέρος των άνωθεν κατοικιών μπορεί να «χάθηκαν» λόγω της έναρξης των πλειστηριασμών, καθώς και λόγω της πανδημικής κρίσης. Παράλληλα, μέρος ιδιοκτητών ακινήτων με οφειλές σε τραπεζικά ιδρύματα θέλησαν να εξοφλήσουν το ποσό οφειλής πουλώντας την ιδιοκτησία τους, επιλέγοντας να προβούν σε μίσθωση κατοικίας. Παράλληλα, ένα μέρος των ιδιοκτητών μπορεί να επέλεξαν να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ή/και να πουλήσουν την κατοικία τους λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης.

Στη 20η Θέση η Ελλάδα στο ποσοστό ιδιοκατοίκησης ανάμεσα σε 33 χώρες της Ευρώπης το 2023

Ο μύθος ότι η Ελλάδα διαθέτει το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη καταρρίπτεται σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat. H Ελλάδα για το έτος 2023 κατατάσσετε στην 20η θέση ανάμεσα σε 33 χώρες της Ευρώπης χάνοντας την 19η θέση που κατείχε το 2020 και την 17η θέση που κατείχε το 2019. Η χώρα μας καταγράφει μείωση κατά 5,8 μονάδες του ποσοστού ιδιοκατοίκησης εντός της τελευταίας τετραετίας (2019-2023).

15 ποσοστιαίες μονάδες μειώθηκε το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα από το 2005 έως το 2023

Το διάστημα από το 2005 έως το 2023, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 69,6%, χάνοντας 15 ποσοστιαίες μονάδες σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Το 2015, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ανήλθε στο 75,1% με αρνητικές διακυμάνσεις την επόμενη τριετία (2016,2017,2018), ενώ το 2019 αυξήθηκε στο 75,4%.

Τα μικρότερα ποσοστά ιδιοκτησίας καταγράφονται τα μνημονιακά χρόνια, το 2014 με 74%, το 2016 με 73,9%, το 2017 με 73,3% και το 2018 με 73,9%. Παρόμοια ποσοστά ιδιοκατοίκησης καταγράφουμε το 2020 με 73,9% το 2021 με 73,3%, το 2022 με 72,8%, ενώ το 2023 μειώνεται ραγδαία στο 69,6%.

Άμεση η ανάγκη ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής

Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.

Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, πολιτικές με διεύρυνση των δικαιούχων, με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.

Μέτρα που θα ελαφρύνουν τον οικογενειακό προϋπολογισμό της οικογένειας που μισθώνει τη κύρια κατοικία της, που πληρώνει ενοίκιο για τον φοιτητή της αλλά δεν δικαιούται το φοιτητικό επίδομα, στους νέους που δεν εμπίπτουν στο άνωθεν πρόγραμμα διότι έχουν υψηλότερες αποδοχές, που θέλουν να αγοράσουν σπίτι αλλά δεν διαθέτουν το ποσοστό της ιδίας συμμετοχής (δεν διαθέτουν αποταμιεύσεις) που ζητούν τα τραπεζικά ιδρύματα.

Η δημιουργία μέτρων φθηνού δανεισμού και μάλιστα μικρής κλίμακας με βάση την ανάγκη του σήμερα, δεν μπορούν να αποτελούν την ναυαρχίδα στεγαστικών πολιτικών μιας χώρας που είναι πρωταθλήτρια του κόστους στέγασης, που απαιτείται ένας ολόκληρος μισθός για τη μίσθωση οικογενειακής κατοικίας, που το 46,7% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, αλλά ένα από τα πολλά μέτρα ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής – κάτι που δεν ισχύει στη χώρα μας.

Μη ξεχνάμε ότι η χώρα μας είναι από τις λίγες χώρες της Ε.Ε που δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες (όχι εργατικές).Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ., της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.

Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

Τι κάνει η Ε.Ε για τη στέγαση

Το 2021, το Κοινοβούλιο ενέκρινε ψήφισα με το οποίο καλείς τις χώρες της ΕΕ να αναγνωρίσουν την επαρκή στέγαση ως θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα που επιβάλλεται μέσω της νομοθεσίας. Όλοι θα πρέπει να έχουν ίση πρόσβαση σε αξιοπρεπή, «υγιεινή» στέγαση, με σύνδεση πόσιμου νερού υψηλής ποιότητας, επαρκή αποχέτευση και αξιόπιστη ενέργεια, είπαν οι ευρωβουλευτές. Τον Ιούλιο του 2024, το Ευρωκοινοβούλιο εξέλεξε την Ursula von der Leyen για δεύτερη θητεία ως Πρόεδρο της Ευρωπαϊκής Επιτροπής. Σε δήλωση πριν την ψηφοφορία, η Ursula von der Leyen ανακοίνωσε τη στέγαση ως μια από τις προτεραιότητες της Ε.Ε στη νέα θητεία και δήλωσε ότι, για πρώτη φορά. Η ΕΕ θα έχει ένα επίτροπο υπεύθυνο για τη στέγαση. Τον Οκτώβριο του 2024, οι ευρωβουλευτές συζήτησαν την ανάγκη για βιώσιμη, αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή στέγαση και εξέφρασαν ανησυχίες για την έλλειψη στέγης και τους νέους που δεν μπορούν να αγοράσουν το δικό τους σπίτι. Δηλώνοντας τη σημασία των επενδύσεων στην κοινωνική στέγαση.

• Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του πανελλαδικού δικτύου E-Real Estates