Το στοίχημα για το επόμενο χρονικό διάστημα είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικίας, με στόχο τη γενικότερη αναδιάρθρωση της αγοράς, ώστε να υπάρξει ισορροπία και να υποχωρήσουν οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Το προηγούμενο διάστημα, η κυβέρνηση προχώρησε στην λήψη συγκεκριμένων μέτρων προς αυτή την κατεύθυνση, τα οποία, σε συνδυασμό με τις δράσεις που αναλαμβάνει η αγορά, εκτιμάται ότι μπορεί να φέρουν τα πρώτα απτά δείγματα φρένου ή υποχώρησης των τιμών μέσα στο 2025.
Πολλά θα εξαρτηθούν από την πορεία των επιτοκίων, τη στάση των τραπεζών αναφορικά με τους πλειστηριασμούς και, βέβαια, από την απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με το μπόνους στην κατασκευή νέων κτιρίων.

Στην παρούσα συγκυρία, οι συνθήκες δεν ευνοούν όσους αναζητούν κατοικία προς αγορά, καθώς οι μέσες τιμές στην Αθήνα έχουν ξεπεράσει τα υψηλά της δεκαετίας του 2000. Ρεκόρ σημειώθηκε φέτος και στα νεόδμητα διαμερίσματα σε όλη τη χώρα. Πλέον, όλοι αναζητούν το ταχύτερο δυνατό το σημείο ισορροπίας.

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η ενεργοποίηση του δεύτερου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι Μου» θα ενισχύσει τη ζήτηση για κατοικίες έως 150 τ.μ., αξίας έως 250.000 ευρώ. Αυτό μπορεί να προκαλέσει στρεβλώσεις αν ο αριθμός των προσφερόμενων ακινήτων με αυτά τα χαρακτηριστικά αποδειχθεί μικρός σε σχέση με τους 20.000 δικαιούχους του προγράμματος.

Όπως αναφέρουν πηγές της αγοράς και των τραπεζών, προκειμένου να αποφευχθεί αυτή η κατάσταση, θα πρέπει να υπάρξει αύξηση της προσφοράς.

Ας δούμε ποιες είναι οι κομβικές παρεμβάσεις που θα επηρεάσουν την εξέλιξη των τιμών:

Αναθέρμανση της οικοδομής: Να ξεκινήσουν ξανά οι μηχανές της κατασκευής, οι οποίες έχουν φρενάρει λόγω αβεβαιότητας σχετικά με τους όρους δόμησης. Αναμένονται αποφάσεις από το Συμβούλιο της Επικρατείας για να διευκρινιστούν οι κανόνες.

Πλειστηριασμοί: Το φρένο στους πλειστηριασμούς μπορεί να είναι ένα θέμα ταμπού και ευπρόσδεκτο από κοινωνικής άποψης, αλλά από οικονομικής πλευράς πιθανώς να δημιουργεί προβλήματα. Περίπου 300.000 κατοικίες λειτουργούν ως ενέχυρα για κόκκινα δάνεια, εκ των οποίων το 20% αναμένεται να βγει σε πλειστηριασμό τα επόμενα χρόνια. Η επαναφορά των 12.000 κατοικιών που έχουν αποκτηθεί από πιστωτές καθυστερεί λόγω νομικών θεμάτων.

Κληρονομιές: Περίπου 450.000 αποποιήσεις κληρονομιών λόγω χρεών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης έχουν οδηγήσει σε πολλές περιουσίες να μένουν αναξιοποίητες. Αυτά τα ακίνητα θα μπορούσαν να συμβάλλουν στην ενίσχυση της προσφοράς.

Επιτόκια: Εφόσον η πορεία των επιτοκίων κινηθεί με βάση τις σημερινές εξελίξεις, μπορεί να φέρει σταδιακή αποκλιμάκωση στο κόστος χρήματος και να επαναφέρει τους εν δυνάμει επενδυτές ή αγοραστές στις τράπεζες για απόκτηση στεγαστικού δανείου.
Σε όλα τα παραπάνω, θα πρέπει να προστεθούν οι ήδη εξαγγελθείσες παρεμβάσεις της κυβέρνησης, οι οποίες ανακοινώθηκαν από τον Πρωθυπουργό και σιγά σιγά μπαίνουν σε εφαρμογή.

    Οι σημαντικότερες δράσεις είναι:

    Φορολογικά κίνητρα: Οι ιδιοκτήτες που έχουν αποδεδειγμένα το ακίνητό τους κλειστό τα τελευταία τρία χρόνια ή το μισθώνουν βραχυχρόνια θα απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος, εφόσον το ενοικιάσουν με τριετές συμβόλαιο ως κύρια κατοικία. Σύμφωνα με οικονομολόγο συστημικού ομίλου, η αποτελεσματικότητα αυτού του μέτρου θα εξαρτηθεί από τον αριθμό των ακινήτων που θα επιστρέψουν στην αγορά. Παρά την απουσία επίσημων στατιστικών στοιχείων, εκτιμάται ότι περίπου 150.000 σπίτια λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα, ενώ γύρω στα 600.000 παραμένουν κενά.

    Βραχυχρόνια μίσθωση: Από την 1η Ιανουαρίου, η κυβέρνηση θα σταματήσει τη χορήγηση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στα τρία μεγαλύτερα διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων. Ωστόσο, αναλυτής επισημαίνει ότι «αυτό δεν θα αυξήσει την προσφορά κατοικιών, αλλά θα σταθεροποιήσει τα ήδη χαμηλά επίπεδα από το 2025». Η άνοδος του ημερήσιου τέλους για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αναμένεται να περιορίσει το εισόδημα των ιδιοκτητών, γεγονός που θα μπορούσε να ευνοήσει τις μακροχρόνιες μισθώσεις μόνο αν υπάρξει υποχώρηση της ζήτησης.

    Πρόγραμμα Ανακαινίζω / Νοικιάζω: Η δράση αυτή γίνεται πιο ελκυστική με την αύξηση του ποσοστού επιδότησης από το 40% στο 60% και την αύξηση του ανώτατου ποσού από 4.000 σε 8.000 ευρώ. Απευθύνεται σε ιδιοκτήτες κενών κατοικιών έως 100 τ.μ., οι οποίες θα αναβαθμιστούν και θα μισθωθούν με τριετή συμβόλαια. Στόχος είναι η επιστροφή στην αγορά περίπου 12.000 κενών σπιτιών. Το μέτρο μπορεί να συνδυαστεί με την προαναφερόμενη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος.

    Αναβαθμίζω το Σπίτι Μου: Η νέα δράση θα χρηματοδοτήσει τουλάχιστον 16.000 κατοικίες μέσω άτοκων δανείων έως 25.000 ευρώ για αναβάθμιση. Το κατά πόσο αυτά τα κονδύλια θα διοχετευτούν σε κλειστά σπίτια για μακροχρόνια ενοικίαση μένει να αποδειχθεί.