Το στεγαστικό ζήτημα είναι ένα από τα πιο πιεστικά προβλήματα που αντιμετωπίζει σήμερα η Ευρώπη, με σοβαρές επιπτώσεις τόσο στους κατοίκους όσο και στην κτηματαγορά. Η κύρια αιτία πίσω από αυτό το πρόβλημα είναι η ραγδαία άνοδος των τιμών των ακινήτων, η οποία συνδέεται άμεσα με την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσα από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες όπως το Airbnb.

Η τάση αυτή έχει δημιουργήσει νέες επενδυτικές ευκαιρίες, αλλά παράλληλα επιβαρύνει σημαντικά τους μόνιμους κατοίκους, οι οποίοι δυσκολεύονται να ανταπεξέλθουν στις αυξημένες τιμές των ενοικίων και της αγοράς κατοικίας.

Η κατάσταση διαφέρει από χώρα σε χώρα, με τις περιοχές της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης να αναδεικνύονται ως οι πιο ελκυστικές για επενδυτές ακινήτων. Σύμφωνα με μια πρόσφατη μελέτη της βρετανικής εταιρείας μετεγκατάστασης 1st Move International, χώρες όπως η Λιθουανία και η Ουγγαρία κατατάσσονται στις κορυφαίες επιλογές για επενδύσεις σε ακίνητα. Αντίθετα, χώρες όπως το Βέλγιο, η Γαλλία και η Ελλάδα κατατάσσονται μεταξύ των λιγότερο ελκυστικών επιλογών για τους επενδυτές, λόγω υψηλών φόρων και χαμηλότερων αποδόσεων.

Η μελέτη λαμβάνει υπόψη πολλούς παράγοντες που επηρεάζουν τις επενδύσεις σε ακίνητα, όπως οι συντελεστές φορολογίας ακίνητης περιουσίας, ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια, καθώς και η ακαθάριστη απόδοση των ενοικίων. Αυτοί οι παράγοντες παίζουν καθοριστικό ρόλο στον καθορισμό της ελκυστικότητας μιας χώρας για ξένους και εγχώριους επενδυτές.

Λιθουανία

Στη Λιθουανία, για παράδειγμα, η πρωτεύουσα Βίλνιους θεωρείται ιδιαίτερα ελκυστική για επενδύσεις σε ακίνητα, προσφέροντας μέση απόδοση ενοικίασης 5,65%. Η χώρα έχει σημειώσει εντυπωσιακή αύξηση στις τιμές των ενοικίων, με ποσοστό άνω του 170% από το 2015, σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ. Ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια βρίσκεται στο 15%, ενώ δεν υπάρχουν περιορισμοί για ξένους επενδυτές που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητα. Επιπλέον, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 10% το δεύτερο τρίμηνο του 2024 σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους, γεγονός που καθιστά τη Λιθουανία έναν από τους πλέον ελκυστικούς προορισμούς για επενδύσεις στην Ευρώπη.

Εσθονία

Η Εσθονία βρίσκεται στη δεύτερη θέση των καλύτερων χωρών για επενδύσεις σε ακίνητα. Στην Εσθονία, επιτρέπεται στους αλλοδαπούς να αγοράζουν ακίνητα, και το συνολικό κόστος αγοράς είναι αρκετά χαμηλό, με τα έξοδα να ανέρχονται περίπου στο 1,3% της αξίας του ακινήτου. Οι τιμές των ενοικίων στη χώρα παραμένουν υψηλές, με ακαθάριστη απόδοση γύρω στο 4,5%, ενώ ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια είναι 20%. Το τελευταίο έτος, έως τον Ιούνιο του 2024, οι τιμές των ακινήτων στην Εσθονία αυξήθηκαν κατά 6,7%, ενισχύοντας περαιτέρω την αξία της επένδυσης.

Ρουμανία

Η Ρουμανία, που κατατάσσεται τρίτη στη λίστα, προσφέρει έναν από τους χαμηλότερους συντελεστές φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια στην Ευρώπη, μόλις 10%. Επιπλέον, η ακαθάριστη απόδοση ενοικίου στη Ρουμανία ανέρχεται σε 6,46% ετησίως, γεγονός που καθιστά τη χώρα ιδιαίτερα ελκυστική για επενδυτές που αναζητούν υψηλές αποδόσεις σε χαμηλό κόστος.

Πέρα από τις Βαλτικές χώρες και τη Ρουμανία, πολλές άλλες χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης προσφέρουν αξιόλογες επενδυτικές ευκαιρίες. Η Ουγγαρία, η Σλοβενία και η Πολωνία είναι μερικές από τις χώρες που ξεχωρίζουν σε αυτόν τον τομέα. Στην Ουγγαρία, οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτιναχθεί στο 180% του επιπέδου που ήταν το 2015, ενώ ο φόρος εισοδήματος παραμένει μέτριος, διευκολύνοντας έτσι τις επενδύσεις. Οι τιμές των κατοικιών στην Πολωνία αυξήθηκαν κατά 17,7% τους τελευταίους 12 μήνες, μέχρι τον Ιούνιο του 2024, ενώ στην Ουγγαρία και στη Σλοβενία οι αυξήσεις ήταν 9,8% και 6,7% αντίστοιχα, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Οι αυξήσεις αυτές αποδεικνύουν την ισχυρή δυναμική της αγοράς ακινήτων στις χώρες αυτές.

Λιγότερο ελκυστικές

Αντίθετα, το Βέλγιο, η Γαλλία και η Ελλάδα κατατάσσονται στις λιγότερο ελκυστικές χώρες για επενδύσεις σε ακίνητα, σύμφωνα με την ίδια μελέτη. Στο Βέλγιο, το κόστος συναλλαγών είναι από τα υψηλότερα στην Ευρώπη, με τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια να φτάνει έως και το 50%. Παρά την αύξηση των τιμών ακινήτων κατά 3,4% το δεύτερο τρίμηνο του 2024, η μέση απόδοση στην αγορά ακινήτων παραμένει χαμηλή, κυμαινόμενη γύρω στο 4,2%. Ανάλογη είναι η κατάσταση και στη Γαλλία, όπου οι φόροι και τα κόστη αγοράς και ενοικίασης είναι ιδιαίτερα υψηλά. Η ακαθάριστη απόδοση ενοικίων στη Γαλλία φτάνει το 4,5%, ενώ ο μέσος συντελεστής φόρου εισοδήματος από ενοίκια είναι 18,28%. Επιπλέον, οι τιμές των ακινήτων στη Γαλλία παρουσίασαν μείωση 4,6% κατά τη διάρκεια του 2024.

Η Ελλάδα, αν και προσφέρει κάποιες επενδυτικές ευκαιρίες σε τουριστικές περιοχές, κατατάσσεται στην τρίτη θέση των λιγότερο ελκυστικών χωρών για επενδύσεις, κυρίως λόγω του υψηλού κόστους αγοράς και της αυξημένης φορολογίας. Ο μέσος συντελεστής φόρου εισοδήματος από ενοίκια στην Ελλάδα υπερβαίνει το 33%, ενώ η μέση απόδοση ενοικίων διαμορφώνεται στο 4,82%.

Εκτός από τα στοιχεία της αγοράς, η έκθεση εξέτασε επίσης τις τάσεις στις διαδικτυακές αναζητήσεις για αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με τα δεδομένα της Google, η Ισπανία και η Πορτογαλία ήταν οι δύο χώρες με τη μεγαλύτερη ζήτηση για αγορά ακινήτων την περίοδο 2023-2024. Η Ισπανία κατέγραψε 279.000 αναζητήσεις, ενώ η Πορτογαλία ακολούθησε με 270.000 αναζητήσεις. Και στις δύο χώρες, οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράζουν ακίνητα υπό τους ίδιους όρους με τους ντόπιους, γεγονός που ενισχύει τη δημοφιλία τους.

Ωστόσο, η αυξημένη ζήτηση έχει οδηγήσει σε σημαντικές ελλείψεις οικονομικά προσιτών κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους. Στην Πορτογαλία, για παράδειγμα, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σχεδόν κατά 70% από το 2015, ενώ στην Ισπανία το ποσοστό αυτό αγγίζει το 80%.