Μια ακόμη δύσκολη χρονιά περιμένει την ελληνική κτηματαγορά, η οποία από το 2008 περνά έναν διαρκή «Γολγοθά» με συνεχείς πτώσεις τιμών, κατάρρευση της οικοδομής, βουτιά στη ζήτηση και χιλιάδες σπίτια απούλητα.

Η συνολική πτώση των τιμών πώλησης κατοικιών από το 2008 έως το τρίτο τρίμηνο του 2016 αγγίζει πλέον το 43,5% σε Αθήνα και 45% στη Θεσσαλονίκη) ενώ σε παλαιές οικοδομές υπάρχει περαιτέρω πτώση. Ωστόσο, η πραγματική μείωση μπορεί σε ορισμένες περιοχές να ξεπερνά το 70%.

Όλα τα στοιχεία από την αγορά ακινήτων δείχνουν ότι ούτε το 2017 θα αποτελέσει έτος ανάκαμψης καθώς η έλλειψη ρευστότητας, τα capital controls και η αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο.

Οι εκτιμήσεις που κάνει ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions είναι οι εξής:

Κατοικία

Μείωση των αγοραπωλησιών, περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης σημαντική στροφή στο ενοίκιο.

Παρατηρείται μεγάλη απαξίωση στις τιμές παλαιών κατοικιών, κυρίως σε περιοχές – γκέτο της Αθήνας. Διαμερίσματα πωλούνται ακόμη και με 4.000 ευρώ, ενώ ακόμη και σπίτια σε εξαιρετική κατάσταση, αλλά 30 και 40 ετών πωλούνται προς 10-20 χιλιάδες ευρώ.

Εξοχικά

Η εξοχική κατοικία εξάλλου κινείται και αυτή με πολύ χαμηλούς ρυθμούς παρότι έχουν σημειωθεί σημαντικότατες μειώσεις τιμών. Οι προσδοκίες για πωλήσεις σε ξένους αγοραστές περιορίζονται σε πολύ συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και γίνονται και αυτές με το σταγονόμετρο, ενώ η εγχώρια ζήτηση είναι σχεδόν ανύπαρκτη.

Γραφεία

Η συνεχιζόμενη ύφεση και η μείωση των διαθεσίμων των νοικοκυριών, οπωσδήποτε εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους χώρους και μικρότερους ή θα επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια, σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας προκειμένου να επιβιώσουν. Λογικό είναι να παρατηρείται και μια γενική αύξηση των αποδόσεων (yields). Αξίζει να σημειωθεί όμως ότι η γραφειακή αγορά έχει διαμορφωθεί σε αγορά δύο ταχυτήτων με υπερπροσφορά παλαιών χώρων και αντίθετα έλλειψη χώρων καλών ποιοτικών χαρακτηριστικών επί κεντρικών οδικών αρτηριών με ικανό μέγεθος πλάκας ορόφου. Οι όποιες πράξεις πραγματοποιούνται κατά κύριο λόγο από τις ΑΕΕΑΠ οι οποίες απορροφούν την «αφρόκρεμα» του μισθωμένου κτηριακού αποθέματος.

Τα γραφεία β’ κατηγορίας ενοικιάζονται στα επίπεδα των 54-84 ευρώ/τ.μ. το έτος με τα κενά κτίρια να φτάνουν το 13%-15%. Στα βόρεια προάστια, κυρίως στη λεωφόρο Κηφισίας το εύρος των ενοικίων είναι μεταξύ 96-168 ευρώ/τ.μ.

Καταστήματα

Και εδώ ισχύει ό,τι και στα γραφεία με την παρατήρηση ότι σε πλεονεκτική θέση θα βρεθούν εκείνα τα καταστήματα που στεγάζονται σε «σωστά» εμπορικά κέντρα, που όμως δεν συγκεντρώνονται όλα στην ίδια περιοχή και δεν απευθύνονται στην ίδια πελατεία. Όσα καταστήματα πωλούν προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας έχουν συγκριτικό πλεονέκτημα. Γενικώς πάντως η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει και τα καταστήματα με ακριβά είδη και τα ακίνητα δευτερευόντων αξόνων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών, πολλά δε των καταστημάτων αυτών παραμένουν στα αζήτητα…

Επίσης μεγάλες αλυσίδες επαναδιαπραγματεύονται τα ενοίκια και σε κάποιες περιπτώσεις όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία, αποχωρούν.

Αξίζει όμως να σημειωθεί η μεγάλη κινητικότητα που παρατηρείται στις ενοικιάσεις καταστημάτων, όπου σε δρόμους με μεγάλη στο παρελθόν εμπορικότητα τοποθετούνται σήμερα άλλα καταστήματα, όπως φούρνοι, καφετέριες, σουβλατζίδικα κ.λπ. με αποτέλεσμα να λειτουργεί η αγορά των ενοικίων μέσω και της αναδιάταξης του εμπορίου γενικότερα. Σε ό,τι αφορά τα ενοίκια, δεν υπάρχουν πλέον τα επίπεδα των 300 ευρώ/τ.μ. τον μήνα με την ακριβότερη περιοχή, την οδό Ερμού να είναι ακόμη και κάτω από 160 ευρώ/τ.μ. Όσο για τις άλλες περιοχές, κυμαίνονται από 15 έως 60 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.

Ξενοδοχεία

Στον χώρο των ξενοδοχείων, που συνδυάζεται απόλυτα με τον τουρισμό, σημειώνονται ανακατατάξεις. Η αύξηση της τουριστικής κίνησης έχει προκαλέσει το ενδιαφέρον τόσο εγχώριων όσο και ξένων για ξενοδοχεία σε περιοχές που ζητούνται.

Άρα παρατηρείται μια κινητικότητα στον χώρο αυτό και σε κάποιες περιπτώσεις ανεγείρονται ξενοδοχεία σε υψηλούς κυρίως προορισμούς όπου είδαμε να ανοίγουν καινούργιες μονάδες σε Δράμα, Χαλκιδική, Θάσο, Γεωργιούπολη, Οία, Ρόδο κλπ. Από την άλλη πλευρά είναι γνωστό ότι πολλά ξενοδοχεία βρίσκονται στο… «κόκκινο» και άρα πρέπει να αναμένονται ανακατατάξεις, μέσω αγοραπωλησιών, αλλά και μέσω πωλήσεων από τις τράπεζες.

Οι αεροπορικές εταιρίες χαμηλού κόστους και η αναμενόμενη αναβάθμιση αεροδρομίων της περιφέρειας, θα έχουν θετικό αντίκτυπο στον τουρισμό και τα ξενοδοχεία.