Πώς το Airbnb έκανε το Κουκάκι πιο… ακριβό από την Κηφισιά

Στα ύψη έχουν εκτοξευτεί οι τιμές ενοικίασης και πώλησης κατοικιών στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, συμπαρασύροντας σε αρκετές περιπτώσεις προς τα πάνω και άλλες συνοικίες του κέντρου. Η έλευση των μισθώσεων τύπου Airbnb δημιούργησε νέα δεδομένα για τα ενοίκια τόσο επαγγελματικών χώρων όσο και οικιών.

Το 2018, σύμφωνα με την πλατφόρμα της Airbnb, τα σπίτια που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση έφτασαν σε 126.000. Η πλατφόρμα AirDna που αναλύει τα δεδομένα της Airbnb αναφέρει ότι το μέσο ημερήσιο κόστος διαμονής στην Αθήνα είναι τα 52 ευρώ, ο μέσος όρος διανυκτερεύσεων είναι 96 ανά έτος και το μηνιαίο εισόδημα των ιδιοκτητών είναι 380 ευρώ κατά μέσο όρο τον μήνα.

Άξιο αναφοράς είναι το γεγονός ότι η ζήτηση στην περιοχή του Κουκακίου έχει ως αποτέλεσμα η μέση ημερήσια μίσθωση να κινείται στα 51 ευρώ ενώ έχουν καταγραφεί και περιπτώσεις που τον περασμένο Ιούνιο έφτασαν και τα 61 ευρώ με αποτέλεσμα η μέση τιμή εσόδων να κινείται στα 679 ευρώ μηνιαίος, σύμφωνα με την ίδια πλατφόρμα. Την ίδια στιγμή, περιοχές όπως η Κηφισιά κινούνται με μέση ημερήσια μίσθωση μόλις λίγο πιο πάνω στα 59 ευρώ αλλά με την ζήτηση να είναι σχεδόν η μισή από ότι στο Κουκάκι.

Αυτό που μπορεί να πει κανείς, πάντως, είναι πως η αλλαγή των όρων στην αγορά των ενοικιάσεων, έχει καταστήσει το κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος στο Κουκάκι υψηλότερο αναλογικά με τις επιφάνειες που νοικιάζονται από ό,τι στην Κηφισιά.

Ο ρόλος των επαγγελματικών γραφών

Τα γραφεία, και αυτά με τη σειρά τους, συνέβαλαν στην αναπροσαρμογή των ενοικίων και την δημιουργία νέων επενδυτικών ευκαιριών. Μελέτη της Arbitrage Real Estate αναφέρει μεταξύ άλλων πως η ζήτηση χώρων γραφείου εντός του 2017 και ως και 3ο τρίμηνο του 2018 αφορούσε κυρίως επιφάνειες μεταξύ 300 τ.μ και 1.500 τ.μ περίπου. Σύμφωνα με το news.gr, το κέντρο της Αθήνας (CBD), ο άξονας της Λ. Κηφισίας και το νότιο μέρος της Λεωφόρου Συγγρού ήταν οι βασικές περιοχές στις οποίες συγκεντρώθηκε το μεγαλύτερο μισθωτικό ενδιαφέρον για ποιοτικούς γραφειακούς χώρους. Κατά το 2017 και εώς το 3ο τρίμηνο του 2018 τα μισθώματα σε γραφεία Α΄ και Β’ κατηγορίας σημείωσαν αύξηση και κυμάνθηκαν κατά μέσο όρο μεταξύ 16 ευρώ/τ.μ/μήνα – 21 ευρώ/τ.μ/μήνα και 8 ευρώ/τ.μ/μήνα – 14 ευρώ/τ.μ/μήνα αντίστοιχα, ενώ στα γραφεία Γ΄ τάξεως οι αντίστοιχες τιμές παρέμειναν σταθερές και μεταξύ 6 ευρώ/ τ.μ /μήνα – 10 ευρώ/τ.μ /μήνα περίπου.

Κέντρο Αθήνας: Η αγορά γραφείων του κέντρου της Αθήνας, παρουσιάζει μεγάλη διακύμανση καθώς η ζήτηση επηρεάζεται από το απόθεμα, το βαθμό συντήρησης, την προβολή, την παλαιότητα και την ευκολία πρόσβασης και εγγύτητας των ακινήτων σε σταθμούς μετρό.

H ζήτηση συγκεντρώνεται κατά κύριο λόγο στους κεντρικούς οδικούς άξονες (π.χ. Πανεπιστημίου, Σταδίου, Λεωφόρο Αμαλίας, Λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας, αρχή Λεωφόρου Συγγρού κ.ά.), καθώς και εντός του εμπορικού τριγώνου μεταξύ των πλατειών Συντάγματος και Μοναστηρακίου, με τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές μισθωμάτων να εντοπίζονται στις περιοχές του Κολωνακίου, του Συντάγματος και της Λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας

Βόρεια προάστια: Στο Βόρειο Τμήμα της Αττικής, παρουσιάζεται αυξημένη ζήτηση για γραφειακούς χώρους Ά κατηγορίας, κυρίως σε αυτοτελή κτίρια γραφείων με προβολή επί των κύριων οδικών αξόνων των Λεωφόρων Κηφισίας, Μεσογείων, Αμαρουσίου – Χαλανδρίου και Εθνικής Αντιστάσεως καθώς και επί της Αττικής Οδού. Αναλυτικότερα, στη Λεωφόρο Κηφισίας, στις περιοχές του Ψυχικού, του Χαλανδρίου και του Αμαρουσίου, οι τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 11 ευρώ/τ.μ/μήνα – 18 ευρώ/τ.μ/μήνα για γραφειακούς χώρους καλής ποιότητας κατασκευής και με επιφάνειες μεταξύ 300 τ.μ και 1.500 τ.μ

Νότια προάστια: Στην αγορά γραφείων του Νότιου Τμήματος παρατηρούνται σχετικές διακυμάνσεις στα μισθώματα, τη διαθεσιμότητα χώρων και τη ζήτηση, λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών των νοτίων προαστίων. Βασικά χαρακτηριστικά της αγοράς αποτελούν η εγγύτητα και η πρόσβαση στο παραλιακό μέτωπο και στο εμπορικό κέντρο της Γλυφάδας, καθώς και ο βαθμός προβολής. Για αυτοτελή κτίρια μεγάλης προβολής, όπως είναι οι γραφειακοί χώροι Α’ Κατηγορίας που βρίσκονται επί της παραλιακής Λεωφόρου Ποσειδώνος, στο ύψος του Κέντρου Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης, στο κέντρο της Γλυφάδας και πλησίον των σταθμών μετρό Ελληνικού, Αγίου Δημητρίου και Αργυρούπολης, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 11 ευρώ/τ.μ/μήνα – 17 ευρώ/τ.μ/μήνα περίπου.

Δυτικά προάστια: Η αγορά γραφείων του Δυτικού Τμήματος της Αττικής περικλείει τις περιοχές Μεταμόρφωση, Περιστέρι, Ν. Φιλαδέλφεια και Ν. Ιωνία. Στις περιοχές αυτές παρατηρείται έντονη διακύμανση στις τιμές μίσθωσης, αντίστοιχη με τα χαρακτηριστικά κάθε υποπεριοχής. Επί των μεγάλων οδικών αξόνων όπως της Λεωφόρου Κηφισού, της Λεωφόρου Αθηνών και της Αττικής Οδού, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης για γραφειακούς χώρους κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 5 ευρώ/τ.μ/μήνα και 11 ευρώ/τ.μ/μήνα. Το μισθωτικό ενδιαφέρον προέρχεται από εταιρείες που επιδιώκουν έδρα με εύκολη πρόσβαση στο εθνικό οδικό δίκτυο καθώς και εταιρείες που δραστηριοποιούνται επιχειρηματικά τοπικά.

Πειραιάς: Η ζήτηση γραφείων στην περιοχή του Πειραιά επικεντρώνεται στο κέντρο του Πειραιά και επί κεντρικών οδικών αρτηριών και σημείων της πόλης (π.χ. Ακτή Μιαούλη, Ακτή Κονδύλη κ.α.). Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 6 ευρώ/τ.μ/μήνα – 13 ευρώ/τ.μ/μήνα περίπου.