Μισθώσεις ακινήτων: Όλα τα «μυστικά» για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Είμαι ιδιοκτήτης μιας κατοικίας την οποία εκμισθώνω και η σύμβαση με τον μισθωτή έληξε. Θα πρέπει να το δηλώσω στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ; Σε ποιες περιπτώσεις υποβάλλεται δήλωση μίσθωσης; Τι γίνεται στην περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν έχει ΑΦΜ;

Αυτές είναι από τις πιο συχνές ερωτήσεις που υποβάλουν στις φορολογικές υπηρεσίες οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν ακίνητα πριν υποβάλουν το «ηλεκτρονικό μισθωτήριο» στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.

Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι σε κάθε περίπτωση έναρξης ή λύσης μιας σύμβασης για τη μίσθωση ακινήτου, ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής) υποχρεούται να δηλώσει το γεγονός αυτό, υποβάλλοντας ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα της  δήλωσης έναρξης ή λήξης μισθωτηρίου μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα. Αν δεν δηλωθεί η λήξη της μίσθωσης, τότε η συμφωνία μίσθωσης (το μισθωτήριο) θεωρείται ότι είναι σε ισχύ.  Σημειώνεται ότι οι δηλώσεις συνοδεύονται με το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.

 1. Καταργήθηκε η σύνταξη Ιδιωτικού Συμφωνητικού Μίσθωσης;

 Όχι. Η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» υποβάλλεται αποκλειστικά για φορολογικούς σκοπούς και για τον λόγο αυτό η ως άνω δήλωση καταλαμβάνει τόσο τις έγγραφες όσο και τις προφορικές συμφωνίες μίσθωσης. Η δήλωση αυτή δεν καθορίζει τις σχέσεις των συμβαλλομένων μερών (εκμισθωτή και μισθωτή). Οι σχέσεις αυτές ρυθμίζονται και προστατεύονται από τον Αστικό Κώδικα.

 2. Πότε υπάρχει υποχρέωση υποβολής;

 Οι εκμισθωτές-υπεκμισθωτές ακίνητης περιουσίας, και όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου υποχρεούνται να δηλώνουν, με ηλεκτρονικό τρόπο, όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων ή της παραχώρησης της χρήσης, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία και ανεξάρτητα αν το μίσθωμα καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος. Εξαιρούνται της υποχρέωσης όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες. Επίσης, σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώνει τη λύση της μίσθωσης μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση.

3. Για ποιες μισθώσεις υπάρχει υποχρέωση υποβολής;

– για αστικές μισθώσεις (κατοικίας)

– για επαγγελματικές μισθώσεις

– για βραχυχρόνιες μισθώσεις εκτός ψηφιακής πλατφόρμας

– για αγροτικές/γεωργικές

– για παραχώρηση χρήσης (δωρεάν ή με αντάλλαγμα σε είδος).

4. Σε ποιες περιπτώσεις υποβάλλεται δήλωση μίσθωσης;

Υπάρχει υποχρέωση υποβολής για:

– Αρχικές μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις ή δωρεάν παραχωρήσεις χρήσεων γης ή ακινήτου.

– Τροποποιήσεις μισθώσεων ή υπεκμισθώσεων ή δωρεάν παραχωρήσεων χρήσεων γης ή ακινήτου.

– Λύσεις μισθώσεων ή υπεκμισθώσεων ή δωρεάν παραχωρήσεων χρήσεων γης ή ακινήτου.

5. Ποιος έχει υποχρέωση υποβολής;

 Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής ή ο παρέχων δωρεάν τη χρήση του ακινήτου ή της γης.

 Στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας υποβάλλεται από έναν εκ των συνιδιοκτητών.

 Αν κάποιος από τους συνιδιοκτήτες δεν αποδέχεται τα στοιχεία της μίσθωσης θα πρέπει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, να επιλέξει το πεδίο «ΜΗ ΑΠΟΔΟΧΗ» και να αναγράψει τους λόγους της μη αποδοχής.

6. Αν δεν έχει Α.Φ.Μ. ο εκμισθωτής τι κάνουμε;

 Πρέπει να ζητήσει από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. να του χορηγηθεί Α.Φ.Μ. Χωρίς Α.Φ.Μ. δεν είναι δυνατόν να καταχωρήσει δήλωση. Επίσης, πρέπει να εγγραφεί στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες TAXISnet, να λάβει κωδικούς χρήσης (κλειδάριθμο), ώστε να μπορεί να εισέλθει στην εφαρμογή και να καταχωρήσει τον Α.Φ.Μ. στο πεδίο των εκμισθωτών.

