Σπίτι Μου 2: Πού υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα – Τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια και τα όρια δανεισμού

Το πρόγραμμα που «κέντρισε» το ενδιαφέρον όλων είναι τα χαμηλότοκα δάνεια για άτομα ή ζευγάρια από 25 έως 50 ετών με σκοπό την αγορά κατοικίας. Την ανάγκη για την διεύρυνση των ηλικιακών ορίων και των εισοδηματικών κριτηρίων την είχαμε «καταθέσει» στον δημόσιο διάλογο κατά την παρουσίαση του προγράμματος Σπίτι ΜΟΥ(Ι), που σύμφωνα με τα νέα δεδομένα στο πρόγραμμα Σπίτι ΜΟΥ(ΙΙ) εισακούστηκε. Σύμφωνα με όσα γίνονται γνωστά, ο νέος κύκλος του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» θα αφορά 20.000 δικαιούχους και θα «τρέξει» στις αρχές του 2025. Μάλιστα, το πρόγραμμα θα προβλέπει:

• 50% άτοκο δάνειο από το Ταμείο Ανάκαμψης
• 50% έντοκο τραπεζικό δάνειο

Τα πλεονεκτήματα για τους δικαιούχους του προγράμματος θα είναι τα εξής:

• Χαμηλό επιτόκιο μεσοσταθμικά (σ.σ. κάτω του 2%)
• Διευρυμένα ηλικιακά κριτήρια δικαιούχων (έως 50 ετών)
• Διευρυμένα εισοδηματικά κριτήρια 50% έντοκο τραπεζικό δάνειο
• Για τους τρίτεκνους και πολύτεκνους προβλέπεται 75% άτοκο δάνειο από το Ταμείο Ανάκαμψης και 25% έντοκο τραπεζικό δάνειο.
• Θα αφορά ακίνητα αξίας έως 250.000 ευρώ (αξία συμβολαίου), έως 150 τ.μ. και κατασκευής έως και το 2007. Το ποσό του δανείου θα ανέρχεται έως και στα 190.000 ευρώ και έως το 90% του συμβολαίου. Η διάρκεια δανείου θα ανέρχεται από 3 έως 30 έτη.

Το νέο πρόγραμμα θα αφορά άτομα ή ζευγάρια από 25 έως 50 ετών με εισόδημα:

• έως 20.000 ευρώ για άγαμους
• έως 28.000 ευρώ για ζευγάρια + 4.000 ευρώ / παιδί
• έως 31.000 ευρώ για μονογονεϊκή οικογένεια + 5.000 ευρώ / παιδί
• Το ανώτατο ποσό ορίου του δανείου διαμορφώνεται στα 190.000 ευρώ ή στο 90% του συμβολαίου. Και η διάρκεια του δανείου θα είναι από 3 έτη έως 30 έτη.

Το ποσό του δανείου θα ανέρχεται έως και στα 190.000€ και έως το 90% του συμβολαίου – τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια.

Ο δικαιούχος του προγράμματος που θα θελήσει να αποκτήσει μια κατοικία κατάλληλη για οικογένεια 85τμ-150τμ, άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 200.000€, θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον το 10% (20.000€) της τιμής πώλησης του ακινήτου ως ίδια κεφάλαια και το υπόλοιπο ποσό να αφορά δανεισμό, δηλαδή να διαθέτει τα οικονομικά στοιχεία που θα του «επιτρέπουν» να δανειστεί το ποσό των 180.000€.

Αν ο δικαιούχος του προγράμματος θελήσει να αποκτήσει κατοικία με τα άνωθεν χαρακτηριστικά και με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.000€, θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 60.000€ ίδια κεφάλαια και το υπόλοιπο ποσό να αφορά δανεισμό. Δηλαδή, να διαθέτει τα οικονομικά στοιχεία που θα του «επιτρέπουν» να δανειστεί το ποσό των 190.000€.

• Άγαμος με εισόδημα έως 20.000€

Σύμφωνα με τις online εφαρμογές των τραπεζικών ιδρυμάτων, ο άγαμος (40 ετών) με 20.000€ εισόδημα, χωρίς καμία άλλη οικονομική υποχρέωση προς τραπεζικά ιδρύματα (πιστωτική κάρτα, καταναλωτικό δάνειο κλπ.), μπορεί να δανειστεί για 30 χρόνια έως και 115.000€ για αγορά κατοικίας. Επομένως, ο δικαιούχος ή θα διαθέτει ίδια κεφάλαια της τάξεως των 135.000€ για αγορά ακινήτου αξίας 250.000€ που είναι το όριο αξίας του προγράμματος ή θα αναγκαστεί να επιλέξει να αποκτήσει ακίνητο μικρότερης αξίας – ανάλογο με τα ίδια κεφάλαια που διαθέτει.

