Στις αρχές του 2022 η κυβέρνηση ανακοίνωσε νομοθετικά τις νέες τιμές ζώνης στη χώρα, οι οποίες είναι το κύριο μέγεθος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών. Συνοπτικά η παρέμβαση αφορούσε 13.600 περίπου ζώνες, από τις οποίες οι 10.200 περίπου ήταν υφιστάμενες και οι 3.400 νέες ζώνες με περιοχές που ήταν εκτός συστήματος αντικειμενικών τιμών. Στο σύνολο των ζωνών προέκυψε κατά μέσο όρο αύξηση 19,5% στο 55%, μείωση 14,7% στο 21% και ίδιες τιμές στο 24%. Οι αντικειμενικές αξίες αποτελούν την βάση υπολογισμού τόσο για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, των φόρων μεταβιβάσεων, δωρεάς, κληρονομιάς των δημοτικών φόρων και ΤΑΠ και για τα όρια ένταξης σε προγράμματα επιδοτήσεων πχ επίδομα θέρμανσης κλπ. Συνεπώς οι τιμές ζώνης και κατ επέκταση οι αντικειμενικές αξίες είναι ένα κρίσιμο μέγεθος για εκατ. Ιδιοκτήτες και για το κράτος.
Υπάρχουν όμως ανοικτά ζητήματα.
Πρώτον διαρρέεται ότι η κυβέρνηση θέλει να αλλάξει τώρα τις τιμές ζώνης σε λοιπές περιοχές σε όλη την Ελλάδα που ήταν εκτός αντικειμενικού συστήματος ή με πολύ χαμηλές τιμές ζώνης. Γιατί αυτό δεν έγινε με την πρόσφατη συνολική παρέμβαση; Εάν προχωρήσει πρέπει να γίνει με μεγάλη προσοχή και λογικές τιμές. Ενώ πρέπει περιοδικά να ελέγχει και προσαρμόζει τις υφιστάμενες τιμές ζώνης, ειδικά σε περιοχές χαμηλής ζήτησης, δηλαδή στην πλειοψηφία της χώρας. Άλλωστε οι τιμές δεν έχουν αυξηθεί σε όλη τη χώρα και σε κάθε σημείο της Ελλάδας και πλέον υπάρχουν περισσότερες συγκριτικές τιμές.
Δεύτερον παραμένει ανοικτή μια μεγάλη διαχρονική έλλειψη αφού μια ολοκληρωμένη πολιτική απαιτεί την ανακοίνωση όλων των συντελεστών υπολογισμού των σημαντικών φόρων, όπως ο συντελεστής παλαιότητας και εμπορικότητας, ώστε τελικά να είναι δίκαιο το τελικό αποτέλεσμα του πλέγματος φόρων ακινήτων για τους 6 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, φυσικά και νομικά πρόσωπα. Για παράδειγμα ο συντελεστής εμπορικότητας που αφορά την φορολογική αξία των επαγγελματικών ακινήτων είναι σήμερα σε πολλές περιοχές ξεχασμένος στο παρελθόν στα επίπεδο του 2 έως και 7 δηλαδή με απλά λόγια ένα κατάστημα σε περιοχή τιμή ζώνης 2000€/τμ θα φορολογηθεί 3 έως 7 φορές παραπάνω, πράγμα απαράδεκτο και λάθος στην πλειονότητα των περιπτώσεων εμπορικών ακινήτων! Επίσης ο συντελεστής παλαιότητας είναι επίσης ξεχασμένος με απαξίωση-έκπτωση ετησίως κάθε κατοικίας περίπου στο 1% ετησίως. Σήμερα, με νεόδμητα ακίνητα κορυφαίας ενεργειακής κατάταξης Α ή Α+ πρέπει άμεσα η έκπτωση να αυξηθεί η έκπτωση, αφού ένα νεόδμητο ακίνητο έχει πλέον πολύ μεγάλη διαφορά αξίας από ένα ακίνητο 30ετίας και άνω, ειδικά χωρίς ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση. Μάλιστα μια μεγάλη εκκρεμότητα είναι να εφαρμόζεται σωστά ο συντελεστής παλαιότητας για τον ΕΝΦΙΑ, που σήμερα τεχνητά, βάσει τους έτους ή δεκαετίας κατασκευής των ακινήτων δεν υπάρχουν ουσιαστικές εκπτώσεις φόρου αλλά μικρότερες αυξήσεις για τους ιδιοκτήτες!
Η ακίνητη περιουσία παραμένει, ευτυχώς, η διαχρονική αγάπη των Ελλήνων, η πηγή λαϊκής αποταμίευσης για πάνω από 6 εκατ. ιδιοκτήτες. Για αυτό απαιτείται μια ολοκληρωμένη πολιτική με στόχο την είσπραξη λιγότερων εσόδων από φόρους ή τέλη κατοχής και περισσότερων παραγωγικών εσόδων από την αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας, των κατασκευών, ανακαινίσεων ή του αριθμού των μεταβιβάσεων και μισθώσεων ακινήτων. Συνεπώς η βάση φορολόγησης και το ύψος της φορολογία ανά ακίνητο και ιδιοκτήτη δίκαιο και λογικό. Για αυτό τα δύο μεγάλα ανοικτά ζητήματα πρέπει άμεσα να διευθετηθούν σωστά και μελετημένα και η πολιτεία να υιοθετήσει παγίως ένα φορολογικό σύστημα με φόρους ή τέλη περιορισμένου ύψους ανά ιδιοκτήτη και ακίνητο, δίκαιες αντικειμενικές και είσπραξη πολλών παραγωγικών εσόδων από τη διεύρυνση των συναλλαγών, των κατασκευών και γενικά της αναπτυξιακής διαδικασίας και διεύρυνσης της δράσης στον μεγάλο και κρίσιμο κλάδο των ακινήτων.
Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO KRAMA PROPERTY, ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ, Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής Χαλάνδρι Ορίζοντας 2023, Υποψήφιος Δήμαρχος