7. Αν δεν έχει Α.Φ.Μ. ο μισθωτής τι κάνουμε;

Πρέπει να ζητήσει από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. να του χορηγηθεί Α.Φ.Μ. Χωρίς Α.Φ.Μ. δεν είναι δυνατόν να καταχωρήσει δήλωση.. Σε δύο μόνο περιπτώσεις επιτρέπεται να μην έχει Α.Φ.Μ. ο μισθωτής:

– Αλλοδαπός μισθωτής: Στην περίπτωση αυτή καταχωρείται ο αριθμός διαβατηρίου ή ο αριθμός ταυτότητας ή οποιοδήποτε άλλο νομιμοποιητικό έγγραφο, η διεύθυνση μόνιμης κατοικίας και η χώρα προέλευσης. Σε περίπτωση νομικών προσώπων ή νομικών οντοτήτων – φορολογικών κατοίκων αλλοδαπής χωρίς μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, καταχωρείται ο ΑΦΜ του μισθωτή, εφόσον υφίσταται, ή τα πλήρη στοιχεία του (επωνυμία, ταχυδρομική διεύθυνση, χώρα φορολογικής κατοικίας).

– Νομικά πρόσωπα υπό σύσταση: η περίπτωση αφορά μίσθωση στην οποία συμβάλλεται νομικό πρόσωπο, το οποίο δεν έχει λάβει ακόμη Α.Φ.Μ. από την αρμόδια υπηρεσία (ΓΕΜΗ). Στην περίπτωση αυτή καταχωρείται η επωνυμία του νομικού προσώπου και ο Α.Φ.Μ. του νόμιμου εκπροσώπου. Στη συνέχεια, όταν το Νομικό Πρόσωπο ολοκληρώσει τη διαδικασία έναρξης εργασιών και λάβει Α.Φ.Μ., ο εκμισθωτής πρέπει να επανέλθει στο TAXISnet, προκειμένου να καταχωρήσει νέα δήλωση μίσθωσης μέσα στον επόμενο μήνα από τη χορήγηση Α.Φ.Μ. Σε αυτήν τη νέα δήλωση θα καταχωρηθεί ο Α.Φ.Μ., τα υπόλοιπα στοιχεία της μίσθωσης (όπως ακριβώς είχαν καταχωρηθεί στην αρχική δήλωση), αλλά πρέπει να επιλεγεί ΚΑΙ το πεδίο «συνέχεια προηγούμενης μίσθωσης»”. Σε αυτό το πεδίο θα καταχωρηθεί ο αριθμός καταχώρησης της αρχικής μίσθωσης.

8. Ποια είναι η διαδικασία της «Δήλωσης των Πληροφοριακών Στοιχείων της Μίσθωσης»;

Ο εκμισθωτής του ακινήτου εισέρχεται στο TAXISnet, με τους προσωπικούς του κωδικούς, και επιλέγει «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας». Ακολούθως, με το πλήκτρο «επιλογή», μεταφέρεται στη φόρμα υποβολής, την οποία πρέπει να συμπληρώσει. Η φόρμα υποβολής εμφανίζει, στο τέλος της σελίδας, δύο επιλογές:

– Αποθήκευση στην περίπτωση που επιθυμείτε η αποθήκευση της εργασίας. (Προσοχή, η επιλογή δεν οριστικοποιεί την υποβολή.)

– Οριστικοποίηση. Με την επιλογή αυτή οριστικοποιείται (υποβάλλεται) η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και διασφαλίζεται ότι έχει εκπληρωθεί η υποχρέωση.

9. Πώς θα αποδεικνύεται η υποβολή;

Μετά την οριστικοποίηση της υποβολής, εκτυπώνεται σχετική “ΑΠΟΔΕΙΞΗ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ”, η οποία αντικαθιστά την ειδική σφράγιση που πραγματοποιούσε η Δ.Ο.Υ.

10. Πότε υποβάλλεται το ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Ποιοι είναι υπόχρεοι;

Στο τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης θα πρέπει να υποβληθεί ηλεκτρονικά στο σύστημα taxisnet το μισθωτήριο συμβόλαιο ακινήτου από τον εκμισθωτή. Σύμφωνα με διευκρινίσεις του υπουργείου Οικονομικών, όλες οι προφορικές ή έγγραφες, αρχικές ή τροποποιητικές συμφωνίες μίσθωσης γης ή ακινήτων, ανεξαρτήτως ποσού μισθώματος, υποβάλλονται ηλεκτρονικά από τον εκμισθωτή μέσα στον επόμενο μήνα από την έναρξη της μίσθωσης.

Ανάλογη υποχρέωση υπάρχει και για την υπεκμίσθωση γης ή ακινήτων, καθώς και για τη δωρεάν παραχώρηση αυτών για την οποία τεκμαίρεται φορολογητέο εισόδημα. Επίσης, υποχρέωση υποβολής των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης γης ή ακινήτων υπάρχει για όσες έγγραφες, αρχικές ή τροποποιητικές, συμφωνίες μίσθωσης είχαν συναφθεί μέχρι και 31/12/2013, οι οποίες, παρά την υποχρέωση θεώρησής τους, δεν υποβλήθηκαν στη ΔΟΥ για θεώρηση.

11. Πώς μπορώ να εκτυπώσω απόδειξη υποβολής;

Με τη χρήση των προσωπικών σας κωδικών, μπορείτε ανά πάσα στιγμή, μέσα από τον ιστότοπο www.aade.gr να δείτε τις δηλώσεις μίσθωσης που έχετε υποβάλει, καθώς και να εκτυπώσετε το σχετικό αποδεικτικό. Από τη σχετική οθόνη επιλέγω τη γραμμή με τη δήλωση που θέλω να εκτυπώσω και με τον δείκτη του ποντικιού επιλέγω το εικονίδιο «απόδειξη (PDF)». Η εφαρμογή ανοίγει σε νέο παράθυρο την απόδειξη υποβολής και την εκτυπώνετε.

12. Πώς ενημερώνονται για την υποβολή οι ενδιαφερόμενοι;

Αφού ο εκμισθωτής ολοκληρώσει την υποβολή, το σύστημα θα στείλει σε όλους τους υπόλοιπους συμβαλλόμενους (εκμισθωτές και μισθωτές), ηλεκτρονικό μήνυμα στο λογαριασμό που τηρούν στο TAXISnet.

13. Είμαι μισθωτής και θέλω να κάνω αποδοχή (ή άρνηση) της δήλωσης μίσθωσης. Τι κάνω;

Προϋπόθεση για αυτό είναι ο εκμισθωτής να έχει οριστικοποιήσει την υποβολή της δήλωσης μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στο TAXISnet. ΠΡΟΣΟΧΗ: η αποδοχή ή η άρνηση δεν αναιρείται. Η διαδικασία είναι η εξής:

Α. Αν ο μισθωτής είναι Νομικό Πρόσωπο, τότε την αποδοχή (ή την άρνηση) δεν την κάνει το ίδιο το Νομικό Πρόσωπο, αλλά ο εκπρόσωπός του ο οποίος, μέσω του μενού των εξουσιοδοτήσεων, έχει οριστεί για να διαχειρίζεται τις διαδικασίες των δηλώσεων μίσθωσης, δηλαδή είτε να υποβάλει δηλώσεις μίσθωσης όταν το Νομικό Πρόσωπο είναι εκμισθωτής ή να αποδέχεται (ή να προβαίνει σε άρνηση αποδοχής) δηλώσεων μίσθωσης όταν το Νομικό Πρόσωπο έχει ορισθεί ως μισθωτής ή συνεκμισθωτής. Η αναλυτική διαδικασία αποδοχής ή άρνησης είναι ίδια όπως θα περιγραφεί παρακάτω για τα Φυσικά Πρόσωπα, με τη σημείωση ότι ο εκπρόσωπος του Νομικού Προσώπου με την «επιλογή ρόλου» θα λειτουργήσει ως εκπρόσωπος Ν.Π. (και όχι για τον εαυτό του).

 Β. Αν ο μισθωτής είναι Φυσικό Πρόσωπο, και

–  έχει εισέλθει στο myAADE  με τους προσωπικούς του κωδικούς

– έχει επιλέξει από το μενού «Εφαρμογές TAXISnet» τη «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης». Θα πατήσει το «Επιλογή» και θα δει τα 2 πεδία με τα οποία θα προβεί είτε στην ΑΠΟΔΟΧΗ, είτε στην ΑΡΝΗΣΗ.

– Αν ΣΥΜΦΩΝΕΙΤΕ με τη μίσθωση τότε επιλέξτε την “Αποδοχή”. Στη συνέχεια θα εμφανιστεί μήνυμα που θα σας ειδοποιεί (για την αποφυγή λάθους) ότι επιλέξατε αποδοχή. Πατήστε το ΟΚ για να ολοκληρωθεί η αποδοχή.

– Αν ΔΙΑΦΩΝΕΙΤΕ με την μίσθωση και θέλετε να την αρνηθείτε τότε επιλέξτε την “Άρνηση”. Στη συνέχεια θα εμφανιστεί μήνυμα που θα σας ειδοποιεί (για την αποφυγή λάθους) ότι επιλέξατε «Άρνηση». Πατήστε το ΟΚ για να ολοκληρωθεί η Άρνηση αποδοχής.

14. Ποιος είναι ο χρόνος υποβολής;

Η δήλωση υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της.

Παραδείγματα κατανόησης:

– Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 1 Απριλίου: το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Μαΐου.

– Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 30 Απριλίου: το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Μαΐου.

15. Είναι υποχρεωτική η συμπλήρωση του πρωτοκόλλου Π.Ε.Α. (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) στη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας;

Βάσει του άρθρου 58, παρ. 3, Ν.4342/2015 (ΦΕΚ 143/09/11/2015) η αναγραφή του πρωτοκόλλου Π.Ε.Α. στην ηλεκτρονική εφαρμογή “Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας” είναι υποχρεωτική. Επομένως αν για το ακίνητο που εκμισθώνετε έχετε υποχρέωση έκδοσης Π.Ε.Α. τότε πρέπει να συμπληρώσετε υποχρεωτικά τα πεδία στην ενότητα «ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ».