Τα μετρητά έχουν επιστρέψει στις αγοραπωλησίες ακινήτων μέσω ανεπίσημων καναλιών, καθώς διευρύνεται η διαφορά ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές τιμές που ισχύουν στην αγορά. Παρά τις πιέσεις των δανειστών κατά την περίοδο των μνημονίων για εξομοίωση των δύο, η διαφορά αυτή έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, και το σχέδιο εξομοίωσης φαίνεται να μένει στα συρτάρια επί του παρόντος.

Υπάρχουν πληροφορίες ότι στην κυβέρνηση σκέφτονται να μην προχωρήσουν σε αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών το 2025. Αν αυτό συμβεί, η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών θα ανοίξει ακόμα περισσότερο, οδηγώντας σε μεγάλες απώλειες εσόδων για το δημόσιο.

Κατά συνέπεια, η απόφαση της κυβέρνησης να καταργηθεί πλήρως η εξόφληση με μετρητά στις αγοραπωλησίες ακινήτων παραμένει εν μέρει ανεφάρμοστη. Η απόφαση αυτή τέθηκε σε ισχύ τον Δεκέμβριο του 2023, με σκοπό την καταπολέμηση του «μαύρου» χρήματος.

Τι συμβαίνει όμως στην πραγματικότητα; Στις περισσότερες περιπτώσεις, υπάρχει σημαντική απόκλιση μεταξύ των αντικειμενικών αξιών και των πραγματικών τιμών αγοράς των ακινήτων, με αυτή την τάση να ενισχύεται κάθε χρόνο. Όταν το τίμημα είναι υψηλότερο από την αντικειμενική αξία, κάτι που συμβαίνει στη συντριπτική πλειονότητα των αγοραπωλησιών, οι αγοραστές επιλέγουν να καταβάλλουν τη διαφορά σε μετρητά.

Ας πάρουμε ένα παράδειγμα: Ένα διαμέρισμα, του οποίου η αντικειμενική αξία το 2022 ήταν 150.000 ευρώ και η τιμή αγοράς του 180.000 ευρώ, σήμερα μπορεί να κοστίζει έως και 250.000 ευρώ. Στα συμβόλαια αναγράφεται η αντικειμενική αξία των 150.000 ευρώ, η οποία πληρώνεται μέσω τραπεζικού συστήματος, ενώ το υπόλοιπο ποσό (δηλαδή οι επιπλέον 100.000 ευρώ) καταβάλλεται σε μετρητά.

Οι Έλληνες προτιμούν τα μετρητά για την απόκτηση ακινήτων εδώ και χρόνια. Προ της απαγόρευσης, το 75% των συναλλαγών γινόταν είτε αποκλειστικά είτε εν μέρει με μετρητά. Η ΑΑΔΕ εξετάζει ήδη 84.354 μεταβιβάσεις ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν από το 2021 μέχρι τον Δεκέμβριο του 2023, στις οποίες χρησιμοποιήθηκαν μετρητά. Σε 42.613 από αυτές τις συναλλαγές, το τίμημα εξοφλήθηκε αποκλειστικά με μετρητά, ενώ στις υπόλοιπες η πληρωμή έγινε εν μέρει με μετρητά.

Η διεύρυνση της απόκλισης τιμών

Το 2022, όταν έγινε η τελευταία αύξηση των αντικειμενικών αξιών, η διαφορά μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών ήταν σχετικά μικρή. Από τότε μέχρι σήμερα, οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί σημαντικά και, σε συνδυασμό με την παύση της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, η ψαλίδα έχει ανοίξει πολύ. Πλέον, η πλειονότητα των συναλλαγών γίνεται βάσει της αντικειμενικής αξίας, η οποία είναι χαμηλότερη από την πραγματική τιμή αγοράς.

Ένα άλλο παράδειγμα: Ένα διαμέρισμα με αντικειμενική αξία 300.000 ευρώ πωλείται για 450.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης (3% του τιμήματος) υπολογίζεται στα 300.000 ευρώ και ανέρχεται σε 9.000 ευρώ, ενώ αν υπολογιζόταν στην πραγματική τιμή των 450.000 ευρώ, ο φόρος θα ήταν 13.500 ευρώ. Έτσι, ο αγοραστής κερδίζει 4.500 ευρώ από τον χαμηλότερο φόρο, ενώ το δημόσιο χάνει αντίστοιχα έσοδα.

Τι ισχύει, σύμφωνα με τον νόμο

Ο νόμος 5073/2023 απαγορεύει, από τις 11 Δεκεμβρίου 2023, τη μεταβίβαση ακινήτων με χρήση μετρητών. Τα πρόστιμα κυμαίνονται από 10.000 έως 500.000 ευρώ, ανάλογα με το ύψος της συναλλαγής. Παρά την απαγόρευση, στην πράξη, η αντικειμενική αξία πληρώνεται μέσω τράπεζας, ενώ το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται σε μετρητά που δεν μπορούν να εντοπιστούν από τις αρμόδιες αρχές.

Η χρήση μετρητών έχει τόσο πλεονεκτήματα όσο και μειονεκτήματα για τους αγοραστές και τους πωλητές. Ο αγοραστής μπορεί να επενδύσει χρήματα εκτός του τραπεζικού συστήματος, αποφεύγοντας τον έλεγχο «πόθεν έσχες» και πληρώνοντας χαμηλότερο φόρο. Από την άλλη, ο πωλητής δέχεται ένα σημαντικό ποσό σε μετρητά, τα οποία δεν μπορεί να καταθέσει νόμιμα στην τράπεζα και θα πρέπει να τα χρησιμοποιήσει σε άλλες συναλλαγές εκτός τραπεζικού συστήματος.

Πώς δημιουργήθηκε η απόκλιση

Η επάνοδος των μετρητών στις συναλλαγές ακινήτων σχετίζεται με την άνοδο των τιμών αγοράς και το πάγωμα των αντικειμενικών αξιών. Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αποφασίστηκε τον Ιούνιο του 2021, και τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2022, με βάση στοιχεία του 2020. Από τότε, ο δείκτης τιμών των διαμερισμάτων έχει αυξηθεί κατά 47,4%, ενώ στην Αττική η αύξηση φτάνει το 50,6%. Οι τιμές αγοράς συνεχίζουν να αυξάνονται, διευρύνοντας το χάσμα με τις αντικειμενικές αξίες.