Το 2025 αναμένεται να είναι καθοριστικό για την αγορά ακινήτων, καθώς μετά από μία 7ετία σημαντικών αυξήσεων στις τιμές, προβλέπεται ότι η άνοδος θα συνεχιστεί, αλλά θα είναι πιο ελεγχόμενη, με την αγορά να επιδιώκει ισορροπία.

Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, από το 2017 έως το 2023, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 71,1% στην Αττική και κατά 53,8% σε εθνικό επίπεδο. Οι προβλέψεις για το 2024 δείχνουν αυξήσεις κάτω από 11% για τα διαμερίσματα στις μεγάλες πόλεις και ακόμα χαμηλότερες για το σύνολο των ακινήτων.

Βάσει των τελευταίων στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος, η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το πρώτο τρίμηνο του έτους ανήλθε στο 10,4% πανελλαδικά. Ωστόσο, οι ζητούμενες τιμές από τους ιδιοκτήτες, όπως εμφανίζονται σε ιστοσελίδες αγγελιών, δείχνουν μικρότερη άνοδο, περίπου 7,7%.
Φυσικά, οι μέσοι όροι δεν αποκαλύπτουν την πλήρη εικόνα, καθώς σε περιοχές με υψηλή ζήτηση οι αυξήσεις είναι πολύ μεγαλύτερες. Για παράδειγμα, στον Πειραιά, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 28,9% το δεύτερο τρίμηνο του έτους, ενώ στις φοιτητουπόλεις, τα ενοίκια σημείωσαν άνοδο 12% τον Ιούλιο.

Επιπλέον, αξίζει να σημειωθεί ότι τα στοιχεία της ΤτΕ αφορούν ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες, ενώ οι τιμές αγγελιών αντικατοπτρίζουν τις προσδοκίες των ιδιοκτητών. Καθώς σε πολλές περιοχές οι τιμές έχουν φτάσει ή ξεπεράσει τα ιστορικά υψηλά του 2008, το κρίσιμο ερώτημα είναι αν οι παράγοντες που συνέβαλαν στην ανοδική πορεία της αγοράς παραμένουν ισχυροί.

Η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης παραμένει έντονη. Η προσφορά ακινήτων εξακολουθεί να υπολείπεται της ζήτησης, κάτι που καθιστά δύσκολη τη μείωση των τιμών το 2025. Ωστόσο, η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκεται σε άνοδο, με περισσότερες νέες κατοικίες να εισέρχονται στην αγορά. Παρόλο που η αύξηση έχει επιβραδυνθεί λόγω της εκκρεμότητας σχετικά με το bonus των νέων κατασκευών, αναμένεται σημαντική άνοδος όταν το ζήτημα λυθεί, λειτουργώντας σαν «ελατήριο», καθώς η πίεση είναι τεχνητή και όχι πραγματική.

Η κατάσταση είναι περίπλοκη

Το ερώτημα παραμένει αν αυτή η αύξηση της προσφοράς θα είναι αρκετή για να συγκρατήσει τις τιμές. Οι επαγγελματίες του κλάδου επισημαίνουν ότι η κατάσταση είναι περίπλοκη, καθώς το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατά 60% την τελευταία επταετία. Αυτό σημαίνει ότι η μείωση των τιμών δεν θα προέλθει από τα ακριβά νεόδμητα ακίνητα, αλλά από την εισροή παλαιότερων, πιο οικονομικών ακινήτων, τα οποία προς το παρόν παραμένουν κλειστά.

Υπολογίζεται ότι υπάρχουν περίπου 600.000 ανεκμετάλλευτα ακίνητα, με τις εκτιμήσεις να δείχνουν ότι μόνο το 20% από αυτά θα επιστρέψουν στην αγορά την επόμενη πενταετία. Οι προοπτικές για το 2025 είναι ενθαρρυντικές, με την κυβέρνηση να εφαρμόζει προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω» και το νέο «Εξοικονομώ 2024», για την ανακαίνιση ακινήτων που χρειάζονται βελτιώσεις.
Το πρόγραμμα Golden Visa σημείωσε αύξηση 94,95% στις αιτήσεις το 2023, φτάνοντας από 4.358 το 2022 σε 8.410 το 2023. Κατά τους πρώτους πέντε μήνες του 2024, οι αιτήσεις ανήλθαν σε 3.410, με μέσο όρο 682 ανά μήνα, γεγονός που διατηρεί τον όγκο στα περσινά επίπεδα.

Παρόμοια είναι η εικόνα και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπου, αν και τα διαθέσιμα ακίνητα αυξάνονται, η αγορά περιορίζεται λόγω αυστηρότερων κανόνων και υψηλότερης φορολογίας για τους ιδιοκτήτες. Παράλληλα, ισχύουν φοροαπαλλαγές για τα παραδοσιακά ενοίκια, με στόχο να μετριαστεί η ανισορροπία στην αγορά.

Η αύξηση των τιμών ακινήτων έχει σημαντικές επιπτώσεις στην πρόσβαση των ενδιαφερόμενων αγοραστών. Έρευνα της GREEN Estate έδειξε ότι, το 2023, η αξία των ακινήτων στις ακριβότερες περιοχές αυξήθηκε κατά 2,8 έτη εργασίας για κάποιον που αμείβεται με τον βασικό μισθό, και κατά 1,9 έτη για κάποιον με τον μέσο μισθό. Στις φθηνότερες περιοχές, η αντίστοιχη αύξηση αντιστοιχεί σε 8 μήνες εργασίας για τον βασικό μισθό και 5,5 μήνες για τον μέσο.

Το 2024 παρατηρούνται αυξήσεις της τάξης του 7% στις ζητούμενες τιμές πώλησης ακινήτων και άνω του 7,7% στα ενοίκια. Το 2025 προβλέπεται να είναι ακόμα πιο απαιτητικό. Οι ζητούμενες τιμές αντανακλούν την ψυχολογία της αγοράς, αλλά μπορεί να διαφέρουν σημαντικά από τις τελικές τιμές που κλείνονται στα συμβόλαια. Οι εποχικές διακυμάνσεις, ιδίως στα ενοίκια, καθώς και απρόβλεπτες εξελίξεις, ενδέχεται να αλλάξουν την εικόνα πριν από το τέλος του χρόνου.