Με βάση τα άνωθεν δεδομένα, θα πρέπει ο άγαμος να διαθέτει εισόδημα 20.000€ και να μην έχει καμία άλλη οικονομική υποχρέωση για να μπορεί να δανειστεί 115.000€ για αγορά κατοικίας. Αν διαθέτει μικρότερο εισόδημα ή έχει οικονομικές υποχρεώσεις (πιστωτική κάρτα, καταναλωτικό δάνειο), το ύψος του δανεισμού θα είναι μικρότερο. Το άνωθεν παράδειγμα αφορά άγαμο που μπορεί να δανειστεί για 30 χρόνια με βάση την ηλικία τους.

• Ζευγάρια με εισόδημα έως 28.000€ + 4.000 ευρώ / παιδί

Ζευγάρια χωρίς παιδιά : έως 28.000€ εισόδημα

Σύμφωνα με τις online εφαρμογές των τραπεζικών ιδρυμάτων, το ζευγάρι με 28.000€ εισόδημα, χωρίς καμία άλλη οικονομική υποχρέωση προς τραπεζικά ιδρύματα (πιστωτική κάρτα, καταναλωτικό δάνειο κλπ.), μπορεί να δανειστεί για 30χρόνια (ανάλογα με το έτος γεννήσεως) έως και 165.000€ για αγορά κατοικίας. Επομένως, ή θα διαθέτει ίδια κεφάλαια της τάξεως των 85.000€ για αγορά ακινήτου αξίας 250.000€ που είναι το όριο αξίας του προγράμματος ή θα αναγκαστεί να επιλέξει να αποκτήσει ακίνητο μικρότερης αξίας – ανάλογο με τα ίδια κεφάλαια που διαθέτει.

Με βάση τα άνωθεν δεδομένα, θα πρέπει το ζευγάρι να διαθέτει εισόδημα 28.000€ και να μην έχει καμία άλλη οικονομική υποχρέωση για να μπορεί να δανειστεί 165.000€ για αγορά κατοικίας. Αν διαθέτει μικρότερο εισόδημα ή έχει οικονομικές υποχρεώσεις (πιστωτική κάρτα, καταναλωτικό δάνειο), το ύψος του δανεισμού θα είναι μικρότερο. Το άνωθεν παράδειγμα αφορά ζευγάρι που μπορεί να δανειστεί για 30 χρόνια με βάση την ηλικία τους.

Ζευγάρια με 1 παιδί: έως 32.000€ εισόδημα

Σύμφωνα με τις online εφαρμογές των τραπεζικών ιδρυμάτων, το ζευγάρι με 28.000€ εισόδημα + 4.000€ το παιδί, χωρίς καμία άλλη οικονομική υποχρέωση προς τραπεζικά ιδρύματα (πιστωτική κάρτα, καταναλωτικό δάνειο κλπ.), μπορεί να δανειστεί για 30χρόνια (ανάλογα με το έτος γεννήσεως) έως και 190.000€ για αγορά κατοικίας. Επομένως, ή θα διαθέτει ίδια κεφάλαια της τάξεως των 60.000€ για αγορά ακινήτου αξίας 250.000€ που είναι το όριο αξίας του προγράμματος ή θα αναγκαστεί να επιλέξει να αποκτήσει ακίνητο μικρότερης αξίας – ανάλογο με τα ίδια κεφάλαια που διαθέτει.

Με βάση τα άνωθεν δεδομένα, θα πρέπει το ζευγάρι με ένα παιδί να διαθέτει εισόδημα 32.000€ και να μην έχει καμία άλλη οικονομική υποχρέωση για να μπορεί να δανειστεί 190.000€ για αγορά κατοικίας. Αν διαθέτει μικρότερο εισόδημα ή έχει οικονομικές υποχρεώσεις (πιστωτική κάρτα, καταναλωτικό δάνειο), το ύψος του δανεισμού θα είναι μικρότερο. Το άνωθεν παράδειγμα αφορά ζευγάρι που μπορεί να δανειστεί για 30 χρόνια με βάση την ηλικία τους.

Η διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος

Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, η διαθεσιμότητα ακινήτων από 85τμ έως 150τμ άνω του 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 200.000€, αγγίζει το 36,36% στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, το 35,13% στα Δυτικά Προάστια και το 20,53% στις περιοχές του Πειραιά. Μικρή ή/και μηδενική διαθεσιμότητα καταγράφεται στις περιοχές των Βορείων, Νοτίων και Ανατολικών Προαστίων. Επομένως, ο δικαιούχος του προγράμματος θα πρέπει να διαθέτει κατ΄ ελάχιστο το ποσό των 20.000€ ως ίδια κεφάλαια διότι το ύψος του δανεισμού δεν μπορεί να ξεπερνά το 90% της αξίας του ακινήτου και το ποσό των 190.000€.

Αισθητά μεγαλύτερη διαθεσιμότητα καταγράφεται στα ακίνητα αξίας έως 250.000€, ακίνητα που ο δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 60.000€ ίδια συμμετοχή και το υπόλοιπο ποσό μέσω δανεισμού εφόσον πληροί τα τραπεζικά κριτήρια. Συγκεκριμένα στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, το ποσοστό διαθεσιμότητας αγγίζει το 62,90%, στα Δυτικά Προάστια το 80,05% ,στις περιοχές του Πειραιά το 43,25% και στα Ανατολικά Προάστια το 40,18%. Στις περιοχές των Βορείων και Νοτίων Προαστίων η διαθεσιμότητα είναι 18,02% και 23,52% αντίστοιχα.

Αθήνα Κέντρο: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 200.000€ & 250.000€

Στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών σχεδόν 4 στις 10 κατοικίες (36,36%), από 85τμ έως 150τμ ,άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007, διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 200.000€ και 6 στις 10 κατοικίες (62,90%) έως 250.000€.

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 84% των διαθέσιμων κατοικιών με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.000€ είναι κατασκευής έως το 1980 – δηλαδή τουλάχιστον 44ετών σπίτια. Ενώ, με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 200.000€, το 87,78% των διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980 – δηλαδή τουλάχιστον 44ετών σπίτια.

Κατοικίες που δεν γνωρίζουμε αν είναι μερικώς – ολικώς ή μη ανακαινισμένες. Σίγουρα ανάλογα με την περιοχή και την ζητούμενη τιμή πώλησης, μπορείς να «αξιολογήσεις» αν το εκάστοτε ακίνητο έχει υποστεί παρεμβάσεις βελτίωσης.

Διαθεσιμότητα για κατοικίες με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.000€ καταγράφεται στους Αμπελόκηπους (37,65%), Πετράλωνα (25%), Νέος Κόσμος (35,38%), Γουδή (40,21%) και Ζωγράφου (47,19%). Μικρότερη διαθεσιμότητα καταγράφεται στα Ιλίσια (16,15%), Μετς (17,10%) και στο Παγκράτι (19,50%). Ενώ μηδενική διαθεσιμότητα καταγράφουν Κολωνάκι, Λυκαβητός και Κουκάκι.
Διαθεσιμότητα κατοικιών με τιμή πώλησης έως 200.000€ καταγράφεται στη Κυψέλη(48,01%), Πατήσια (69,62%), Κολωνός (59,01%), Άγιος Παντελεήμονας (84,32%), Πλατεία Αττικής (59,97%) και στου Ζωγράφου (30,56%).

Δυτικά Προάστια: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 200.000€ & 250.000€

Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων 8 στις 10 κατοικίες (80,05%) έχουν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.000€, ενώ 4 στις 10 κατοικίες (35,13%) έχουν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 200.000€.

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 67,42% των διαθέσιμων κατοικιών με ζητούμενη τιμή έως 250.000€ είναι κατασκευής έως το 1990, εκ των οποίων το 45,09% είναι κατασκευής έως το 1980.

Σχεδόν το σύνολο των περιοχών των Δυτικών Προαστίων καταγράφουν υψηλή διαθεσιμότητα ακινήτων με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.0000€.

Με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 200.000€, το 81,33% των διαθέσιμων ακινήτων είναι κατασκευής έως το 1990, εκ των οποίων το 63,99% είναι κατασκευής έως το 1980. Περιορισμένη διαθεσιμότητα καταγράφεται στο Χαϊδάρι (32,82%), στο Γαλάτσι (27,35%), στην Πετρούπολη (33,69%) και στην Νέα Ιωνία (36,39%).

Πειραιάς: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 200.000€ & 250.000€

Στις περιοχές του Πειραιά σχεδόν 5 στις 10 κατοικίες (45,25%) από 85τμ έως 150τμ ,άνω του 1ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007 διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 250.000€. Ενώ, 2 στις 10 κατοικίες (20,53%) έχουν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 200.000€.

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 63,77% των διαθέσιμων κατοικιών με ζητούμενη τιμή έως 250.000€ είναι κατασκευής έως το 1990, εκ των οποίων το 50,06% είναι κατασκευής έως το 1980. Ενώ, για κατοικίες με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 200.000€, το 76,96% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1990, εκ των οποίων το 66,42% είναι κατασκευής έως το 1980.

Υψηλή διαθεσιμότητα καταγράφεται στο Νέο Φάληρο (50,50%), Καμίνια-Παλαιά Κοκκινιά (79,88%), Ταμπούρια – Αγία Σοφία (69,35%) για κατοικίες με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.000€. Ενώ, περιορισμένη διαθεσιμότητα καταγράφουν οι περιοχές Καλλίπολη-Φρεαττύδα (23,57%), Καστέλλα – Πασαλιμάνι (15,26%) και Πειραϊκή-Χατζηκυριάκειο (30,93%).

Στον Πειραιά, οι περιοχές που διαθέτουν τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα κατοικιών με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 200.000€ είναι τα Καμίνια-Παλαιά Κοκκινιά (46,70%), Ταμπούρια – Αγία Σοφία (50,80%) και Νέο Φάληρο (30,40%). Μηδενική διαθεσιμότητα κατοικιών με ζητούμενη τιμών πώλησης έως 200.000€ καταγράφεται στις περιοχές Καλλίπολη – Φρεαττύδα, Καστέλλα – Πασιλιμάνι και Πειραϊκή – Χατζηκυριάκειο.

Ανατολικά Προάστια: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 200.000€ & 250.000€

Στις περιοχές των Ανατολικών Προαστίων 4 στις 10 κατοικίες (40,18%) έχουν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.000€, ενώ 1 στις 10 κατοικίες (8,53%) έχουν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 200.000€ – σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα.

Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 41,93% των διαθέσιμων κατοικιών με ζητούμενη τιμή έως 250.000€ είναι κατασκευής 2001-2007. Οι περιοχές των Ανατολικών προαστίων, αποτελούν τις μόνες περιοχές της Αττικής που καταγράφεται υψηλή διαθεσιμότητα κατοικιών κατασκευής 2001-2007.

Περιοχές όπως η Νέα Μάκρη(67,74%), Αρτέμιδα (64,86%), Κορωπί (51,51%), Μαραθώνας (61,50%) και Σπάτα (54,16%) καταγράφουν υψηλή διαθεσιμότητα ακινήτων με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 250.0000€. Περιορισμένη διαθεσιμότητα καταγράφεται στον Γέρακα (11,57%), Παιανία (38,70%), Παλλήνη (28,86%) και Γλυκά Νερά (23,07%).

Πρόταση για την διεύρυνση του προγράμματος «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ ΙΙ»

Πολλές οικογένειες στην περιφέρεια διαθέτουν ιδιόκτητα οικόπεδα, μονοκατοικίες ή/και ημιτελής κατοικίες. Παραχωρώντας οι γονείς μέσω γονικής παροχής στον δικαιούχο του προγράμματος είτε το δικαίωμα Υψούν, είτε την πλήρη κυριότητα γης, είτε την κυριότητα της ημιτελούς κατοικίας για αποπεράτωση, θα μπορεί σύμφωνα με την παρούσα πρόταση να ανεγείρει το νέο του σπίτι.

Με αυτόν τον τρόπο δεν αυξάνουμε τη ζήτηση και τις τιμές πώλησης των ακινήτων στις περιοχές, που διαθέτουν ακίνητα, που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος, αλλά, αυξάνεται το οικιστικό απόθεμα, περιορίζεται το κόστος και παράλληλα, πολλοί νέοι θα αποκτήσουν νεόδμητα ακίνητα και όχι ακίνητα παλαιά ακόμη και 40-50 ετών που χρίζουν ανακαίνισης.

Η άνωθεν πρόταση δεν αυξάνει το δημοσιονομικό κόστος που έχει ήδη προϋπολογιστεί.

Τραπεζικά Κριτήρια / Εκτίμηση Ακινήτου από την Τράπεζα

Η Τράπεζα για την δανειοδότηση, θα αποστείλει δικό της εκτιμητή για να εκτιμήσει την αξία του ακινήτου.

• Αν η αξία του ακινήτου που θα προκύψει μετά την αυτοψία του εκτιμητή της Τράπεζας έχει απόκλιση με την ζητούμενη τιμή πώλησης τότε τι θα ισχύει ;
• Δηλαδή, αν η τιμή αγοράς (η ζητούμενη τιμή πώλησης) του ακινήτου είναι 200.000€ αλλά ο εκτιμητής το αξιολογήσει στα 180.000€ τότε το 90% που θα χορηγηθεί σαν δάνειο θα ανέρχεται στα 162.000€ και ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλλει κεφάλαιο ύψους 38.000€;