Η συνεχής αύξηση των τιμών στα νεόδμητα ακίνητα έχει καταστήσει την αγορά τους απρόσιτη όχι μόνο για τα μεσαία εισοδήματα, αλλά και για τα υψηλότερα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολλοί ενδιαφερόμενοι να στρέφονται σε παλαιότερα ακίνητα, τα οποία είναι πιο προσιτά οικονομικά. Είναι κοινό μυστικό –και το επιβεβαιώνουν τα διαθέσιμα στοιχεία– ότι τα ακριβά νεόδμητα ακίνητα αγοράζονται κυρίως από ξένους επενδυτές, είτε για την απόκτηση της Golden Visa, είτε ως επένδυση ή κατοικία (πρώτη ή δευτερεύουσα).
Οι Έλληνες, έχοντας περιορισμένες επιλογές, στρέφονται σε μεγαλύτερης ηλικίας ακίνητα, τα οποία, παρότι πιο προσιτά, εξακολουθούν να πωλούνται σε υψηλότερες τιμές σε σχέση με το παρελθόν. Συγκεκριμένα, οι τιμές των παλαιότερων ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 4% σε σχέση με την τελευταία κορύφωση της αγοράς το 2008, ενώ από το 2017 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2023, η συνολική αύξηση φτάνει σχεδόν το 90%.
Η αγορά έχει αλλάξει δραματικά και όσον αφορά την ηλικία των ακινήτων που προτιμώνται. Ενώ το 2008 η μέση ηλικία των ακινήτων που αγοράζονταν ήταν 20-30 έτη, σήμερα η μέση ηλικία έχει αυξηθεί στα 40 έτη. Αυτό σημαίνει ότι, παρά τις υψηλότερες τιμές, οι αγοραστές καταλήγουν με παλαιότερα και συχνά λιγότερο ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα. Σε πολλές περιπτώσεις, οι αγοραστές επενδύουν επιπλέον κεφάλαια για την ανακαίνιση, ενώ άλλα ακίνητα παραμένουν αμετάβλητα, διατηρώντας το χαμηλό ενεργειακό τους προφίλ, κάτι που αυξάνει το κόστος συντήρησης και επιβαρύνει το περιβάλλον.
Δύσκολη υπόθεση η αγορά κατοικίας
Σε πρόσφατο συνέδριο, η Βασιλική Βλαχοστεργίου, αναπληρώτρια διευθύντρια ανάλυσης της αγοράς ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, επεσήμανε ότι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών έχει μειωθεί κατά 20% από το 2008, καθιστώντας την αγορά κατοικίας ακόμα πιο δύσκολη. Επιπλέον, ο αριθμός των αδειών οικοδόμησης έχει μειωθεί δραματικά. Χαρακτηριστικά, το 2005 εκδόθηκαν περισσότερες οικοδομικές άδειες απ’ όσες έχουν εκδοθεί συνολικά από το 2011 έως τις αρχές του 2024.
Άλλοι παράγοντες της κτηματαγοράς σημειώνουν ότι οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων ξεπερνούν κατά πολύ τις αυξήσεις των μισθών, κάνοντας την απόκτηση ακινήτου δυσκολότερη ακόμα και με τη χρήση δανεισμού. Στο παρελθόν, η αγορά ακινήτου ήταν συνήθως οικογενειακή υπόθεση, με σημαντική υποστήριξη από τους συγγενείς ή με πώληση προηγούμενου ακινήτου. Σήμερα, όμως, αυτή η οικονομική δυνατότητα έχει περιοριστεί σε τέτοιον βαθμό που ενδέχεται να εξαφανιστεί εντελώς στο μέλλον.
Η μείωση της ιδιοκατοίκησης είναι επίσης έντονη. Τις δεκαετίες του 1980 και του 1990, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ξεπερνούσε το 80%. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, αυτό το ποσοστό έχει μειωθεί στο 69,6%, ενώ στην Αθήνα υπολογίζεται να είναι ακόμα χαμηλότερο, γύρω στο 64%-65%.
Η μεγάλη ανταπόκριση στο πρόγραμμα «Σπίτι μου» αποδίδεται σε αυτές τις συνθήκες. Όπως ανέφερε ο διοικητής της ΔΥΠΑ, Σπύρος Πρωτοψάλτης, το πρόγραμμα συνέβαλε στην απόκτηση 3.500 κατοικιών στην Αττική και 2.200 στη Θεσσαλονίκη, με την πλειοψηφία των δικαιούχων να έχουν οικογενειακό εισόδημα κάτω των 26.000 ευρώ, ενώ το 60% των δικαιούχων ήταν νέα ζευγάρια.
Ένα ακόμα μέτρο που μπορεί να συμβάλει στην αύξηση της προσφοράς ακινήτων είναι η επιτάχυνση των πλειστηριασμών από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, σύμφωνα με τον Αντώνη Μαρκόπουλο, διευθύνοντα σύμβουλο της Prosperty. Από το 2024, αναμένεται η ανάκτηση περίπου 5.000 ακινήτων ετησίως, τα οποία θα προωθηθούν στην αγορά κατοικίας. Παρ’ όλα αυτά, οι διαδικασίες παραμένουν αργές λόγω των γραφειοκρατικών εμποδίων.
Τέλος, η προσφορά ακινήτων μπορεί να αυξηθεί και μέσω της αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας. Ο υπουργός Οικονομίας, Κωστής Χατζηδάκης, ανέφερε μιλώντας στο ίδιο συνέδριο, ότι έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία χαρτογράφησης 36.000 ακινήτων της ΕΤΑΔ, από τα οποία μέχρι 1.000 θα προχωρήσουν άμεσα σε διαδικασία αξιοποίησης με ταχύτερους ρυθμούς, ώστε να προωθηθούν στην αγορά.
