Τα μισθώματα κατοικιών παραμένουν σε υψηλό επίπεδο, σχεδόν καθολικά στην Ελλάδα και για όλους τους τύπους κατοικιών. Είναι μια σταθερή «φωτιά» που έχει ξεκινήσει καιρό και συνεχίζει άσβεστη. Δεν την σταμάτησε ούτε η κρίση του κορωνοιού, αφού σύμφωνα με έρευνες τα νοικοκυριά που μισθώνουν δαπανούν τουλάχιστον το 20-25% του εισοδήματος τους για ενοίκιο.
Του Μάνου Κρανίδη*
Τα πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία του Portal ακινήτων Spitogatos.gr δείχνουν ότι οι ζητούμενες τιμές μισθωμάτων κατοικιών παραμένουν υψηλές κατά μ.ο.: Για Κέντρο Αθήνας, Βόρεια και Νότια Προάστια 9-10€/τμ , Πειραιά 6,5-7,5€/τμ , Θεσσαλονίκη Κέντρο 6-7,5€/τμ και σε μεγάλες πόλεις της περιφέρειας κυμαίνονται μεταξύ 4-7,5€/τμ! Η τάση αυτή επιβεβαιώνεται από πρόσφατη έρευνα από το δίκτυο E-Real Estates για φοιτητική στέγη, που οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης για μια κλασική γκαρσονιέρα με καλές προδιαγραφές στην Αθήνα είναι κατά μ.ο 350-450€ ενώ στις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας είναι κατά μ.ο 250-300€.
Αναμφίβολα η αίσθηση και αλήθεια στην πραγματική αγορά ακινήτων είναι ότι τα ζητούμενα ενοίκια κατοικιών, ειδικά με καλές προδιαγραφές, έχουν αυξηθεί. Και όλα αυτά όταν το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών παραμένει σχετικά χαμηλό. Η λύση του γρίφου εξηγείται από 3 κύριους λόγους:
1. Η ζήτηση στέγης για μισθώσεις ακινήτων από το 2010 έχει παραμείνει υψηλή. Η αδυναμία των πολιτών για αγορά κατοικιών οδηγεί αναπόφευκτα σε άνοδο της ζήτησης για μίσθωση άρα και στην τάση αύξησης των ζητούμενων τιμών μισθωμάτων.
2. Η προσφορά κατοικιών προς μίσθωση με καλές προδιαγραφές είναι ανεπαρκής για να καλύψει την απαιτούμενη ζήτηση άρα βάσει του θεμελιώδους κανόνα οι τιμές αυξάνονται. Η νέα προσφορά ακινήτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις κλασικές βελτίωσε μεν την προσφορά ακινήτων υψηλής ποιότητας κατασκευής, όμως σε υψηλότερες τιμές.
3. H ζήτηση από το εξωτερικό, ειδικά για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, που ήταν μια σπίθα για την μεγάλη άνοδο ειδικά αστικών κατοικιών η διαμερισμάτων και εξοχικών σε τουριστικούς προορισμούς, επανέρχεται.
Στο πλαίσιο αυτό δύο μυστικά υπάρχουν για την έρευνα μίσθωσης κατοικίας:
1) Τα ζητούμενα ενοίκια κατοικιών είναι διαπραγματεύσιμα. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι τελικές τιμές μισθωμάτων είναι χαμηλότερες , σε επίπεδο που επιτρέπουν τα εισοδήματα των πολιτών.
2) κάθε ακίνητο είναι ξεχωριστή υπόθεση, οι μέσες τιμές ενοικίων που δείχνουν οι έρευνες είναι ενδεικτικές αλλά όχι καθοριστικές. Όλα εξαρτώνται από παράγοντες όπως η θέση, η κατασκευαστική κατάσταση, προδιαγραφές, κλπ. και την ικανότητα διαπραγμάτευσης.
Ενώ για τους ιδιοκτήτες δύο είναι τα μυστικά επιτυχίας
1) Tο ύψος του μισθώματος είναι ισάξια σημαντικό να συμφωνήσουν με ένα μισθωτή αξιόπιστο που μπορεί να εξοφλεί άνετα και τακτικά τα μισθώματα
2) H ικανότητα του μισθωτή να διατηρήσει σε καλή κατάσταση του ακίνητο.
Άλλωστε στην ελεύθερη οικονομία το ύψος του μισθώματος καθορίζεται από την ελεύθερη συμφωνία ιδιοκτήτη και μισθωτή. Για την πολιτεία το επωφελές ζητούμενο είναι μια συμφωνία win-win. Και για αυτό απαιτείται και ολοκληρωμένη πολιτική που πρέπει να έχει ως σκοπό την διατήρηση ισορροπίας της αγοράς ακινήτων και των μισθωμάτων σε επίπεδο λογικό, τουλάχιστον σε σχέση με τις οικογενειακές δαπάνες και τα ατομικά εισοδήματα. Ενδεικτικά εργαλεία για την επίτευξη αυτού του σκοπού είναι η μείωση της φορολογίας ακινήτων και ειδικά των μισθωμάτων, η ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος και της δυνατότητας για αγορά ακινήτων, η στήριξη της αγοράς κατασκευών, η διαφάνεια και διάχυση της πληροφορίας των ακινήτων προς μίσθωση. Στην ουσία η διατήρηση της ισορροπίας είναι και σύνθετη άσκηση αλλά εφικτή. Ήδη άλλωστε το υψηλό επίπεδο μισθωμάτων οδηγεί στην επιλογή της αγοράς ακινήτου και με δανεισμό αφού η μηνιαία δόση είναι χαμηλότερη από το αντίστοιχο μίσθωμα για το ίδιο ακίνητο. Η πολιτεία δεν μπορεί να παρέμβει στην ελεύθερη αγορά αλλά μπορεί να δημιουργήσει ένα πλαίσιο κινήτρων ώστε οι δύο πλευρές, ιδιοκτήτες και μισθωτές να φτάσουν σε ένα βιώσιμο και λογικό αποτέλεσμα. Είναι εφικτό και ευκταίο, ένας σκοπός επωφελούς πολιτικής!
*Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023, [email protected]
