Οι ανατροπές που έρχονται στους φόρους στην αγορά ακινήτων

Μεγάλες ανατροπές έρχονται το 2018 για τα ακίνητα. Νωρίτερα θα φτάσουν στους ιδιοκτήτες ακινήτων τα ειδοποιητήρια του ΕΝΦΙΑ για το 2018 και η πληρωμή θα γίνει σε έξι μηνιαίες δόσεις. Η αλλαγή στις αντικειμενικές αξίες, που θα ισχύουν από το Μάρτιο, θα φέρει «φουσκωμένα» εκκαθαριστικά για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου Οικονομικών, οι περισσότεροι από 6,3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες θα λάβουν τα εκκαθαριστικά του φόρου ακινήτων τον Ιούλιο αντί για το τέλος Αυγούστου, όπως γινόταν τα τελευταία χρόνια.

Τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ του 2018 θα αναρτηθούν μετά την υποβολή των δηλώσεων του φόρου εισοδήματος.

Ταυτόχρονα μέχρι τον Μάρτιο θα πρέπει να είναι έτοιμες και ψηφισμένες από τη Βουλή οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και το αργότερο μέχρι τον Μάιο να έχουν λυθεί όλα τα προβλήματα προκειμένου να παρουσιαστούν στους θεσμούς τα νέα σχέδια για τον ΕΝΦΙΑ.

Οι εκπλήξεις όμως για τους ιδιοκτήτες ακινήτων δεν σταματούν στον ΕΝΦΙΑ. Αντιμέτωποι με την πληρωμή φόρου έως 45% θα βρεθούν όσοι αποκτούν εισοδήματα από την ενοικίαση ακινήτων μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας τύπου Airbnb. Για τους συγκεκριμένους η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ετοιμάζει ηλεκτρονικό φακέλωμα αφού στο πρώτο τρίμηνο του 2018 θα κληθούν να δηλώσουν τι ακίνητα ενοικιάζουν, που και σε ποιον.

Πώς θα κινηθεί η αγορά το 2018

Σε μια προσπάθεια εκτίμησης της πορείας της κτηματαγοράς το 2018, ο κ. Μπάμπης. Χαραλαμπόπουλος, τ. πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions επισημαίνει ότι θα συνεχιστεί και το 2018 η ύπαρξη αγοράς δυο ταχυτήτων.

Όπως σημειώνει: «Από τη μια πλευρά η σχετική αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με “κόκκινα” δάνεια, δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο.  Παραμένει η μείωση των αγοραπωλησιών, ο περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, η στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης συνεχίζεται η στροφή στο ενοίκιο.

Ελλείψει αγοραστών, με τους ξένους να μετέχουν υποτονικά στην αγορά εξοχικών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και να μην προχωρούν σε μισθώσεις νέων κτιρίων και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας την αγορά πολλών καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι θα έχουμε μια ακόμη δύσκολη χρονιά.

Εξ άλλου, το δημογραφικό, οι 500.000 Έλληνες που έφυγαν στο εξωτερικό, οι μετανάστες που δούλευαν στην Ελλάδα και πήγαν αλλού, τα παιδιά που ξαναγυρίζουν στο πατρικό σπίτι, αφήνουν χιλιάδες κατοικίες κενές».

Ο παράγοντας της Airbnb

Από την άλλη πλευρά παρατηρείται σοβαρή κινητικότητα στα ακίνητα που μπορεί να ενοικιαστούν με βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέσω των διεθνών πλατφορμών (Airbnb κλπ)

Έτσι βλέπουμε να ανακαινίζονται και να ενοικιάζονται διαμερίσματα, μονοκατοικίες και βίλες, σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, στο παραλιακό μέτωπο, στα προβεβλημένα νησιά, στη Θεσσαλονίκη, στα Χανιά, στην Καβάλα και άλλους τουριστικούς προορισμούς, δίνοντας ζωή στην αγορά.

Αξιοσημείωτη είναι και η σχετική κίνηση για την αγορά ακινήτων με το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», όπου Κινέζοι, Ρώσοι και άλλοι αποκτούν ακίνητα άνω των 250.000 ευρώ και εξασφαλίζουν βίζα στην Ε.Ε.

Οι ανατροπές στις τιμές ζώνης των ακινήτων θα προκαλέσουν ντόμινο στους εξής φόρους

Τεκμήριο κατοικίας: Οι νέες αντικειμενικές αξίες θα έχουν αντίκτυπο στο φόρο εισοδήματος που επιβάλλεται επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων. Ειδικότερα, τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις αυξήσεις ανέβουν πάνω από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών θα αυξηθούν αυτόματα κατά 40%.

Τεκμαρτό εισόδημα: Τα πάνω – κάτω θα έλθουν στο φόρο που επιβάλλεται στο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης. Το εισόδημα αυτό προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.

ΕΝΦΙΑ: Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων υπολογίζεται με βάση τις τιμές ζώνης των ακινήτων. Σε όσες περιοχές της χώρας οι τιμές των κτισμάτων θα αυξηθούν σε τέτοιο βαθμό ώστε να οδηγήσουν σε άνοδο των συντελεστών υπολογισμού του βασικού κύριου φόρου σε κλιμάκια τιμών ζώνης ανώτερα από τα ισχύοντα σήμερα, ο ΕΝΦΙΑ αναμένεται να αυξηθεί κατά ποσοστά 1,3% – 40%.

Συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ: Απόλυτα συνδεδεμένος με τις αντικειμενικές αξίες είναι ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 200.000 ευρώ.

ΤΑΠ. Το τέλος ακίνητης περιουσίας, που επιβάλλεται υπέρ των Δήμων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ – 0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.

ΦΠΑ στις νέα ακίνητα: Με ΦΠΑ 24% επιβαρύνονται οι μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

Φόρος μεταβίβασης: Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων που υπολογίζεται με 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.

Φόρος χρησικτησίας: Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων, που υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.

Φόρος ανταλλαγής: Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων υπολογίζεται με συντελεστή 1,5%.

Φόρος διανομής: Ο φόρος διανομής ακινήτων επιβάλλεται με συντελεστή 0,75%.

Δημοτικός φόρος: Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης.

Τέλη Νομικών: Τα τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.

Τέλος Μεταγραφής: Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.

Φόρος γονικής παροχής ακινήτου.

Φόρος δωρεάς ακινήτου.

Φόρος κληρονομιάς ακινήτου.

Τέλος εγγραφής: Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.

Πρόστιμο διατήρησης αυθαιρέτου: Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.

Πρόστιμο νέου αυθαιρέτου: Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.

Εισφορά σε γη και χρήμα. Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.

Offshore: Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες.