Στην τελική ευθεία εισέρχεται ο επανυπολογισμός των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων σε 12 δήμους της χώρας. Ιδιώτες εκτιμητές ακινήτων πιάνουν δουλειά αναλαμβάνοντας να «τρέξουν» ξανά τη διαδικασία καθορισμού των τιμών που λαμβάνει υπόψη της η εφορία για 36 ζώνες σε 12 δήμους της χώρας για τους οποίους το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έκανε δεκτές τις ενστάσεις που είχαν υποβάλει ζητώντας «κούρεμα» των τιμών ζώνης οι οποίες εφαρμόζονται από την 1η Ιανουαρίου 2022.
Στη λίστα περιλαμβάνονται οι δήμοι Αγ. Αναργύρων – Καματερού, Βριλησσίων, Χαλανδρίου, Γλυφάδας, Πειραιά, Ιθάκης, Καρπάθου, Λουτρακίου, Σύμης, Πύργου, Ρόδου και Λέρου.
Υπενθυμίζεται ότι τον Ιανουάριο του 2023 είχαν προσφύγει στο υπουργείο Οικονομικών 169 δήμοι οι οποίοι θεωρώντας ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι εξωπραγματικές ζήτησαν «κούρεμα» των τιμών ακόμα και πάνω από 50% ή και επαναφορά τους στα επίπεδα του 2018. Ωστόσο μόνο οι 12 δήμοι υπέβαλαν στην Επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών αιτιολογημένα και τεκμηριωμένα αιτήματα για αναπροσαρμογή των τιμών. Οι υπόλοιπες ενστάσεις μεταξύ των οποίων και του μεγαλύτερου δήμου της χώρας, του Δήμου Αθηναίων, απορρίφθηκαν καθώς δεν συνοδεύονταν με πραγματικά αποδεικτικά.
Οι εκτιμητές θα πρέπει εντός 15 εργάσιμων ημερών, μέχρι τις 11 Νοεμβρίου 2024, να προσδιορίσουν τις τιμές ζώνης για τις συγκεκριμένες περιοχές και μετά να παραδώσουν το πόρισμά τους στον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ο οποίος θα λάβει τις τελικές αποφάσεις για την «τύχη» των αντικειμενικών αξιών στις 36 περιοχές. Σε περίπτωση που υπάρξουν αλλαγές στις τιμές αυτές δεν θα ισχύσουν αναδρομικά αλλά από την ημερομηνία δημοσίευσης της υπουργικής απόφασης.
Οι εκτιμητές
Σύμφωνα με την απόφαση, οι πιστοποιημένοι εκτιμητές για να προσδιορίσουν τις τιμές εκκίνησης αναζητώντας συγκριτικά στοιχεία των συνηθέστερα απαντώμενων ακινήτων της κάθε ζώνης, προκειμένου, με τις κατάλληλες αναγωγές να εισηγηθούν, την τιμή εκκίνησης ανά ζώνη.
Τα συγκριτικά στοιχεία πρέπει να είναι επαρκή, κατ’ ελάχιστον τρία (3), να προέρχονται κατά προτεραιότητα από πραγματοποιημένες συναλλαγές, να αντιπροσωπεύουν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου αναφοράς και να αφορούν χρονικό διάστημα από 27.01.2019 έως 27.01.2020.
Κατά την εκτίμηση, δύνανται να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά στοιχεία, τα οποία προέρχονται από την επαγγελματική δραστηριότητα των εκτιμητών. Συγκριτικά στοιχεία που προέρχονται από κοντινές περιοχές εκτός της υπό εκτίμηση ζώνης γίνονται αποδεκτά μόνο εφόσον κριθούν απαραίτητα από τους εκτιμητές και έπειτα από ειδική αιτιολόγηση. Η αυτοψία στην περιοχή ανάθεσης κρίνεται απαραίτητη, ενώ η αυτοψία των χρησιμοποιούμενων συγκριτικών κρίνεται σκόπιμη αλλά όχι υποχρεωτική. Οι εκτιμητές αποδίδουν στις εκτιμήσεις τους τις διαφορές στις αξίες των ακινήτων από ζώνη σε ζώνη και από περιοχή σε περιοχή.
Η μέθοδος που ακολουθείται από τους εκτιμητές επιλέγεται ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τα διαθέσιμα στοιχεία και τις ιδιαιτερότητες της περιοχής και της αγοράς. Οι εκτιμητές δύναται να χρησιμοποιήσουν περισσότερες της μίας μεθόδους, προσδίδοντας συντελεστή στάθμισης σε κάθε μέθοδο.
Οι εκτιμητές εφαρμόζουν ως κύρια μέθοδο την συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε κατ’ ελάχιστον τρείς ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή/και κατ’ ελάχιστον τρείς ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.
Πώς υπολογίζεται η αξία
Επιπροσθέτως οι εκτιμητές δύνανται να χρησιμοποιήσουν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου. Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές, καθώς και το ετήσιο επιτόκιο κεφαλαιοποίησης ή απόδοση, με τεκμηριωμένη αιτιολόγηση.
β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής/αντικατάστασής του.
Οι εκτιμητές, ανάλογα με τη μέθοδο εκτίμησης που επιλέγουν για την εκτίμηση της τιμής εκκίνησης, συμπληρώνουν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα τους αντίστοιχους πίνακες με τα στοιχεία στα οποία στηρίζεται η εκτίμηση.
Οι φόροι που επηρεάζονται
Σε περίπτωση «κουρέματος» των αντικειμενικών τιμών στους 12 δήμους αυτόματα θα μειωθούν μια σειρά φόρων και τελών που επιβαρύνουν τα ακίνητα όπως:
- Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση/δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου
- Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης
- Τεκμήριο διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη κατοικία
- ΕΝΦΙΑ
- Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας
- Τέλος Ακίνητης Περιουσίας
- Φόρος Ακίνητης Περιουσίας
- ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή
- Φόρος Μεταβίβασης/Χρησικτησίας Ακινήτων
- Δημοτικοί φόροι επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων
- Φόρος Ανταλλαγής
- Φόρος Διανομής Ακινήτων
- Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων
- Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων
- Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων
- Φόρος Δωρεάς ακινήτων
- Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών
- Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το “Ελληνικό Κτηματολόγιο”
- Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων
- Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων.
