Το 2025 ξεκινά με την ελληνική αγορά ακινήτων να βρίσκεται σε μια κρίσιμη καμπή, καθώς η υλοποίηση της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) και οι αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) δημιουργούν ένα περιβάλλον γεμάτο προκλήσεις και αβεβαιότητες. Η απόφαση του ΣτΕ ακυρώνει όλες τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί, ενώ απαγορεύει την έκδοση νέων αδειών που βασίζονται στα μπόνους δόμησης, όπως αυτά προβλέπονταν από τον ΝΟΚ. Ταυτόχρονα, η πολυαναμενόμενη απόφαση, η οποία δεν έχει ακόμη καθαρογραφτεί, και το νομοσχέδιο που βρίσκεται σε φάση προετοιμασίας, έχουν ενεργοποιήσει έντονες αντιπαραθέσεις μεταξύ των εμπλεκόμενων φορέων.
Οι αντιμαχόμενες πλευρές, από επενδυτές και κατασκευαστές έως την Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) και το υπουργείο Περιβάλλοντος, έχουν πάρει θέση μάχης για να διασφαλίσουν τα συμφέροντά τους και να αποκτήσουν πλεονεκτήματα στο νέο περιβάλλον που διαμορφώνεται. Ωστόσο, η οικοδομική δραστηριότητα έχει βυθιστεί σε στασιμότητα, καθώς όλοι περιμένουν να ξεκαθαρίσει το τοπίο γύρω από τα μπόνους δόμησης, τα οποία επηρεάζουν άμεσα τον σχεδιασμό των έργων και τις επενδύσεις.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος κατέθεσε τροπολογία που αναστέλλει την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών που αξιοποιούν τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, ενώ προβλέπει ότι οι ήδη εκδοθείσες άδειες παραμένουν σε ισχύ μέχρι τη δημοσίευση της απόφασης του ΣτΕ. Η ΚΕΔΕ, από την πλευρά της, έχει εκφράσει έντονες ενστάσεις, υποστηρίζοντας ότι η τροπολογία παραβιάζει τον Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας, ο οποίος ορίζει ότι μόνο το όργανο που εξέδωσε μια διοικητική πράξη έχει την αρμοδιότητα να την ανακαλέσει. Αυτή η σύγκρουση έχει δημιουργήσει ένα νομικό και διοικητικό αδιέξοδο που πλήττει άμεσα τόσο τους επενδυτές όσο και την αγορά ακινήτων γενικότερα.
Οι επιπτώσεις
Η αβεβαιότητα γύρω από τον ΝΟΚ έχει σοβαρές επιπτώσεις, καθώς περίπου 14.500 οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί αλλά δεν έχουν προχωρήσει σε έλεγχο από ελεγκτή δόμησης παραμένουν σε εκκρεμότητα. Αυτό έχει αυξήσει το οικονομικό κόστος για τους επενδυτές, καθυστερεί την υλοποίηση πολλών σχεδιαζόμενων έργων και προκαλεί αναστάτωση στην αγορά. Οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν ήδη αυξηθεί από 10% έως 30%, ανάλογα με τον συντελεστή δόμησης και τα χαμένα μπόνους δόμησης. Οι κατασκευαστές που είχαν αγοράσει ακριβά οικόπεδα, βασιζόμενοι στις προηγούμενες διατάξεις του ΝΟΚ, αντιμετωπίζουν οικονομικές πιέσεις, ενώ οι οικοπεδούχοι βλέπουν την αξία των ακινήτων τους να μειώνεται.
Παράλληλα, οι μεγάλες στρατηγικές επενδύσεις, αν και φαίνεται να ευνοούνται λόγω της ανεξαρτησίας τους από τις γενικές διατάξεις του ΝΟΚ, δεν είναι εντελώς απρόσβλητες από την κατάσταση. Οι πολεοδομικοί όροι που διέπουν πολλές από αυτές συχνά παραπέμπουν στις διατάξεις του ΝΟΚ, γεγονός που δημιουργεί επιπλέον αβεβαιότητα. Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) έχει θέσει μια σειρά από καίρια ερωτήματα, όπως εάν είναι δίκαιο να ακυρώνονται νόμιμα εκδοθείσες άδειες χωρίς χρονικό όριο ή εάν είναι θεμιτό η εφαρμογή των διατάξεων του ΝΟΚ να εξαρτάται από την ύπαρξη ή μη προσφυγής στο ΣτΕ.
Η έλλειψη συνεννόησης μεταξύ του υπουργείου Περιβάλλοντος και των δήμων επιτείνει το πρόβλημα. Παρά το γεγονός ότι έχει ανοίξει ένας δίαυλος επικοινωνίας για την εξεύρεση κοινά αποδεκτής λύσης, καμία πλευρά δεν φαίνεται διατεθειμένη να υποχωρήσει, καθυστερώντας περαιτέρω την οριστικοποίηση ενός σαφούς πλαισίου λειτουργίας.
Η ανάγκη για έναν σαφή και σταθερό πολεοδομικό σχεδιασμό είναι πιο επιτακτική από ποτέ. Η συνεχής αβεβαιότητα αποτελεί εμπόδιο όχι μόνο για τους επενδυτές αλλά και για την κάλυψη της ζήτησης στην αγορά ακινήτων. Οι πολιτικές αποφάσεις που θα ληφθούν το επόμενο διάστημα θα καθορίσουν εάν η αγορά θα επιστρέψει σε αναπτυξιακή τροχιά ή θα παραμείνει εγκλωβισμένη στις αντιπαραθέσεις και τις καθυστερήσεις.
Το αποτέλεσμα είναι ένα περιβάλλον γεμάτο προκλήσεις, όπου οι χαμένοι είναι πολλοί και η επίλυση φαίνεται να απαιτεί χρόνο, συνεννόηση και πολιτική βούληση.
