Οι νέες αντικειμενικές αξίες

Βρισκόμαστε για τα καλά μέσα στην οικονομική κρίση, αλλά ακόμη δεν έχουμε φτάσει στο χαμηλότερό της σημείο.

Το υπουργείο έχει ανακοινώσει ότι από το νέο έτος θα αναπροσαρμοσθούν οι αντικειμενικές τιμές για τα ακίνητα, κάτι το οποίο προβλέπεται να γίνεται σε τακτά χρονικά διαστήματα, έτσι ώστε οι αντικειμενικές τιμές να βρίσκονται κοντά στις πραγματικές – εμπορικές – τιμές της αγοράς.

Όπως όλοι ξέρουμε, αυτό το μέτρο (της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών τιμών) δεν έχει στην πορεία των ετών, εφαρμοσθεί με πρόγραμμα και συνέπεια, ούτε και έχει ενταχθεί σε ένα πλαίσιο αυτοματοποίησης.

Εντός σχεδίου

Τούτο έχει σαν αποτέλεσμα, μετά από 23 περίπου χρόνια εφαρμογής, για τα ακίνητα εντός σχεδίου, να έχουμε πολλαπλές στρεβλώσεις που οφείλονται σε τρείς βασικές αιτίες:

1.Στο ίδιο το μοντέλο που μαθηματικά προσεγγίζει το πρόβλημα

Το μοντέλο που ισχύει έχει κάποιες παραμέτρους, αλλά όχι όλες, που επηρεάζουν την αξία του κάθε ακινήτου.

Επομένως ένα πρώτο ζήτημα ανάγεται στην έλλειψη κάποιων ακόμη παραμέτρων.

Ένα δεύτερο σημείο είναι οι συντελεστές εμπορικότητας. Σήμερα με την οικονομική κρίση να κτυπάει τα μαγαζιά, ώστε πολλά να κλείνουν, είναι απαραίτητο να επανεξεταστούν συνολικά όλοι οι συντελεστές εμπορικότητας ώστε να μη οδηγηθούμε σε υπερφορολόγηση ομάδων ακινήτων. Πρέπει να σημειώσουμε εδώ ότι οι συντελεστές αυτοί επηρεάζουν άμεσα και την αξία γης (οικόπεδο).

Ένα τρίτο σημείο είναι οι συντελεστές παλαιότητας. Όπως όλοι γνωρίζουμε, στις περιοχές με ακριβές τιμές ζώνης, δηλαδή με ακριβή τιμή γης, η απαξίωση του διαμερίσματος, λόγω παλαιότητας, είναι μικρότερη από ότι σε περιοχές με φτηνή γη (άρα και φτηνή τιμή ζώνης). Το σύστημα που σήμερα ισχύει δεν κάνει διάκριση και έτσι αδικεί τα ακίνητα με φτηνή συμμετοχή της γης στην αξία. Επιπλέον για παλαιότητες άνω των 25 ετών ο συντελεστής σταθεροποιείται στο 0,60 έτσι ώστε να αδικούνται τα παλαιά ακίνητα. Επομένως χρειάζονται περισσότεροι συντελεστές παλαιότητας (ανάλογα με την αξία γης) και επέκταση μέχρι και τα 50 χρόνια.

Για παράδειγμα στο Κολωνάκι οι συντελεστές παλαιότητας θα έπρεπε να είναι πολύ μικρότεροι από ότι στο Κερατσίνι ή στην Πτολεμαϊδα.

Ακόμη σήμερα παλαιά γραφεία στο κέντρο της Αθήνας, έχουν πολύ ψηλότερες αντικειμενικές τιμές από τις αγοραίες.

2. Στη λειτουργία των Επιτροπών που εισηγούνται τις ζώνες, τις τιμές ζώνης, τις εμπορικότητες κλπ
Οι Επιτροπές όπως έχουν δείξει τα πράγματα, σε κάποιες περιπτώσεις δεν έχουν λειτουργήσει εφαρμόζοντας επακριβώς τους ίδιους κανόνες λειτουργίας, έτσι ώστε να έχουμε το φαινόμενο σε όμοιες καταστάσεις εμπορικών αξιών να δίδονται τελείως διαφορετικές αντικειμενικές τιμές.

3. Στην άσκηση πολιτικής από τις αρμόδιες ηγεσίες
Πράγματι παρατηρούμε το φαινόμενο να υπάρχουν τιμές ζώνης πολύ χαμηλές, που επιλέγονται από την Πολιτεία προκειμένου να εξυπηρετηθούν διάφοροι σκοποί (παραμεθόριες περιοχές, εργατικές συνοικίες κλπ)

Η γνώμη μας είναι ότι θα έπρεπε το σύστημα αντικειμενικών τιμών να έχει ορθότερες τιμές ζώνης και η οποιαδήποτε πολιτική ενίσχυσης κάποιων ευαίσθητων περιοχών να γίνεται μέσω των φορολογικών συντελεστών, οι οποίοι να διαφοροποιούνται ανάλογα.

Σήμερα έχουμε το φαινόμενο, σε δεκάδες περιοχών, η τιμή ζώνης να είναι κατώτερη και από αυτό το κόστος κατασκευής της οικοδομής (δηλαδή δεν έχει προστεθεί η αξία γης και κάποιο όφελος του κατασκευαστή). Επομένως μια λογική αναπροσαρμογής θα έπρεπε να οδηγήσει σε ελάχιστες τιμές ζώνης όχι κατώτερες από:

• 1.100 ευρώ/Μ2 για τη νότια Ελλάδα (Όπου οι αγοραπωλησίες γίνονται στις καθαρές επιφάνειες)

• 1.000 ευρώ/Μ2 για τη βόρεια Ελλάδα (Όπου οι αγοραπωλησίες γίνονται στις μικτές επιφάνειες)

Εκτός σχεδίου
Αντίστοιχα για τα ακίνητα εκτός σχεδίου, μπορούμε να σημειώσουμε τα εξής:

1. Οι λίγες παράμετροι που έχει το μοντέλο έχουν σαν αποτέλεσμα, άλλα ακίνητα να αδικούνται και άλλα να ευνοούνται.

Για παράδειγμα αναφέρουμε ότι το μοντέλο έχει σαν ένα βασικό κριτήριο της αξίας γης την απόσταση είτε από εθνικούς ή άλλους δρόμους, είτε από τη θάλασσα. Όμως αυτό δεν είναι αρκετό για να κριθεί η αξία διότι αν πχ. βρίσκεται σε λόφο με θέα έχει καλύτερη αξία από ένα άλλο που είναι σε χαράδρα.

2. Για τα βιομηχανικά ακίνητα που έχουν περιέλθει στις τράπεζες λόγω του ότι «έπεσαν έξω» οι βιομηχανίες, έχουν μια αντικειμενική αξία διπλάσια ή και τριπλάσια της εμπορικής τους με αποτέλεσμα να είναι δυσχερέστατη η πώλησή τους, λόγω και της πολύ μεγάλης φορολογίας.

3. Τα δασικά ακίνητα είναι επίσης μια κατηγορία ακινήτων που υπερφορολογείται διότι στο έντυπο ΑΑΓΗΣ, ο συντελεστής που προβλέπεται είναι 0,60, ενώ είναι γνωστό ότι στα δάση δεν κτίζεις. Θα έπρεπε επομένως να καταργηθεί αυτός ο συντελεστής και τα δάση να αποτιμώνται κάθε φορά, στην πραγματική τους αξία (Εξ άλλου δεν είναι πολλά τα ιδιωτικά δάση.)

Κλείνοντας θα μπορούσαμε να αναφέρουμε ότι σε πολλές χώρες της ευρωζώνης, η αξία των ακινήτων προκειμένου αυτά να μεταβιβασθούν και να πληρωθεί ο σχετικός φόρος, αποτιμάται κάθε φορά είτε από εξειδικευμένους εκτιμητές του κτηματολογικού γραφείου, είτε μέσω της χρήσης automated mass valuation models.

Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου
Ορκωτός Εκτιμητής, Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής