Airbnb, ευκαιρία για ανάπτυξη ή «φούσκα» που θα σκάσει;

Σαν Φρανσίσκο, Οκτώβριος του 2007. Δύο φίλοι αδυνατούν να πληρώσουν το ενοίκιο του διαμερίσματός τους και αποφασίζουν να εκμεταλλευτούν το διεθνές συνέδριο που διεξάγεται στην περιοχή τους, για να καλύψουν το μίσθωμα. Προσφέρουν διαμονή σε φουσκωτά στρώματα και σπιτικό πρωινό. Δίχως να γνωρίζουν εκείνη τη στιγμή την εξέλιξη, κατάφεραν λίγους μήνες αργότερα να δημιουργήσουν την πιο επιτυχημένη πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, την ιστοσελίδα Airbnb (AirbedandBreakfast).

Στην Ελλάδα το φαινόμενο ανθεί τα τελευταία τρία χρόνια με αποκορύφωμα το 2018, δημιουργώντας, όπως αποδεικνύεται από την έρευνα του Αθηναϊκού-Μακεδονικού Πρακτορείου Ειδήσεων, ευκαιρίες αλλά και προβλήματα στον τομέα των ακινήτων.

Η κυβέρνηση επεξεργάζεται τη δυνατότητα επέκτασης του θεσμικού πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η υφυπουργός Οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ για τα ζητήματα που έχουν προκύψει από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είπε πως «η κυβέρνηση επεξεργάζεται αυτή τη στιγμή τη δυνατότητα ορισμένων παρεμβάσεων που θα επεκτείνουν το θεσμικό πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση».

Η κ.Παπανάτσιου, μιλώντας για τα ζητήματα που έχουν προκύψει από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είπε πως, «με εντολή του πρωθυπουργού στο τελευταίο Υπουργικό Συμβούλιο, συστάθηκε πράγματι μία Επιτροπή από τα συναρμόδια υπουργεία (Οικονομικών, Τουρισμού) για να εξεταστεί το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τη βραχυχρόνια μίσθωση. Η επιτροπή αυτή, εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, θα παρουσιάσει τα συμπεράσματά της».

Τόνισε δε ότι: «Η κυβέρνηση επεξεργάζεται αυτή τη στιγμή τη δυνατότητα ορισμένων παρεμβάσεων που θα επεκτείνουν το θεσμικό πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Αξίζει βέβαια να υπενθυμίσουμε ότι πρώτη η σημερινή κυβέρνηση συγκρότησε το νομοθετικό πλαίσιο που προβλέπει τη βραχυχρόνια μίσθωση».

Η υφυπουργός Οικονομικών διευκρίνισε ότι «βάσει του σκεπτικού μας, είναι η προστασία του δικαιώματος του μικρού ιδιοκτήτη να προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και η αντιμετώπιση φαινομένων ασυδοσίας, ειδικά σε ορισμένες περιοχές, που μπορεί να οδηγούν και σε φαινόμενα στέρησης δημοσίων εσόδων» και κάλεσε όλους τους πολίτες που προβαίνουν σε βραχυχρόνια μίσθωση, «να δηλώσουν το ακίνητο που εκμισθώνουν, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που έχει συσταθεί στην ΑΑΔΕ».

Το βασικό ερώτημα που γεννάται, όμως, είναι εάν η βραχυχρόνια μίσθωση, είναι ευκαιρία για ανάπτυξη και κέρδος, η μια «φούσκα» που θα σκάσει στα χέρια των ιδιοκτητών.

Ο Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας, περιγράφει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ τη βραχυχρόνια μίσθωση ως το «Ελ Ντοράντο», μόνο που, όπως λέει, στο «”Ελ Ντοράντο”, χρυσό δεν βρήκαν στο τέλος».

Η βραχυχρόνια μίσθωση προκαλεί προβλήματα και στους ενοικιαστές καθώς όπως υποστηρίζουν το φαινόμενο αυτό έχει εκτινάξει τις τιμές των ακινήτων, ενώ σε κάποιες περιοχές τα σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση είναι πλέον ανύπαρκτα.

«Έχουν αυξηθεί τα σπίτια στην βραχυχρόνια και έχουν μειωθεί στη μακροχρόνια μίσθωση, με αποτέλεσμα ο κόσμος να ψάχνει και να μη βρίσκει», συνηγορεί μιλώντας στο Πρακτορείο και ο διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη Ανδρέας Λούγκας.

Από την πλευρά του ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης Κωνσταντίνος Χαϊτούδης δήλωσε σχετικά με το Airbnb ότι «μας διακρίνει η υπερβολή και ξαφνικά ανακαλύψαμε την Αμερική».

Ο μηχανικός χωροταξίας και ανάπτυξης Φώτης Εμμανουήλ στην διπλωματική εργασία που εκπόνησε με θέμα τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, και την οποία παραχώρησε προς χρήση στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, αναφέρει ότι περιοχές, όπως το Κουκάκι στην Αθήνα, αποτελούν παράδειγμα επιτυχημένης βραχυχρόνιας μίσθωσης όχι μόνο σε εθνικό αλλά και σε παγκόσμιο επίπεδο.

Στην έρευνα ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Φοροτεχνικών Ελεύθερων Επαγγελματιών Βασίλης Καμπάνης περιγράφει τις νόμιμες διαδικασίες που πρέπει να ακολουθήσει κάποιος που θέλει να διαθέσει το ακίνητό του για βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ ο πρώην πρόεδρος της ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος Γιάννης Ρεβύθης χαρακτηρίζει ως «μόδα» την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων λέγοντας ότι «εκτός από πολλά έσοδα έχει φέρει και πολλά προβλήματα».

Από την πλευρά του ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων Γρηγόρης Τάσιος είπε πως «στα ξενοδοχεία είναι πολύ μεγάλο το πρόβλημα», εξαιτίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων Ανδρέας Χίου συμπλήρωσε ότι στην Αθήνα τώρα αναπτύσσεται η βραχυχρόνια μίσθωση και «ανακαινίζονται διαμερίσματα και φτιάχνονται γειτονιές».

Στο μεταξύ σύμφωνα με στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων για το έτος 2018 και έως τις 30.01.2019, οπότε και είχε ολοκληρωθεί ο χρόνος για την εμπρόθεσμη δήλωση των ακινήτων, που το 2018 διατέθηκαν προς βραχυχρόνια μίσθωση, ο αριθμός που δηλώθηκε ήταν 51.513. Ωστόσο επισημαίνεται ότι το σχετικό αρχείο είναι δυναμικό, συνεπώς ο αριθμός του μεταβάλλεται καθημερινά.

Ο τζίρος (όχι ο φόρος) που προέκυψε από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων έτους 2018, όπως δηλώθηκε στις δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης για το έτος 2018, ανέρχεται στο ποσό των 186.000.000 ευρώ.

Ο αντίστοιχος τζίρος που προέκυψε από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών όπως δηλώθηκε στο Ε2 για το έτος 2017, ανήλθε στο ποσό των 62.000.000 ευρώ.

Ο χάρτης των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη τη χώρα σύμφωνα με έρευνα του ΚΕΠΕ

Περισσότερα από 126.000 καταλύματα είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, μέχρι το 2018, μέσα από διάφορες πλατφόρμες, σύμφωνα με όσα αναφέρει μελέτη που εκπόνησε το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ) με τίτλο: Εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στην Ελλάδα».

Η μελέτη βασίστηκε σε στοιχεία της διεθνούς βάσης δεδομένων AirDNA, η οποία καταγράφει τις δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω της Airbnb, της μεγαλύτερης από τις διεθνείς πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Όπως αναφέρεται, οι Περιφέρειες Αττικής, Νοτίου Αιγαίου και Κρήτης φαίνεται να διαθέτουν τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη διάρκεια όλης της περιόδου, καθώς συγκεντρώνουν πάνω από το 60% του συνολικού αριθμού των αναρτήσεων αντίστοιχων καταλυμάτων (από 76,5% το 2012 έως 61,6% το 2018).

Ακολουθούν τρεις ακόμα Περιφέρειες, η Κεντρική Μακεδονία, τα Ιόνια Νησιά και η Πελοπόννησος, στις οποίες ο αριθμός των καταλυμάτων συνολικά κυμαινόταν από 13,9% του συνολικού αριθμού το 2011 έως 26,3% το 2018.

Στο τέλος, μάλιστα, του πρώτου εξαμήνου του 2018, σε καθεμία από τις έξι προαναφερθείσες Περιφέρειες βρίσκονταν αναρτημένα πάνω από 5.000 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (κυμαίνονταν από 6.474 στην Πελοπόννησο έως 30.184 στην Αττική), συγκεντρώνοντας το 87,9% της αντίστοιχης δραστηριότητας.

Σημαντικά χαμηλότερη είναι η συμμετοχή των υπόλοιπων επτά Περιφερειών, καθώς ο αριθμός των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης που δραστηριοποιούνταν σε αυτές, στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018, ανερχόταν αθροιστικά στο 12,1% του συνολικού αριθμού, ενώ τα αντίστοιχα καταλύματα κυμαίνονταν από 196 στη Δυτική Μακεδονία έως 3.880 στη Θεσσαλία.

Αττική

Εξετάζοντας τις εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στην Περιφέρεια Αττικής, η οποία εμφανίζει τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων, ο κεντρικός τομέας Αθηνών φαίνεται να συγκεντρώνει το 53,3% των αντίστοιχων καταλυμάτων στα τέλη της εξεταζόμενης περιόδου, από τα οποία το 93% συγκεντρώνεται στον δήμο Αθηναίων.

Ακολουθεί η Ανατολική Αττική, στην οποία περιλαμβάνονται αρκετοί παραθαλάσσιοι δήμοι και η οποία διαθέτει το 19,3% των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης της Αττικής. Στην περιοχή αυτή ο δήμος Σαρωνικού συγκεντρώνει το 20,3% των καταλυμάτων, ο δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης το 19,8%, ενώ στο 9,8% ανέρχονται τα ποσοστά των δήμων Μαραθώνος και Μαρκοπούλου-Μεσογαίας.

Στο 11,0% ανέρχονται τα καταλύματα στον Νότιο Τομέα Αττικής, στον οποίο οι δήμοι Γλυφάδας, Παλαιού Φαλήρου και Καλλιθέας συγκεντρώνουν το 25,2%, 18,2% και 16,0%.των καταλυμάτων του τομέα, αντίστοιχα.

Κατανομή των ενεργών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά περιφέρεια

Οι έξι Περιφέρειες με τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων διαθέτουν συνολικά ποσοστό της τάξης του 87,5% των ενεργών καταλυμάτων κατά τη διάρκεια όλων των μηνών, με τον συνολικό αριθμό των ενεργών καταλυμάτων τους να κυμαίνεται από 40.944 τον Φεβρουάριο έως 69.213 τον Ιούνιο. Στις υπόλοιπες επτά Περιφέρειες ο συνολικός αριθμός καταλυμάτων κυμαίνεται από 5.834 τον Φεβρουάριο έως 9.974 τον Ιούνιο και το αντίστοιχο ποσοστό στο σύνολο των ενεργών καταλυμάτων ανέρχεται στο 12,5%.

Η εξέλιξη του αριθμού των ενεργών καταλυμάτων μεταξύ Ιανουαρίου και Ιουνίου του 2018 φαίνεται να αντανακλά κατά κύριο λόγο την εποχικότητα της συγκεκριμένης δραστηριότητας, ενώ συνδέεται παράλληλα με τη συνεχιζόμενη αυξητική τάση στον αριθμό των δραστηριοποιούμενων στην αγορά. Μείωση στον συνολικό αριθμό των ενεργών καταλυμάτων παρατηρείται τον Φεβρουάριο σε σχέση με τον Ιανουάριο, ενώ αυξήσεις σημειώνονται σε όλους τους επόμενους μήνες.

Αντίστοιχες είναι οι εξελίξεις σε όλες σχεδόν τις Περιφέρειες, με εξαίρεση τη Δυτική Ελλάδα, τη Μακεδονία, τη Στερεά Ελλάδα και την Πελοπόννησο, οι οποίες παρουσιάζουν αύξηση σε όλους τους μήνες, οι δύο πρώτες μικρή αύξηση τον Φεβρουάριο σε σχέση με τον Ιανουάριο (5,9% και 5,3%, αντίστοιχα) και οι δύο επόμενες οριακή αύξηση (0,7% και 0,5%, αντίστοιχα). Η αύξηση του αριθμού των καταλυμάτων για Airbnb μεταξύ Ιουνίου και Ιανουαρίου στο σύνολο της χώρας ανέρχεται στο 66,5%, με το σύνολο των ενεργών καταλυμάτων να αυξάνεται από 47.558 τον Ιανουάριο σε 79.187 τον Ιούνιο (αρχές του καλοκαιριού).

Όπως ήταν αναμενόμενο με βάση την εποχικότητα της τουριστικής κίνησης στους κατεξοχήν θερινούς προορισμούς, οι νησιωτικές περιφέρειες παρουσιάζουν μεγάλες αυξήσεις, οι οποίες ανέρχονται στο 123,4% στα Ιόνια Νησιά, στο 99,1% στο Νότιο Αιγαίο και στο 73,6% στην Κρήτη (περιφέρειες με υψηλή δραστηριότητα) και άνω του 150% στο Βόρειο Αιγαίο (περιφέρεια με χαμηλότερη συμμετοχή).

Ανατολική Μακεδονία Θράκη

Στην κατηγορία των Περιφερειών με χαμηλότερη δραστηριότητα, υψηλή αύξηση εμφανίζει η Ανατολική Μακεδονία και Θράκη (111,7%). Οι χαμηλότερες αυξήσεις σημειώνονται στη Δυτική Μακεδονία (21,1%) και στην Αττική (28,2%), με αποτέλεσμα το προβάδισμα της Αττικής ως προς τον αριθμό ενεργών καταλυμάτων τον Ιανουάριο (12.376) να αντικαθίσταται από προβάδισμα των νησιών του Νοτίου Αιγαίου τον Ιούνιο (16.821).

Οι προαναφερθείσες εξελίξεις είχαν ως αποτέλεσμα μια διαφοροποιημένη εικόνα της κατανομής των ενεργών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης μεταξύ των Περιφερειών τον χειμώνα σε σχέση με τον πρώτο μήνα του καλοκαιριού. Ενδεικτικά, σημαντική μείωση του μεριδίου της τον Ιούνιο σε σχέση με τον Ιανουάριο εμφανίζει η Αττική (σε 20,0% από 26,0%), ενώ σημαντική αύξηση μεριδίων παρουσιάζουν αντίστοιχα το Νότιο Αιγαίο (σε 21,2% από 17,8%), τα Ιόνια Νησιά (σε 11,7% από 8,7%) και η Κρήτη (σε 18,5% από 17,7%). Η διαφοροποίηση μεταξύ θερινής και χειμερινής σεζόν πιθανόν να εμφανίζεται εντονότερη με την ενσωμάτωση στοιχείων που αναμένεται να δημοσιευθούν για τους υπόλοιπους καλοκαιρινούς μήνες.

Η βραχυχρόνια μίσθωση εκτίναξε τις τιμές των μακροχρόνιων ενοικιάσεων

Πολλοί είναι αυτοί που υποστηρίζουν ότι η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προκαλέσει σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων αλλά και ελλείψεις στη διάθεση διαμερισμάτων για μακροχρόνια μίσθωση. «Έχουν αυξηθεί τα σπίτια στη βραχυχρόνια και έχουν μειωθεί στη μακροχρόνια μίσθωση, με αποτέλεσμα ο κόσμος να ψάχνει και να μη βρίσκει. Οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί συγκριτικά με πριν από τρία χρόνια, ακόμα και κατά 100%, διπλασιάζοντας έτσι τις τιμές. Μια γκαρσονιέρα με ενοίκιο 250 ευρώ, έχει φτάσει τα 400-500 ευρώ», αναφέρει περιγράφοντας την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί ο διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη, Ανδρέας Λούγκας.

Η Ελένη Τσότσου είναι φοιτήτρια της νομικής σχολής του ΑΠΘ και τον τελευταίο χρόνο αναζητά σπίτι δίχως αποτέλεσμα. Όπως λέει, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αλλάξει δραματικά τις συνθήκες στην ενοικίαση διαμερισμάτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. «Καταρχάς, δεν υπάρχουν πλέον σπίτια για ενοικίαση, όλα έχουν γίνει Αirbnb και όσα υπάρχουν είναι πάρα πολύ ακριβά. Έχουν ανεβεί πάρα πολύ τα ενοίκια, το Airbnb έχει κατακλύσει τον κόσμο και εγώ που ψάχνω σπίτι βρίσκω σε τιμές που ξεπερνούν τα 400-450 ευρώ, για ένα μικρό σπιτάκι, για μια γκαρσονιέρα» επισημαίνει μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ.

«Στην Αθήνα που υπάρχει το μετρό, μπορεί κάποιος να μένει και 20 χιλιόμετρα μακριά και να είναι γρήγορα στη δουλειά του, στη Θεσσαλονίκη αυτό δεν γίνεται. Είναι δραματική η κατάσταση για τους μισθωτούς, δεν μπορεί να δίνει 400 ευρώ όταν παίρνει 650 ευρώ» σχολιάζει ο κ. Μανομενίδης.

Πράγματι στην Αθήνα σε περιοχές γύρω από το κέντρο της πόλης η κατάσταση με την βραχυχρόνια ενοικίαση έχει φέρει τα πάνω κάτω στην αγορά ενοικίασης.

Η Μαρία Μπότση μέχρι τώρα ενοικίαζε στο Κουκάκι, περιοχή όπου πλέον τα περισσότερα διαμερίσματα προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση.

Έτσι αυτή και ο σύντροφός της ενημερώθηκαν πως θα πρέπει να φύγουν από το σπίτι καθώς οι ιδιοκτήτες του θέλουν να το εντάξουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

«Μας ενημέρωσαν τον περασμένο Σεπτέμβριο ότι θα πρέπει να φύγουμε από το σπίτι. Από τότε ψάχνουμε», είπε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ η κ. Μπότση και πρόσθεσε: «Δυστυχώς εξαιτίας το ότι εγώ και ο σύντροφός μου εργαζόμαστε στις γύρω περιοχές, αλλά και για άλλους οικογενειακούς λόγους δεν μπορούμε να φύγουμε πιο περιφερειακά. Είμαστε αναγκασμένοι να ψάχνουμε σπίτι σε περιοχές γύρω από το Κουκάκι και δεν υπάρχει τίποτα. Αν βρούμε κάτι είναι ιδιαίτερα ακριβό, αλλά και πάλι όλο και κάποιος άλλος απελπισμένος θα προσφέρει παραπάνω και εμείς μένουμε χωρίς σπίτι».

Όπως συμπλήρωσε η κ. Μπότση στο ΑΠΕ-ΜΠΕ σε Κουκάκι, Ζωγράφο, Βύρωνα, Νέα Σμύρνη, Άγιο Δημήτριο, Δάφνη «δεν υπάρχει τίποτα».

Από την πλευρά του ο πρόεδρος Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας, Νίκος Μανομενίδης περιγράφει τη βραχυχρόνια μίσθωση ως ένα «Ελ Ντοράντο». «Όλοι ψάχνουν τον χρυσό, όλοι προσπαθούν από κάπου να πιαστούν. Στο «Ελ Ντοράντο», χρυσό δεν βρήκαν στο τέλος. Θέλω να πω ότι είναι κάτι που φαντάζει πως είναι ελκυστικό, ότι θα δώσει κέρδη, αλλά θεωρώ πως σε κάποια φάση η αγορά θα ισορροπήσει», αναφέρει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ.

Ο κ. Μανομενίδης διευκρινίζει ότι, «μπορεί να ακούγεται ότι ένα διαμέρισμα των 300 ευρώ αποδίδει 600 ευρώ, αλλά μέσα σε αυτά τα 600 ευρώ έχει και δουλειά. Όσο ένα μέλος της οικογένειας ήταν άνεργο και πήγαινε να καθαρίζει το διαμέρισμα, ήταν ένα εισόδημα που δεν είχαν, όταν όμως αυτό το μέλος βρει δουλειά δεν θα πηγαίνει να καθαρίζει. Θεωρώ ότι είτε οι ιδιοκτήτες θα τα δώσουν σε εταιρίες διαχείρισης, είτε θα τα επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση» και προσθέτει πως «σήμερα που μιλάμε στην πλατφόρμα της Αirbnb είναι 1.769 σπίτια στη Θεσσαλονίκη. Είναι μια περίοδος η οποία δεν έχει ιδιαίτερη τουριστική ζήτηση και έτσι αρκετά από αυτά είναι εκτός πλατφόρμας. Το μέγιστο που έχει πιάσει είναι 2.250 σπίτια».

«Μας διακρίνει η υπερβολή και ξαφνικά όλοι ανακαλύψαμε την Αμερική», δήλωσε σχολιάζοντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ την αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, Κωνσταντίνος Χαϊδούτης. Ό ίδιος για τις αυξήσεις στα ενοίκια των διαμερισμάτων, είπε πως, «είναι σίγουρο ότι οι τιμές όλο το προηγούμενο διάστημα ήταν καθηλωμένες, λόγω της οικονομικής κρίσης. Αυτή τη στιγμή μέσα στη λογική της απεξάρτησης από τις μνημονικές υποχρεώσεις, υπάρχει η ψυχολογία ότι βελτιώνεται η εικόνα στην αγορά και όλοι επιδιώκουν να προβούν σε διορθωτικές τιμές στα μηνιαία μισθώματα».

Ακριβή και υψηλής ποιότητας, η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα

Σημαντικά στοιχεία για το πόσο επηρεάζονται οι αξίες των ακινήτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, προκύπτουν από τη διπλωματική εργασία που εκπόνησε ο μηχανικός χωροταξίας και ανάπτυξης, Φώτης Εμμανουήλ. «Τα ακίνητα έχουν μια ανάπτυξη από τις αρχές της κρίσης σε σύγκριση με τώρα σε ποσοστό 45% στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης. Το 15% οφείλεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και αυτό γιατί τα ακίνητα έχουν πλέον νέες ιδιότητες που μπορούμε να τις εκμεταλλευτούμε και να έχουν μεγαλύτερο κέρδος», αναφέρει σχολιάζοντας τα αποτελέσματα της έρευνας που πραγματοποίησε.

Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στη διπλωματική εργασία του Φώτη Εμμανουήλ, η περιοχή Κουκάκι στην Αθήνα, αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα επιτυχημένης βραχυχρόνιας μίσθωσης, όχι μόνο σε εθνικό αλλά και σε παγκόσμιο επίπεδο, κι αυτό διότι θεωρείται μία από τις δέκα πιο περιζήτητες γειτονίες στον κόσμο βάση σχετικής λίστας του Airbnb. Εάν αποπειραθεί κάποιος παρατηρητής να αναλύσει ποια είναι τα αίτια επιλογής της συγκεκριμένης περιοχής σε σύγκριση με άλλες, θα αντιληφθεί ότι μόνο τυχαία δεν θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν. Η περιοχή Κουκάκι χωροθετείται στον κέντρο του πολεοδομικού συγκροτήματος της Αθήνας, γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρους και χώρους πολιτιστικού ενδιαφέροντος, όπως είναι το μουσείου της Ακρόπολης και ο λόφος του Φιλοπάππου, ενώ τέλος η περιοχή εμπνέει αίσθημα ασφάλειας λόγω της επαρκούς αστυνόμευσης. Μάλιστα από το παραπάνω παράδειγμα προκύπτει σύμφωνα με τον κ. Εμμανουήλ το συμπέρασμα ότι, «τα κύρια κριτήρια των επισκεπτών είναι η τοποθεσία, η πρόσβαση, η ασφάλεια και τα πολιτιστικά δρώμενα που λαμβάνουν χώρα σε αυτήν, διότι αποτελούν την γενική φυσιογνωμία της».

Ένας σημαντικός παράγοντας ανάπτυξης της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, σύμφωνα με τον κ. Εμμανουήλ είναι και το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων που επικρατεί. Στην Ελλάδα το 74% των κατοικιών βρίσκονται υπό καθεστώς ιδιοκατοίκησης, ποσοστό ιδιαίτερα μεγάλο. Στις βαλκανικές χώρες το ποσοστό αυτό είναι ιδιαίτερα αυξημένο κοντά στο 90%, ενώ στις δυτικές χώρες το αντίστοιχο ποσοστό βρίσκεται κοντά στο 60%.

«Αυτό που είδαμε στην Ελλάδα, είναι ότι έχουμε υψηλής ποιότητας διαμερίσματα και αυτό προκύπτει από το γεγονός ότι σε σύγκριση με τις υπόλοιπες χώρες, έχουμε τις πιο κοντινές τιμές στα ξενοδοχεία σε σχέση με τα καταλύματα τύπου Αirbnb. Κατά μέσο όρο τα ξενοδοχεία είναι 44% ακριβότερα από ότι τα καταλύματα Airbnb. Είμαστε η δεύτερη στη λίστα, η μόνη που έχει μικρότερη διαφορά είναι η Ιταλία και αυτό αποδεικνύει ότι παρέχουμε υψηλής ποιότητας Airbnb», επισήμανε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο κ. Εμμανουήλ.

Γεγονός που επιβεβαιώνει και ο διαχειριστής ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης Ανδρέας Λούγκας, λέγοντας ότι: «Ένα μικρό σπίτι στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης, με ένα υπνοδωμάτιο μπορεί να ξεκινήσει από 50-60 ευρώ για δύο άτομα και μπορεί να ανέβει για τέσσερα άτομα στα 120 ευρώ, ενώ για κάθε επιπλέον άτομο χρεώνεται κατά 20 ευρώ και μπορεί να φτάσει τα 200 ευρώ την ημέρα».

Η φορολογία και οι νόμιμες διαδικασίες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Φοροτεχνικών Ελευθέρων Επαγγελματιών Βασίλης Καμπάνης, περιγράφει τις νόμιμες διαδικασίες που πρέπει να ακολουθήσει κάποιος που θέλει να διαθέσει το ακίνητο του στη Βραχυχρόνια μίσθωση.

«Θα πρέπει να πάρει τον ειδικό αριθμό του ακινήτου, από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημόσιων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και κατόπιν να δηλώσει μέσα στο σύστημα τις μισθώσεις που θα κάνει. Οι αναχωρήσεις θα πρέπει να δηλώνονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα και φυσικά όλα αυτά να δηλωθούν στο Ε1 ή Ε2 στην ετήσια φορολογική δήλωση. Η φορολογία είναι στην κλίμακα των ακινήτων, για εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ με συντελεστή φορολόγησης 15% και όταν ανεβαίνει το εισόδημα μπορεί να φτάσει στο 45%» διευκρίνισε μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ.

Τα προβλήματα και οι αετονύχηδες

Η νέα αυτή μόδα, όπως χαρακτηρίζει, ο πρώην πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος Γιάννης Ρεβύθης, τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων τύπου Airbnb, «εκτός από πολλά έσοδα έχει φέρει και πολλά προβλήματα. Πολλοί ένοικοι πολυκατοικιών, δεν θέλουν οι ιδιοκτήτες να μισθώνουν σπίτια, διότι δίνονται κλειδιά, γίνονται φασαρίες και υπάρχουν προβλήματα στην πολυκατοικία. Η φορολογία είναι υπέρμετρη και αρκετά υψηλή, γι’ αυτό η πολιτεία πρέπει να κάνει μείωση».

Ανέφερε επίσης στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ότι «η μόδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει φέρει στο προσκήνιο και αρκετούς απατεώνες που δρουν ανενόχλητοι εξαπατώντας ιδιοκτήτες. Λένε στους ιδιοκτήτες ότι αυτοί μπορούν να διαχειριστούν τα ακίνητα, να τα ανακαινίσουν και να τα προβάλουν στο εξωτερικό δίχως να έχουν άδειες, ούτε νόμιμα έγγραφα για να ασχολούνται με βραχυχρόνιες μισθώσεις»

Ο κ. Μανομενίδης, αναφερόμενος στα κρούσματα εξαπάτησης ιδιοκτητών ακινήτων, επισημαίνει: «Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι για μένα επιχειρηματική δραστηριότητα και θα έπρεπε κανένας να μην προχωρά, εάν πρώτα δεν συμβουλευτεί δικηγόρο και λογιστή».

Κοινωνική μάστιγα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Από την πλευρά τους οι ξενοδόχοι υποστηρίζουν ότι η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι μια «κοινωνική μάστιγα». Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων Γρηγόρης Τάσιος, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ είπε ότι «στα ξενοδοχεία δημιουργείται πολύ μεγάλο πρόβλημα. Μιλάμε για τον απόλυτο αθέμιτο ανταγωνισμό, όταν κάποιος δεν πληρώνει ΦΠΑ, δεν πληρώνει δημοτικά τέλη, επαγγελματική στέγη, δεν έχει εργαζομένους οι οποίοι να είναι ασφαλισμένοι, τότε ένα δωμάτιο μπορεί να το προσφέρει μέσω του Airbnb στα 50 ευρώ, ενώ το αντίστοιχο σε ένα ξενοδοχείο τεσσάρων αστέρων να κοστίζει από 80 έως 100 ευρώ».

Ζήτησε μάλιστα, άμεσα να ενεργήσει η πολιτεία και να υπάρξει «υπουργική απόφαση, η οποία θα ορίζει σε όλες τις περιοχές της χώρας και στα νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων να είναι μόνο 60 μέρες το χρόνο η μίσθωση. Να μπουν σε σύνδεση με τα μητρώα οι μεγάλες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, έτσι ώστε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημόσιων Εσόδων (ΑΑΔΕ) να μπορεί να γνωρίζει πόσο είναι το καθαρό εισόδημα που προκύπτει».

Ωστόσο σύμφωνα με πηγές του υπουργείου Οικονομικών, σχετικά με όσα λέγονται για τις δυσάρεστες επιπτώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης στον ξενοδοχειακό τομέα, υπάρχουν στοιχεία από τα οποία προκύπτει ότι το συνολικό ξενοδοχειακό δυναμικό της Περιφέρειας Αττικής ενισχύθηκε κατά 1.234 κλίνες σε μονάδες 4 και 5 αστέρων το 2018 σε σχέση με το 2017, και κατά 4.148 κλίνες σε σχέση με το 2014. Το 2018 το ξενοδοχειακό δυναμικό της Περιφέρειας Αττικής ξεπέρασε για πρώτη φορά τις 30.000 κλίνες σε μονάδες 4 και 5 αστέρων. Αν αυτά τα στοιχεία συνδυαστούν με τη σημαντική αύξηση των αφίξεων τουριστών που σημειώνεται τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα -και ειδικά το προηγούμενο καλοκαίρι- προκύπτει το συμπέρασμα ότι η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν φαίνεται να επηρεάζει τον ξενοδοχειακό τουρισμό.

Ο νόμος είναι καλά δομημένος, οι περιορισμοί θα δημιουργήσουν ασφυξία

Αντίθετα ο κ. Χαϊδούτης πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτήτων Ακινήτων Θεσσαλονίκης, δεν θεωρεί ότι απαιτείται κάποια νομοθετική παρέμβαση, «διότι ο νόμος είναι πρόσφατος, είναι σωστά δομημένος όσον αφορά τη φορολογική μεταχείριση και τις μισθώσεις που μπορεί να κάνει κάποιος ιδιοκτήτης» είπε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ και πρόσθεσε πως εάν υπάρξουν περιορισμοί στις ημέρες μισθώσεων, θα δημιουργηθούν προβλήματα κι αυτό «θα δημιουργήσει ασφυξία και ξαφνικά ενώ υπάρχει μια ανάκαμψη στον τρόπο αξιοποίησης των διαμερισμάτων, θα είναι σαν τροχοπέδη. Νομίζω ότι ο νόμος λειτούργησε ήπια και δεν έχει προκαλέσει αντίδραση από την πλευρά των ξενοδόχων, διότι δεν πλήττονται σε τέτοιο βαθμό που να οδηγηθούμε σε ανατροπή του νομοθετήματος».

Προς την ίδια κατεύθυνση με τους ιδιοκτήτες, κινούνται και οι διαχειριστές ακινήτων. Συγκεκριμένα οι τρεις σύλλογοι βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, ο Σύλλογος Οικονομίας Διαμοιρασμού (ΣΟΔΙΑ), ο Σύλλογος Ιδιοκτητών Ενοικιαζόμενων Διαμερισμάτων-Κατοικιών (ΣΙΕΕΔΚΕ) και ο Πανελλήνιος Σύλλογος Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ) τάσσονται κατά των περιορισμών.

«Ανακοίνωσε η κυβέρνηση ότι θα γίνει μια επιτροπή για να εξετάσει αν και πού θα ορισθούν περιορισμοί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Κοινή μας θέση είναι να μην υπάρχει κανένας περιορισμός, διότι αυτό θα οδηγήσει αναπόφευκτα στη φοροδιαφυγή όπως και τα προηγούμενα χρόνια. Δεν είναι εύκολο να συγκρίνεις την Αθήνα με πόλεις όπως η Βαρκελώνη ή το Άμστερνταμ, όπου υπάρχουν αντίστοιχοι περιορισμοί. Η Βαρκελώνη δέχεται τουρίστες της τάξης των 35 εκατομμυρίων τον χρόνο, ενώ η Αθήνα μόλις και μετά βίας 5 εκατομμύρια» δήλωσε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, ο πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων Ανδρέας Χίου.

«Στην Αθήνα τώρα αναπτύσσεται (η βραχυχρόνια μίσθωση) και ανακαινίζονται διαμερίσματα, φτιάχνονται γειτονιές της Αθήνας. Δεν είναι εύκολο να βάλουμε περιορισμό σε αυτήν την ανάπτυξη που όλοι μας βλέπουμε» είπε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ και πρότεινε ως λύση στην έλλειψη που παρατηρείται σε διαμερίσματα μακροχρόνιας μίσθωσης «το κράτος να αξιοποιήσει τα 100.000 με 120.000 άδεια διαμερίσματα που έχει αυτή τη στιγμή και να τα χρησιμοποιήσει ως μια κοινωνική πολιτική για τη στέγαση».

Βελτίωση του κτιριακού αποθέματος της χώρας

Παρά τα προβλήματα που εντοπίζουν και παραθέτουν όσοι εμπλέκονται στη βραχυχρόνια μίσθωση, υπάρχουν και θετικές πτυχές όπως «η βελτίωση του κτιριακού αποθέματος» ανέφερε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο κ. Μανομενίδης, ο οποίος τόνισε ότι «σπίτια που ήταν παραμελημένα, ανακαινίστηκαν και βγήκαν στην αγορά. Μπορεί να λέμε ότι αυξήθηκαν τα ενοίκια και είναι δύσκολο για κάποιον να τα πληρώσει, αλλά και κάποιοι άλλοι βρήκαν δουλειά έχουν αυξηθεί τα εισοδήματα τους ακόμα και 100%».

«Εκ των πραγμάτων αυτή τη στιγμή ο κόσμος επιλέγει να προβεί σε ανακαινίσεις των ακινήτων για να τα αξιοποιήσει είτε για βραχυχρόνιες, είτε για μακροχρόνιες μισθώσεις. Δεν υπάρχουν όμως φοροαπαλλαγές, δεν υπάρχουν κίνητρα, για να το κάνει κάποιος αυτό και να έχουμε σαφέστατα μια καλύτερη εικόνα όλων των πόλεων. Μη ξεχνάμε ότι το κτιριακό δυναμικό της Ελλάδας, είναι πάρα πολύ παλιό και κουρασμένο», επισήμανε από την πλευρά του στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο πρόεδρος των ιδιοκτητών ακινήτων Θεσσαλονίκης, κ Χαϊδούτης.